【正文】 住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 3. 開開 發(fā)發(fā) 建建 設(shè)設(shè) 條條 件件 ?13? 4 最熱月 (79月 )平均氣溫： ℃ 年平均降雨量 極端最大降雨量 年平均降雨天數(shù) ?工程地質(zhì) 溫州城區(qū)屬河海沖積平原，第四紀(jì)淤積層，厚度約為 50 米，構(gòu)造簡單，地勢平坦。夏季多偏南風(fēng)，冬季多東北風(fēng)，春秋風(fēng)向?yàn)榻惶婕竟?jié)。用地范圍包 括泊岙、麗塘、王宅三個(gè)村莊，規(guī)劃主要用地性質(zhì)為高檔居住用地及配套設(shè)施。 項(xiàng)目用地及自然地理 (1)項(xiàng)目用地 麗岙住宅區(qū)規(guī)劃用地面積為 平方公頃，東南以原 104 國道為界，西南及北側(cè)緊依吹臺(tái)山。 104 國道橫貫全鎮(zhèn)南北，溫瑞塘河穿境而過，建設(shè)中的甬溫臺(tái)高速公路和溫福鐵路經(jīng)過麗岙，擴(kuò)建的任巖松水廠足夠向城鎮(zhèn)居民供水。 2020年全鎮(zhèn)社會(huì)總收入 ，比上年增長 %，人均達(dá)到 7336 元，比上年增加 15%；工業(yè)總產(chǎn)值 85050 萬元，比上年增長 %。糧、經(jīng)、牧、漁多元農(nóng)業(yè)發(fā)展格局麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 3. 開開 發(fā)發(fā) 建建 設(shè)設(shè) 條條 件件 ?12? 4 已形成。麗岙鎮(zhèn)又是農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，素以“漁米之鄉(xiāng)”著稱。 麗岙鎮(zhèn)處于甌海區(qū)北端，與溫州中心城區(qū)毗鄰，地理溫州優(yōu)越，距溫州機(jī)場 35 公里，離溫州火車站僅 15 公里， 104 國道橫貫全鎮(zhèn)南北，溫瑞塘河穿境而過，是一個(gè)交通便利、人杰地靈的古老集鎮(zhèn)。全區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，甌海大道、梧埏大道、金溫大道、甌青公路等高等級公路已建成，金溫鐵路構(gòu)成了“大溫州”的外環(huán)線。 3. 開發(fā)建設(shè)條件 投資環(huán)境 本項(xiàng)目所在地是甌海區(qū)的麗岙鎮(zhèn)。因此，其市場定位應(yīng)為 ：高檔別墅市場銷售價(jià)格定位建議為 60008000 元 /平方米；建設(shè)康居型中高檔住宅小區(qū)，以小高層住宅為主。 以房產(chǎn)需求調(diào)查、分析為參考依據(jù)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目開發(fā)別墅、聯(lián)排別墅的主要銷售對象將是溫州地區(qū)的華僑、僑眷 (包括麗岙鎮(zhèn)的近 5000 戶華僑戶 )；個(gè)體、私營企業(yè)的公司老板或經(jīng)理，以及為保值升值進(jìn)行二次置業(yè)的投資者。本項(xiàng)目在開發(fā)的全過程中，必須始終貫穿營銷觀念，以適應(yīng)市場的需要。各類專業(yè) 的研究機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)的介入，這可以大大增強(qiáng)項(xiàng)目的針對性、可行性，降低運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 市場營銷、定位 房地產(chǎn)業(yè)制造和生產(chǎn)的產(chǎn)品，不僅具備普通商品的屬性，還具有價(jià)值巨大、使用期長、建設(shè)周期長等特點(diǎn)，因此較一般行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)營銷的重要性就更為突出。除去 40 戶拆遷安置房，其余約 160 戶目前 已預(yù)售約 80%，市場價(jià)格是：多層 21802300 元 /平方米；高層 28003000 元 /平方米；商業(yè)用房：沿麗岙中路店面為 萬元 /平方米；沿茶堂東街店面為 9620 元 /平方米。 ?從小高層、高層商品房的市場開發(fā)、銷售情況看，我市的城區(qū)商品房價(jià)格普遍偏高，中心城區(qū)的商品房價(jià)格均在 4500 以上，附近縣 (市 )區(qū)的商品房價(jià)格也在 3000 元 /平方米以上，從本項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)麗岙鎮(zhèn)了解情況是，麗岙鎮(zhèn)全鎮(zhèn)常住人口 19575 人，約 7466 戶，其中近 80%為華僑、僑眷，并且有近半數(shù)居民有購房需求；麗岙鎮(zhèn)本地的房產(chǎn)需求和房產(chǎn)購買力比較可觀；比如：茶堂花苑開發(fā)量為 4 萬平方米，共 200 戶左右。特別是最近開發(fā)的七都島中島別墅目前的市場價(jià)格在 8000 元以上，已基本銷完。 (3)房產(chǎn)銷售價(jià)格調(diào)查、分析 溫州城區(qū)新建別墅和聯(lián)排別墅的銷售平均價(jià)格在 800012000 元 /平方米，普通住宅銷售平均價(jià)格大部分在 4000 元 /平方米以上 (郊縣和周邊縣市區(qū)價(jià)格稍低 )，屬于全國城市住宅銷售價(jià)格較高的城市之一。 總體而言，我市城區(qū)的住宅市場需求是 多層住宅供不應(yīng)求，小高層、高層住宅需求分不同層次，供求基本平衡。二手房交易市場是樓市的一個(gè)重要組成部分，可以說也是樓市的“晴雨表”。 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 2. 市市 場場 預(yù)預(yù) 測測 分分 析析 ?9? 4 我市新建住宅普遍注重樓盤檔次的提升，講究居住環(huán)境的人性化、藝術(shù)化。另一方面，溫州市每年約 1 萬對青年人登記結(jié)婚，按 50%新婚夫婦需要購買新房，年新房需求兩將達(dá)到 5000 套。 (2)普通住宅需求分析 從我市城區(qū)住宅開發(fā)、銷售情況看，市區(qū)的中高檔房產(chǎn)市場需求旺盛。另外，我市是著名僑鄉(xiāng)，溫州市區(qū)以及瑞安、樂清、文成等地的歸國華僑、僑眷已成為別墅市場的主要需求群體也是這一部分先富裕起來的人們居住的首選。特別是近期已經(jīng)推出的世紀(jì)錦繡園、省直“名人花園”、島中島度假村、萬國花園、紅日花園等，約 400 余套，部分預(yù)售價(jià)格在 800012000 元 /平方米不等，面積在 300 平方米500 平方米，每幢售價(jià)在 300 萬 500 萬元之間； 我市個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今已走過二十多個(gè)年頭，百萬乃至千萬富翁逐漸增多 ，別墅消費(fèi)者層次在擴(kuò)大，加上這幾年交通等內(nèi)外部環(huán)境的改善，高品位、具有一定規(guī)模、管理完善的高檔別墅在我市已有一定的市場。當(dāng)時(shí)的別墅銷售價(jià)格在 40008000 元 /平方米不等，主要是時(shí)間先后、占地面積大小不同而市場價(jià)格不同。但這并沒有使購買者望而卻步，每幢別墅都不愁找到主人，越來越多的市民住進(jìn)了別墅。這些別墅都向頂級發(fā)展，每幢建筑約在 380 平方米至 400 平方米。特別是介于獨(dú)立別墅和公寓之間的聯(lián)體別墅和排屋滿足了中等收入者對“經(jīng)濟(jì)型”別墅的需求，具有強(qiáng)大的市場生命力。因此，注定了別墅市場的獨(dú)立性、特定性，它的這種獨(dú)具一格的特性，使之游離在其他住宅市場之外。別墅物業(yè)的開發(fā)也與其他類型物業(yè)的開發(fā)有很大不同。隨著農(nóng)村人口不斷向城市集聚，人口增加必然需要更多的住宅來滿足人們的基本需求，這為城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供很大的潛力。 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 2. 市市 場場 預(yù)預(yù) 測測 分分 析析 ?8? 4 城區(qū)常住人口 ，外來暫住人口 100多萬人， 2001年居民儲(chǔ)蓄存款年末余額達(dá)到 億元。目前溫州人均收入約 1000美元，在今后 5年內(nèi)溫州市房地產(chǎn)需求正處于高速增長期。就是說，相對于 “九五 ”住房發(fā)展計(jì)劃，住房建設(shè)將成倍增長。 今后一段時(shí)間溫州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢看好：一是停止住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣分配與拆遷安置貨幣化政策，將促進(jìn)住房分配模式轉(zhuǎn)變，推動(dòng)住宅商品化和社會(huì)化；二是銀行加大了住房 抵押貸款力度，相繼推出優(yōu)惠措施，同時(shí)建立住房公積金制度，將提高居民住房購買力；三是隨著城市化進(jìn)程的加快，政府將出臺(tái)一系列政策降低城市的 “門檻 ”，并降低和取消部分租費(fèi)、允許房改房進(jìn)入市場流通，處于對政策的 “預(yù)期效應(yīng) ”，外來人口購買市區(qū)商品房將擴(kuò)大商品住宅的銷售市場。宏觀政策向好和房源增多使得房產(chǎn)投資一些 炒房者也趁機(jī)介入。 發(fā)展態(tài)勢 我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)以下趨勢： (1)商品住房主導(dǎo)房地產(chǎn)市場； (2)購房主體從集團(tuán)變?yōu)閭€(gè)人； (3)住房一、二級交易市場日趨活躍； (4)房地產(chǎn)市場靠質(zhì)量優(yōu)勢取勝，靠精品去拓展； (5)房地產(chǎn)中介的地位和作用大大提高； (6)物業(yè)管理方興未艾，迫切需要建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制； (7)住房金融發(fā)展迅速； (8)隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場向小城鎮(zhèn)拓展。幾次房產(chǎn)展銷會(huì)都是人頭攢動(dòng)，喧鬧不已。下呂浦、黃龍、新城等住宅區(qū)異?；鸨?，有些地方出現(xiàn)了天價(jià)。商品房預(yù)售不斷升溫，預(yù)售已超過銷售面積的 2倍以上。 (3)市場需求旺盛。全年房屋竣工面積達(dá) ，比上年增加，增長 ％。全年土地購置面積 ，比上年減少 ，下降％，而土地購置費(fèi)達(dá) ，比上年增長 ％。 隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。 2020年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)上年增勢繼續(xù)保持快速增長。形成了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房三位一體的住宅供應(yīng)體系，解決城市居民住宅問題，使城市居 民家庭都有房居住。 尤其是安居工程建設(shè)，成績更是顯著。以麗岙大型住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)為契機(jī)，該項(xiàng)目建設(shè)能大大改善城鎮(zhèn)居住環(huán)境質(zhì)量，提高麗岙鎮(zhèn)城鄉(xiāng)文明程度；增加城市建設(shè)用地，合理布局，大大加快城鎮(zhèn)建設(shè)。商業(yè)服務(wù)設(shè)施分布不均勻，大部分集中在交通干道 沿線，對交通干擾嚴(yán)重。從該鎮(zhèn)居住用地現(xiàn)狀看，縣城區(qū)居住用地存在的突出問題是私房所占比例很大，住房建設(shè)管理不善帶來建設(shè)隨意性強(qiáng)，缺乏整體性；商住綜合樓比例很大，土地集約化使用程度較低；住宅配套設(shè)施不完備，缺乏文體活動(dòng)場地和綠地，整體環(huán)境質(zhì)量不高。因此，在城郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)選址適宜地點(diǎn)建設(shè)綜合性高檔住宅區(qū)，無疑能改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，擴(kuò)大了該區(qū)域房地產(chǎn)市場容量，并能滿足市民更大的文化、娛樂消費(fèi)需求，進(jìn)一步提高居民生活質(zhì)量。另外，我市還是浙江省著名的僑鄉(xiāng)，約有幾十萬海外僑胞，有僑眷、歸僑 40余萬，每年來溫州探親、觀光、旅游、度假的的華僑和外籍人員就達(dá)數(shù)萬人。 同時(shí)，區(qū)劃調(diào)整也給市轄區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)發(fā)展帶來良機(jī)。這次市轄區(qū)區(qū)劃調(diào)整是我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的客觀需要，是加快城市步伐和城市現(xiàn)代化建設(shè)的必然要求。同時(shí)，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最高的建筑業(yè)、物業(yè)管理等也將前景看好，并創(chuàng)造出更 多就業(yè)機(jī)會(huì)。例如房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)陶瓷工業(yè)，溫州陶瓷工業(yè)十分發(fā)達(dá)，就鹿城區(qū)、甌海區(qū)、瑞安市的陶瓷企業(yè)有 100 多家企業(yè)，年產(chǎn)陶瓷 億平方米，占全國總產(chǎn)量的 6%；陶瓷工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 15 億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值7%以上。所有這些都給市轄區(qū)特別是城郊的高檔、精品 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)帶來機(jī)遇。整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。房屋竣工面積繼續(xù)加大，空置面積再度下降。 按照《溫州市城市總體規(guī)劃》 (20002020)修編方案， 2020年市區(qū)建成區(qū)人口將達(dá) 150萬人，那 么在今后的四年時(shí)間里，建成區(qū)凈增人口 ；而我市目前還有近 300萬平方米的危舊房急需改造。城市居民住宅需求已從數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等質(zhì)量型過渡；住宅價(jià)格也從單一價(jià)格向多元化的價(jià)格體系轉(zhuǎn)變，環(huán)境有價(jià)已成共識(shí)，甚至形成了新的賣點(diǎn)。 2．有利于進(jìn)一步繁榮我市房地產(chǎn)市場，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 近幾年來，溫州經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于全省的平均水平，城市居民收入持續(xù)增長，到 2001 年城市居民人均可支配收入達(dá)到 13200多元；農(nóng)村居 民年人均收入達(dá)到 4680元，是全國居民平均收入的 2倍。目前，我市城區(qū)的住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)模十分有限，住宅建設(shè)用地少的幾畝、多的也才十幾畝，規(guī)模小、地塊分布不勻，小區(qū)配套差，難以形成氣候。根據(jù)這一目標(biāo)，我市將充分利用本地的優(yōu)勢條件，科學(xué)合理地安排城市各項(xiàng)用地，優(yōu)化組織城市發(fā)展的各項(xiàng)要素，強(qiáng)化城市整體服務(wù)功能，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，有利生產(chǎn)，方便生活，促進(jìn)流通，繁榮經(jīng)濟(jì)，保護(hù)生態(tài)，優(yōu)化環(huán)境，力求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 根據(jù)《浙江省城市化發(fā)展綱要》和《浙江省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，溫州市是浙江省三大中心城市之一、浙南閩北的經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心和交通樞紐。市區(qū)拆遷舊危房 萬平方米，搬遷居民 2萬多戶，建成各類房屋面積 350多萬平方米。市區(qū)建成區(qū)面積由 1990年的 27平方公里擴(kuò)展到2001年的 120平方公里。因此，作為麗岙鎮(zhèn)的北片組成部分，麗岙住宅區(qū)將是我市城區(qū)向南的拓展，主要功能包括居住、商業(yè)、購物，兼顧辦公、旅游、娛樂，配套設(shè)施完善的高檔小城鎮(zhèn)。 6．堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，盡量避免環(huán)境污染和生態(tài)破壞，協(xié)調(diào)人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和資源的相互關(guān)系。 4．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想及公用配套設(shè)施要與溫州市城市總體規(guī)劃及麗岙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃銜接。 2．對項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地利用、 房產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查力求詳細(xì)、客觀；對項(xiàng)目開發(fā)的必要性、可行性和建設(shè)條件要作客觀評價(jià)。 5．《甌海區(qū)麗岙住宅區(qū)征地補(bǔ)償協(xié)議》及《甌海區(qū)麗岙住宅區(qū)房屋拆遷須知》。 2．《溫州市甌海區(qū)分區(qū)規(guī)劃方案 (2002020 年 )》 (溫州市規(guī)劃局、中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 ) 3． 2002 年《溫州市統(tǒng)計(jì)年鑒》。 編制依據(jù)與原則 編制依據(jù) 1．溫州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要 [2020]32 號； 2．經(jīng)評標(biāo)確定的《溫州市甌海區(qū)麗岙住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。 由于區(qū)劃調(diào)整后麗岙鎮(zhèn)行政歸屬的發(fā)生變化，《麗岙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》也正在加緊修編。用地范圍包括泊岙、麗塘、王宅等三個(gè)村莊。本開發(fā)項(xiàng)目位于麗岙鎮(zhèn)北端，擬規(guī)劃用地面積約 平方公里，麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?3? 4 東南以原 104 國道為界，西南及北側(cè)緊依吹臺(tái)山。在此背景下，甌海區(qū)人民政府提出在該區(qū)麗岙鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)大型、高檔次的住宅區(qū)，以進(jìn)一步滿足溫州市民不斷提高的居住要求，進(jìn)一步優(yōu)化人居環(huán)境質(zhì)量，并促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。尤為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和重點(diǎn)企業(yè)生產(chǎn)形勢較好，其中麗岙鎮(zhèn)增長 ％，梧埏鎮(zhèn)增長 ％，仙巖鎮(zhèn)增長 30％。 作為溫州城市拓展的重要腹地，市域行政區(qū)劃調(diào)整一年多來，該區(qū)根據(jù)“做強(qiáng)二產(chǎn)，做大三產(chǎn)，做精一產(chǎn)”的總體發(fā)展思路，著力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，全區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了以提高質(zhì)量和效益為中心的平穩(wěn)發(fā)展期，國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)穩(wěn)步發(fā)展。 新的甌海區(qū)總體功能定位為：工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、三次產(chǎn)業(yè)比重合理、交通物流興旺，科研教育優(yōu)勢明顯，具有城郊休閑旅游特色的新城區(qū)。甌海區(qū)是溫州市區(qū)中一個(gè)重要的具有特色的行政區(qū)。遵照這一戰(zhàn)略框架，我市又進(jìn)行了新一輪的《溫州市城市總體規(guī)劃》（ 2000— 2020），強(qiáng)化了溫州市城區(qū)的中心城市功能，確立大都市發(fā)展和“東移、西擴(kuò)、北聯(lián)、南接”的規(guī)劃思路，到 2020 年形成市區(qū)面積 150km2