【正文】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 溫州市甌海區(qū)麗岙住宅區(qū) 項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 溫州市天誠建設(shè)項(xiàng)目咨詢公司 2020 年 1 月 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 目 錄 1. 總述 .................................................................................................................................. 1 項(xiàng)目建設(shè)背景 .......................................................................................................... 1 編制依據(jù)與原則 ...................................................................................................... 3 麗岙鎮(zhèn)及麗岙住宅區(qū)定位 ...................................................................................... 4 麗岙住宅區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .......................................................................... 4 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 .............................................................................................. 4 2. 市場預(yù)測分析 .................................................................................................................. 7 溫州市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 ......................................................................................... 7 發(fā)展態(tài)勢 ................................................................................................................. 7 房產(chǎn)需求分析 ......................................................................................................... 7 市場營銷、定位 .................................................................................................... 11 3. 開發(fā)建設(shè)條件 ................................................................................................................ 11 投資環(huán)境 ............................................................................................................... 11 項(xiàng)目用地及自然地理 ............................................................................................ 12 外部配套條件 ........................................................................................................ 13 拆遷安置政策 ........................................................................................................ 14 4 開發(fā)建設(shè)規(guī)模 ................................................................................................................. 15 5 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ................................................................................................................. 17 6 投資估算與資金籌措 ..................................................................................................... 17 投資估算 ................................................................................................................ 17 資金使用計(jì)劃 ....................................................................................................... 28 資金籌措 ............................................................................................................... 28 7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ......................................................................................................................... 28 總成本費(fèi)用的估算 ............................................................................................... 28 銷售收入的估算 ................................................................................................... 28 銷售稅金、利潤及分配 ....................................................................................... 29 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ............................................................................................... 29 清償能力分析 ....................................................................................................... 29 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 不確定性分析 ....................................................................................................... 29 8 結(jié)論性意見與建議 ......................................................................................................... 30 結(jié)論性意見 ............................................................................................................ 30 建議 ........................................................................................................................ 30 附表、附件 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?1? 4 1. 總述 項(xiàng)目建設(shè)背景 (1)溫州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 溫州位于我國東南沿海，是我國首批對(duì)外開放的 14 個(gè)沿海城市之一，是全國城市綜合配套改革試點(diǎn) 城市之一，是浙南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和交通中心，也是我國沿海 20 個(gè)主樞紐港和 45 個(gè)公路主樞紐城市之一。全市現(xiàn)轄鹿城、龍灣、甌海 3 區(qū)，瑞安、樂清 2 市和洞頭、永嘉、平陽、蒼南、文成、泰順 6 縣，總?cè)丝? 萬人。 黨的十一屆三中全會(huì)以來，溫州把改革開放政策與本地實(shí)際相結(jié)合，率先進(jìn)行市場取向改革，走出了一條具有鮮明的區(qū)域特色的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路子，開創(chuàng)了溫州發(fā)展史上的“黃金時(shí)代”，溫州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了空前飛躍。 特別是“十五”以來，國民經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力一直保持快速增長。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大且更趨完善，固定資產(chǎn) 投資進(jìn)一步擴(kuò)大，外貿(mào)出口增勢強(qiáng)勁，財(cái)政金融狀況良好，市場穩(wěn)定。城鄉(xiāng)人民生活繼續(xù)改善。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于全省前列，經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行質(zhì)量提高。 從 1978 年到 2020 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、財(cái)政收入、外貿(mào)出口、農(nóng)民人均收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均翻了 5至 6 番，年均增幅達(dá) 2040%，大大超過了全國、全省的平均水平，人民生活水平顯著提高。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1400億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 12357元；財(cái)政收入由 億元增加到 億元；農(nóng)民年人均純收入由 4680元 .全市城 鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額從 4511萬元增加到 5829091萬元。 目前，溫州市已經(jīng)初步建立起比較靈活較為完善的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了 100 多萬第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，使溫州經(jīng)濟(jì)始終保持了生機(jī)和活力，在幾次宏觀調(diào)控中，在幾次特大的自然災(zāi)害后，整個(gè)經(jīng)濟(jì)沒有大起大落，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持快速增長的態(tài)勢。繁榮和活躍的溫州市場，不僅吸引了四面八方的客商，也使得三胞和外商來溫投資明顯增多，為溫州市的商貿(mào)、旅游、賓館、休閑娛樂業(yè)發(fā)展帶來了生機(jī)。 當(dāng)前， 在實(shí)現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)與國際經(jīng)濟(jì)接軌的新一輪改革主旋律下，作為全國社會(huì)主義 市場經(jīng)濟(jì)先驅(qū)的溫州，正以結(jié)構(gòu)調(diào)整為中心，以率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化為目標(biāo)，加速產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高國民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)、競爭實(shí)力和發(fā)展后勁，努力形成經(jīng)濟(jì)集約增長的新格局。 (2)溫州市城市建設(shè)概況 “十五”以來，我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大，城市化進(jìn)程在加快，城市建設(shè)步伐也在加快。 2020年全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資額 億元，比上年增長 %。投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)擴(kuò)大。重點(diǎn)建設(shè)投資進(jìn)展順利， 2020 年在建省、市重點(diǎn)工程項(xiàng)目 45 項(xiàng)，當(dāng)年計(jì)劃投資 億元，比上年增長 28%，全年完成投資 億元，增長 28%。珊溪水利樞紐工程、甬臺(tái)溫、金麗溫高速公路溫州段、七里港一期、溫州電廠二期、洞頭五島相連工程及城市中心區(qū)等一批重大基礎(chǔ)項(xiàng)目已基本建成。舊城改建使城市面貌基本達(dá)到“顯山露水”的成效，市區(qū)十大標(biāo)志性建筑、十大公園和十大道路建設(shè)進(jìn)展良好。城市公用設(shè)施繼續(xù)改善。 一個(gè)由公路、鐵路、水運(yùn)、航空相協(xié)調(diào)、配套的立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，實(shí)現(xiàn)了全市兩小時(shí)、市區(qū)半小時(shí)交通圈的目標(biāo)。 加快推進(jìn)城市化是我市提前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和新一輪經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的突破 口，這是市委確定的重大決策。幾年來，我市城市建成設(shè)施日趨完善，產(chǎn) 業(yè)和人口集聚態(tài)勢迅速，中心城市的輻射功能逐步增強(qiáng)，城市環(huán)境、城市面貌得到改善。特別是 2001 年 8 月市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整，為城市的擴(kuò)張?zhí)峁┝诵碌陌l(fā)展空間，麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?2? 4 在市政府提出的“東移、西擴(kuò)、南聯(lián)、北接”的發(fā)展方針指導(dǎo)下，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，拉大了城區(qū)架勢，初步形成了現(xiàn)代化大城市框架。城區(qū)規(guī)模從 99 年的 87 平方公里擴(kuò)大到 112 平方公里；新增城市道路面積 280 萬平方米，新增城市綠地面積 300 萬平方米；全市城市化水平提高到 52%。城市化呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢態(tài)，新城區(qū)建設(shè)已初顯活力城市、山水城市之端倪，為建設(shè)“國際性輕工城”打下基礎(chǔ) ，為我市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展提供了空間平臺(tái)。 (3)項(xiàng)目的提出 按國務(wù)院批準(zhǔn)的《浙江省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》要求，今后五年，溫州市要成為浙江省（杭、甬、溫）三大中心都市。遵照這一戰(zhàn)略框架，我市又進(jìn)行了新一輪的《溫州市城市總體規(guī)劃》（ 2000— 2020）