【導讀】中國最大管理資源中心。溫州市甌海區(qū)麗岙住宅區(qū)。項目投資可行性研究報告。溫州市天誠建設(shè)項目咨詢公司

　　

【正文】 附屬房7766m2。另外拆除企業(yè)廠房 面積 12186m2（廠房 10842m簡易房及附屬用房 1343m2）。 B．安置意見： 根據(jù)市人民政府 2002 年 5 月份公布的《溫州市城市房屋拆遷管理實施辦法》和《甌海區(qū)麗岙住宅區(qū)房屋拆遷須知》規(guī)定進行安置，采取就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置和貨幣安置二種辦法，企業(yè)用房拆除后按三原外遷安置。具體分別安置如下： 農(nóng)民住宅安置部分： （ 1）農(nóng)民住宅就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置建筑面積 229507 m2，拆遷安置戶按規(guī)定繳交差價；（ 2）農(nóng)民住宅安置時考慮到不同套型面積的安置房套型差與眾攤面積的需要，根據(jù)麗岙住宅中的舊村房屋實際情況，其住宅安置 眾攤面積增加系數(shù)暫定為 1:，應(yīng)增加住宅安置建筑面積 22951m2； 以上兩項合計就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置住宅總建筑面積252458m2。就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置住宅先在多層住宅中安置，不足部分在小高層住宅中安置。 工廠（企業(yè)）單位部分： （ 1）工廠（企業(yè)）被拆除建筑面積 10842m2，按“三原遷建”安置方式安置；（ 2）棚房建筑面積 1343m2，以貨幣安置，暫按 150 元 / m2，作價支付貨幣安置費。 C．拆遷費用： 按照經(jīng)市政府拆遷安置實施辦法，根據(jù)溫州市麗岙住宅區(qū)開發(fā)管理委員麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 6 投投 資資 估估 算算 與與 資資 金金 籌籌 措措 ?18? 4 會提供有關(guān)資料，共支出 23131 萬元。估算詳 見表 61。 D．安置用房與拆遷房屋差價： 安置用房與拆遷房屋差價經(jīng)計算為 190 元 /m2，詳見表62。 表 6 1單價( 元)或費率Ⅰ 農(nóng)民房拆遷補償金 206771 住宅用房安置補助費 8515 住宅用房臨時安置補助費 M2221741 192 4257 每平方米 8 元，2 4 個月 住宅用房臨時安置補助費( 逾期) M2221741 192 4257 超過2 4 個月為1 6 元, 1 2 個月2 搬遷補助費（分檔計算） M21419 700 993 騰空獎勵 665 住宅騰空獎勵 M2221741 30 6654 農(nóng)民房翻番補償 10758一層 M233429 1450 4847二層 M259109 1000 59115 其他補償費 85 拆遷戶有線電視補償費 戶 1419 280 40 拆遷戶電話移機補償費 戶 1419 108 15 拆遷戶獨立報裝電表補償費 戶 1419 210 306 房屋拆遷管理費等 M2221741 25 554Ⅱ 農(nóng)民房棚屋貨幣補償金 7766 550 427Ⅲ 工廠拆遷費用 20271 工廠三原遷建費用 1973 工廠外遷征地費 畝 3 2 .5 3 15 488 工廠過渡費m210842 270 293 平均 18 個月 工廠補償金m210842 100 108 三原建設(shè)費m210842 1000 10842 單位棚屋貨幣補償金 M21343 400 54合計 23131拆遷補償明細表備 注金額( 萬元 )序號 項目 單位 數(shù)量 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 6 投投 資資 估估 算算 與與 資資 金金 籌籌 措措 ?19? 4 安置用房與拆遷房屋差價計算表 表 62 項 目 單價 (元 / m2) 一 安置住宅 1 安置住宅用房價格 2080 2 住宅房屋拆遷貨幣補償金額 1890 住宅房屋 (合法 )拆遷貨幣補償價格 1840 房屋裝璜及附屬物補償費 50 3 差價 (12) 住宅房屋 (合法 ) 190 *根據(jù)溫州市麗岙住宅區(qū)開發(fā)管理委員會 提供 麗岙住宅區(qū) 住宅房屋拆遷 貨幣補償基 準價按 2000 元 /m2 ，成新率 80% ，房屋重置價 800元 /m2， 安置用房其他因素優(yōu)于舊房 4%； 安置 住宅 用房價格 =2000*=2080 元 / m2 住宅房屋拆遷貨幣補償費 =2000800+800*=1840 元 / m2 (2)征地 根據(jù)溫州市麗岙住宅區(qū)開發(fā)管理委員會 提供的資料，麗岙住宅區(qū)涉及征用土地的有五個村，即泊岙村、麗塘村、王宅村、下章村和下川村，計水田、園地 1746 畝，建設(shè)用地 525畝，林地 402 畝，共計 2673 畝。 A．土地征用費測算說明 : ①本次征地的農(nóng)民部分的各項補償明細： 水田、園地： (1)安置補助費： 3 萬元 /畝， (2)青苗補償費： 萬元 /畝； 林地： (1)安置補償費： 萬元 /畝， (2)林木補償費： 萬元 /畝。 ②本次征地的村級集體部分的各項補償明細： 水田、園地土地補償費： 萬元 /畝； 集體建設(shè)用地補償費： 萬元 /畝； 林地補償 費： 萬元 /畝； 水利及其他一切農(nóng)田設(shè)施補償費包干： 萬元 /畝。 ③地面附著物補償：按實際計 2100 元 /畝。 ④政策包干費 330 萬元。 ⑤國土地資源局征收費用 征地占用稅 : 水田、園地為 萬元 /畝 耕地開墾費 : 水田、園地為 萬元 /畝 副食品基金 : 水田、園地、建設(shè)用地、林地均為 萬元 /畝 土地管理費：水田、園地為 4000 元 /畝，建設(shè)用地、林地為 萬元 /畝 交通水利設(shè)施費：水田、園地、建設(shè)用地、林地均為 萬元 /畝 糧油儲備基金：水田、園地為 萬元 /畝（按人土比 和勞土比 差額計算） 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 6 投投 資資 估估 算算 與與 資資 金金 籌籌 措措 ?20? 4 省國土地資源廳管理費：水田、園地、建設(shè)用地、林地均為 萬元 /畝 界樁埋設(shè)費：按實際計 萬元 /畝 B．征地費用測算： ①土地征用費單價：根據(jù)溫州市土地出讓有關(guān)計價規(guī)定和委托方提供的資料，每畝水田、園地、建設(shè)用地、林地出讓費用匯總詳見表 63。 表6 3序號 項目 單 位 水田、園地 建設(shè)用地 林地1 征地占用稅 萬元／畝 2 耕地開墾費 萬元／畝 3 副食品基金 萬元／畝 0 .0 3 0 .0 34 土地管理費 萬元／畝 5 交通水利設(shè)施費 萬元／畝 6 糧油儲備基金 萬元／畝 7 省國土地資源廳管理費 萬元／畝 8 界樁埋設(shè)費 萬元／畝 9 土地補償及安置補償費 萬元／畝 1 .310 地面附著物補償 萬元／畝 0 .2 1小計 萬元／畝 每畝土地征地費用及出讓金的測算 ②住宅區(qū)土地費用測算：根據(jù)上述單價，住宅區(qū)土地征用費用合計為 21008 萬元，詳見表 64。 表64序號 項目 單 位 數(shù) 量 單價( 萬元) 金額( 萬元)1 征用水田 畝 1746 160782 征用建設(shè)用地 畝 525 13183 征用林地 畝 402 12824 用地指標 畝 1000 2 20005 農(nóng)民政策處理費 3306 總費用 2673 210087 按可安排用地平均每畝分攤費 萬元／畝 2673 征用土地費用估算表 (3)其它：包括 400 座墳?zāi)惯w移，每座費用 2000 元，墳?zāi)惯w移費為 80 萬元。 以上拆遷安置、土地征用和墳?zāi)惯w移費用合計為 44219 萬元。 基礎(chǔ)設(shè)施投入估算 (1)估算說明 A．不包括開發(fā)地塊內(nèi)的小配套； B．只涉及工程費用，其它費用在總投資估算中統(tǒng)一計算； (2)基礎(chǔ)設(shè)施工程費用估算值為 17437 萬元，詳見表 65。 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 6 投投 資資 估估 算算 與與 資資 金金 籌籌 措措 ?21? 4 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 6 投投 資資 估估 算算 與與 資資 金金 籌籌 措措 ?22? 4 表 6 5 單位：萬元工程費用 174371 給水管道D N 5 0 0 球墨鑄鐵管 m 1880 1200226D N 4 0 0 球墨鑄鐵管 m 250 75019D N 3 0 0 球墨鑄鐵管 m 3000 510153D N 2 0 0 球墨鑄鐵管 m 1520 300462 雨水管道Φ 3 0 0 普通砼管 m 610 1409Φ 4 0 0 普通砼管 m 1700 17029Φ 5 0 0 普通砼管 m 3400 24082Φ 6 0 0 普通砼管 m 2300 310713 污水管Φ 2 0 0 自應(yīng)力管 m 1450 16023Φ 3 0 0 自應(yīng)力管 m 2390 27065Φ 4 0 0 自應(yīng)力管 m 2980 640191Φ 5 0 0 自應(yīng)力管 m 1280 8501094 道路、橋梁路基填方 m397000 40388高級路面 m281580 1601305行人道 m234360 80275路沿石 m 28800 40 115路 燈 盞 594 3000178高桿燈 盞 12 100000 120廣場燈 盞 12 8000 10燈控交叉口 處 4 200000 80標志標線 KM 40 10000 40城市橋梁 m25500 30001650隔音屏障 m210800 8008645 城市綠化及廣場公共綠帶 m2217000 1202604道路綠化分隔帶 m277820 100778行道樹 株 3150 120 38廣場硬地面 m229400 280823景觀中心湖面 m280700 2001614塘河整治 m22000 1500300城市雕塑 項 1 500基礎(chǔ)設(shè)施投資估算表序 號 工程或費用名稱數(shù)量或計費基礎(chǔ)單價(元)或費率合 計單位麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 6 投投 資資 估估 算算 與與 資資 金金 籌籌 措措 ?23? 4 續(xù)表 6 5 單位：萬元6 防災(zāi)設(shè)施截水溝 ( 排洪溝 ) m 4700 8038消防站土建 m21000 1000100消防車 輛 2 300000 60消防栓 只 70 1050 77 電力設(shè)施1 0 K V 開閉所土建 m21000 10001001 0 K V 開閉所電氣 座 2 20000004001 0 K V 變電所 座 6 1300000780電纜溝 KM 4 . 6 8 400000 187電纜電氣 ( 高壓 ) KM 2 7 . 8 200000556電纜分接箱 只 40 50000 2008 弱電管孔 孔 KM 7 9 . 3 8 35000 2789 燃氣別墅 戶 420 4000 168聯(lián)排住宅 戶 1204 2800 337高層 戶 2586 2800 724多層 戶 1190 2400 28610 環(huán)衛(wèi)設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站 座 1 120公廁 座 15 200000 300垃圾收集器 只 80 100 1灑水車 輛 1 200000 2011 其它公交?？空?個 9 25000 23公共電話亭 個 50 10000 50基礎(chǔ)設(shè)施投資估算表序 號 工程或費用名稱 單位數(shù)量或計費基礎(chǔ)單價(元)或費率合 計 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 6 投投 資資 估估 算算 與與 資資 金金 籌籌 措措 ?24? 4 總投資估算 (1)估算說明 ▲住宅區(qū)外配套設(shè)施投入根據(jù)指揮部意見暫按 20000 萬元計入總投資。 ▲住宅及商業(yè)用房等盈利性建筑市政設(shè)施配套費分別按 100 和 180 元 /m2。 ▲小區(qū)配套費 (道路、綠化、給排水、室外線路 )分別按別墅 100 元 / m2，聯(lián)排住宅 80 元/ m2，公寓 60 元 / m2計 入。 ▲建設(shè)單位管理費、工程監(jiān)理費、質(zhì)監(jiān)費、招投標費分別取工程費用的 %、 %、%、 %計入。 ▲部門配套費多層為 25(15+10)元 / m2，為人防基金和教育基金；小高層 (高層 )為 10 元 / m2，為教育基金。 ▲工程不可預(yù)見費取 8%。 ▲建設(shè)期利息作為財務(wù)費用計入成本，不計入開發(fā)建設(shè)投資。 (2)估算結(jié)果 總投資估算值為 288665 萬元，詳見表 66。 其中：工程費用： 188723 萬元； 其它費用： 78559 萬元； 預(yù)備費： 21383 萬元。 土地開發(fā)投資估算 (1)估算說明 ▲從總投資中減去住宅和商業(yè)用房開發(fā)費用即土地開發(fā)投資。 ▲