【文章內(nèi)容簡介】 我市房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)上年增勢繼續(xù)保持快速增長。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增加 億元，增長 ％，增幅居各類投資之首。 隨著城市建設的不斷發(fā)展，我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將持續(xù)擴大。其開發(fā)投資呈現(xiàn)幾大特點： (1)土地購置費連續(xù)上升。全年土地購置面積 ，比上年減少 ，下降％，而土地購置費達 ，比上年增長 ％。 (2)房屋竣工面積繼續(xù)加 大，空置面積再度下降。全年房屋竣工面積達 ，比上年增加，增長 ％。其中住宅竣工面積達 ，竣工率達 ％。 (3)市場需求旺盛。全年商品房屋銷售面積 ，比上年增長 ％，銷售額達 元，比上年增長 ％。商品房預售不斷升溫，預售已超過銷售面積的 2倍以上。 兩年來 溫州房價一路飆升，普遍上揚 25%左右。下呂浦、黃龍、新城等住宅區(qū)異?；鸨行┑胤匠霈F(xiàn)了天價。如大南門一帶樓盤售價平均高達 6500元 /平方左右，最高達 8000元上下，把溫州房市價格推向高峰。幾次房產(chǎn)展銷會都是人頭攢動，喧鬧不已。目前，溫州房市的平均價格在 35004000元 /平方米 左右，高于 同層次的 其它一些大中型城市。 發(fā)展態(tài)勢 我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)以下趨勢： (1)商品住房主導房地產(chǎn)市場； (2)購房主體從集團變?yōu)閭€人； (3)住房一、二級交易市場日趨活躍； (4)房地產(chǎn)市場靠質(zhì)量優(yōu)勢取勝，靠精品去拓展； (5)房地產(chǎn)中介的地位和作用大大提高； (6)物業(yè)管理方興未艾，迫切需要建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制； (7)住房金融發(fā)展迅速； (8)隨著城市化進程的推進，房地產(chǎn)市場向小城鎮(zhèn)拓展。 同時，通過溫州房地產(chǎn)市場預測表明：溫州民間資金充裕， 在溫州人的投資 理念 中對房地產(chǎn)投資似乎情有獨鐘，一但條件成熟便會顯身手 ；人們進行住房消費和投資的心理承受能力較強，基本具備購買商品房的能力。宏觀政策向好和房源增多使得房產(chǎn)投資一些 炒房者也趁機介入。所以溫州房價 一再 上揚。 今后一段時間溫州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢看好：一是停止住房實物分配，實行貨幣分配與拆遷安置貨幣化政策，將促進住房分配模式轉(zhuǎn)變，推動住宅商品化和社會化；二是銀行加大了住房 抵押貸款力度，相繼推出優(yōu)惠措施，同時建立住房公積金制度，將提高居民住房購買力；三是隨著城市化進程的加快，政府將出臺一系列政策降低城市的 “門檻 ”，并降低和取消部分租費、允許房改房進入市場流通，處于對政策的 “預期效應 ”，外來人口購買市區(qū)商品房將擴大商品住宅的銷售市場。預計到 2020年我市每年平均約需建設 525萬平方米的住宅才能達到國家關(guān)于城鎮(zhèn)住宅建設的目標，并不斷滿足城市化進程中人口機械增長對住房的需求。就是說，相對于 “九五 ”住房發(fā)展計劃，住房建設將成倍增長。 房產(chǎn)需求分析 根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)威人士對住宅 需要的預測，人均收入在 800美元時，房地產(chǎn)需要處于旺盛期；人均收入在 1000美元 1500美元時，房地產(chǎn)需要處于高速增長期； 2000美元以上時將出現(xiàn)需求平穩(wěn)期。目前溫州人均收入約 1000美元，在今后 5年內(nèi)溫州市房地產(chǎn)需求正處于高速增長期。近幾年來，溫州市經(jīng)濟增長幅度保持在 10%以上，為經(jīng)濟適用房發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟基礎。 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預預 可可 2. 市市 場場 預預 測測 分分 析析 ?8? 4 城區(qū)常住人口 ，外來暫住人口 100多萬人， 2001年居民儲蓄存款年末余額達到 億元。根據(jù)城市總體規(guī)劃，到 2020 年城市人口將達到 150 萬人，凈增 30 多萬人，預計“ 十五”期間，需要新建住宅 1400多萬平方米，才能達到全國城鎮(zhèn)居民人均住宅平均水平。隨著農(nóng)村人口不斷向城市集聚，人口增加必然需要更多的住宅來滿足人們的基本需求，這為城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供很大的潛力。 針對不同的消費群體，作具體分析如下： (1)高檔住宅需求分析 別墅物業(yè)，作為一種高檔商品，如今已經(jīng)成為了人們身份、地位、財富的象征。別墅物業(yè)的開發(fā)也與其他類型物業(yè)的開發(fā)有很大不同。首先，良好的景觀是別墅建造的基礎，自然景觀同生活設施的恰當融合是當今經(jīng)濟發(fā)達國家所推崇的理想居住模式；其次，別墅物業(yè)在開發(fā)過程中對位置 選定、建筑風格、設計理念、材料選擇都非?？季俊Ｒ虼?，注定了別墅市場的獨立性、特定性，它的這種獨具一格的特性，使之游離在其他住宅市場之外。從國內(nèi)大城市供應的別墅的總體情況看，別墅的品質(zhì)在快速提升，產(chǎn)品類型越來越多，客戶群體也在擴大，國內(nèi)客戶增長迅速。特別是介于獨立別墅和公寓之間的聯(lián)體別墅和排屋滿足了中等收入者對“經(jīng)濟型”別墅的需求，具有強大的市場生命力。 我市的別墅開發(fā)情況看，第一次是上世紀 90 年代初，當時出現(xiàn)了英豪莊園一期等，但別墅的規(guī)模和套型都較小，每幢建筑面積在 180 平方米至 230 平方米之間；第二次是 90 年代中后期，代表作有新世紀花園、歐倫花園、銀都花園、玫瑰園等，每幢建筑面積約在 200平方米至 250 平方米；第三次是世紀之交發(fā)起的，正在建設的有世紀錦繡園、紅日花園、七都島中島度假村，現(xiàn)在七都島還有兩個占地面積達 800畝和 300畝的大型別墅區(qū)正準備建設。這些別墅都向頂級發(fā)展，每幢建筑約在 380 平方米至 400 平方米。別墅建得豪華，售價也自然不菲，世紀錦繡園其中一幢別墅最高價達 1500 萬元。但這并沒有使購買者望而卻步，每幢別墅都不愁找到主人，越來越多的市民住進了別墅。 從我市近期的別墅銷售情況看，我市已建的別 墅約在 780 幢左右，到目前為止已基本上銷售一空。當時的別墅銷售價格在 40008000 元 /平方米不等，主要是時間先后、占地面積大小不同而市場價格不同。按照現(xiàn)在的市場價格計算，這些別墅價格分別在 1000012000 元/平方米。特別是近期已經(jīng)推出的世紀錦繡園、省直“名人花園”、島中島度假村、萬國花園、紅日花園等，約 400 余套，部分預售價格在 800012000 元 /平方米不等，面積在 300 平方米500 平方米，每幢售價在 300 萬 500 萬元之間； 我市個體經(jīng)濟發(fā)展至今已走過二十多個年頭，百萬乃至千萬富翁逐漸增多 ，別墅消費者層次在擴大，加上這幾年交通等內(nèi)外部環(huán)境的改善，高品位、具有一定規(guī)模、管理完善的高檔別墅在我市已有一定的市場。一部分眼光長遠的投資者瞄準了別墅，也一定程度促進了別墅市場的開發(fā)。另外，我市是著名僑鄉(xiāng)，溫州市區(qū)以及瑞安、樂清、文成等地的歸國華僑、僑眷已成為別墅市場的主要需求群體也是這一部分先富裕起來的人們居住的首選。從銷售市場了解情況看，我市在建的別墅總量約為 2000 幢左右，主要分布在七都島、洞頭、桐嶺、仰義、甌北三江等地段，規(guī)劃用地在 50006000 畝，建設時間在 2020 年以前，目前部分別墅已開始 預售，如島中島別墅建筑面積首期推出的 166 幢別墅巨絕大部分已“名花有主”。 (2)普通住宅需求分析 從我市城區(qū)住宅開發(fā)、銷售情況看，市區(qū)的中高檔房產(chǎn)市場需求旺盛。由于人民生活水平的提高，居民對于目前的居住條件感到不滿意，紛紛把自己的居所升級換代或者進行補充，從近年的幾個房展會上成交的房產(chǎn)看，一些環(huán)境設計相對較好的樓盤正被作為升級產(chǎn)品，受到客戶青睞，升級型住房產(chǎn)品顯示出強勁的市場需求。另一方面，溫州市每年約 1 萬對青年人登記結(jié)婚，按 50%新婚夫婦需要購買新房，年新房需求兩將達到 5000 套。溫州市現(xiàn)有拆遷戶約 2 萬 戶，約有 30%拆遷戶需要外遷或購買住房，需要住宅約 7000 套。 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預預 可可 2. 市市 場場 預預 測測 分分 析析 ?9? 4 我市新建住宅普遍注重樓盤檔次的提升，講究居住環(huán)境的人性化、藝術(shù)化。特別是都市郊區(qū)化的居家趨勢和我市城市“東移西擴”規(guī)劃的實施，使新城區(qū)成為近年來房地產(chǎn)開發(fā)商競相開發(fā)的“熱土”，大量新城區(qū)的樓盤開發(fā)為我市房地產(chǎn)市場提供充足房源。二手房交易市場是樓市的一個重要組成部分，可以說也是樓市的“晴雨表”。從 1997 年到 2020 年，溫州的二手房交易市場不斷趨向繁榮和興旺，不僅交易量逐年上升，交易的價格 (房價 )也在穩(wěn)步上升。 總體而言，我市城區(qū)的住宅市場需求是 多層住宅供不應求，小高層、高層住宅需求分不同層次，供求基本平衡。在住宅消費消費群組成上，別墅等高檔住宅消費群體為全市范圍的高收入者，普通住宅消費群則以本地居民為主。 (3)房產(chǎn)銷售價格調(diào)查、分析 溫州城區(qū)新建別墅和聯(lián)排別墅的銷售平均價格在 800012000 元 /平方米，普通住宅銷售平均價格大部分在 4000 元 /平方米以上 (郊縣和周邊縣市區(qū)價格稍低 )，屬于全國城市住宅銷售價格較高的城市之一。 別墅和聯(lián)排住宅、部分普通住宅的銷售價格調(diào)查如下表： 表 21 高檔住宅價格調(diào)查表 單位：元 /平方米 序號 房產(chǎn)名稱 物業(yè)地 址 建設時間，套型 均價 1 歐倫花園 英豪莊園 溫州新城 現(xiàn)房， 250300m2 150180 萬元 2 仙都花園 溫州新城 期房， 300400 m2 8000 元 /m2 300 萬左右 3 島中島別墅 溫州七都島 期房， 300400 m2綠地另加 60008000 元 /m2 250 萬以上 4 龍峰山莊 鹿城區(qū)雙嶼鎮(zhèn) 部分現(xiàn)房， 280 m2 100 萬元左右 5 紅日花園 溫州新城 期房， 400500 m2 10000 元 /m2 6 洞頭的三盤島西山頭、元覺島砂崗、霓嶼島石子岙等別墅區(qū) 洞頭 縣 尚未銷售，規(guī)劃用 地 1200 畝 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預預 可可 2. 市市 場場 預預 測測 分分 析析 ?10? 4 表 22 全市普通住宅價格調(diào)查表 單位：元 /平方米 序號 房產(chǎn)名稱 物業(yè)地址 類型 均價 1 21 世紀廣場 江濱路中段與車站大道 交匯處 準現(xiàn)房 50005500 2 城南龍居 車站大道 164 號地塊 現(xiàn)房 50005500 3 大自然城市花園 市府大道、湯家橋路交匯處 1999年， 120200 45004800 4 東南小區(qū) 學院路 新建 4500 5 馬鞍池大廈 馬鞍池東路 20002020， 5800 以上 6 銀來 星泰大廈 新城大道 新 建 4200(公寓 ) 萬 (店面 ) 7 云中花園 湯家橋 現(xiàn)房， 1101600 3600 起價 8 浙南花園 洪殿南路車站大道交叉口 新建 4500 以上 9 康迪錦園 下呂浦 現(xiàn)房 55006000 10 瑞興大廈 鹿城路 準現(xiàn)房 45005500 11 站前東小區(qū) 火車站站前 現(xiàn)房 39004500 12 梧田河莊住宅 梧田鎮(zhèn) 現(xiàn)房 30003500 13 樂清新世紀大廈 樂清城關(guān) 現(xiàn)房 35005200 14 柳市華聯(lián)大廈 柳市中心區(qū) 現(xiàn)房 32004980 15 交通大廈 樂清城關(guān) 期貨 30005100 16 茶堂花苑 麗岙鎮(zhèn) 準現(xiàn)房 2800 針對本項目的開發(fā)建設條件和時機，以及我們對溫州城區(qū)和麗岙鎮(zhèn)本地的房產(chǎn)需求和房產(chǎn)購買力的初步調(diào)查，我們認為： ?從別墅和聯(lián)排別墅的市場開發(fā)、銷售情況看，我市的別墅市場目前的市場價格在800012000 元 /平方米左右，現(xiàn)房和期貨別墅開發(fā)量在 2000 幢左右；基本上供不應求。特別是最近開發(fā)的七都島中島別墅目前的市場價格在 8000 元以上，已基本銷完。因此，本項目的別墅開發(fā)市場看好，其市場預售價格也應在 60008000 元 /平方米左右。 ?從小高層、高層商品房的市場開發(fā)、銷售情況看，我市的城區(qū)商品房價格普遍偏高，中心城區(qū)的商品房價格均在 4500 以上，附近縣 (市 )區(qū)的商品房價格也在 3000 元 /平方米以上，從本項目開發(fā)地點麗岙鎮(zhèn)了解情況是，麗岙鎮(zhèn)全鎮(zhèn)常住人口 19575 人，約 7466 戶，其中近 80%為華僑、僑眷，并且有近半數(shù)居民有購房需求；麗岙鎮(zhèn)本地的房產(chǎn)需求和房產(chǎn)購買力比較可觀；比如：茶堂花苑開發(fā)量為 4 萬平方米，共 200 戶左右。從 2000 年 9 月開始拆遷工作，目前已完成大部分主體工程施工。除去 40 戶拆遷安置房，其余約 160 戶目前 已預售約 80%，市場價格是：多層 21802300 元 /平方米；高層 28003000 元 /平方米；商業(yè)用房：沿麗岙中路店面為 萬元 /平方米；沿茶堂東街店面為 9620 元 /平方米。所以，考慮到本項目的小高層商品房的開發(fā)銷售對象為麗岙鎮(zhèn)本地居民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，其市場預售價格也麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預預 可可 3. 開開 發(fā)發(fā) 建建 設設 條條 件件 ?11? 4 應與其接近。 市場營銷、定位 房地產(chǎn)業(yè)制造和生產(chǎn)的產(chǎn)品，不僅具備普通商品的屬性，還具有價值巨大、使用期長、建設周期長等特點，因此較一般行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)營銷的重要性就更為突出。房地產(chǎn)的全方位營銷，需要多方面的專業(yè)人才共同運作。各類專業(yè) 的研究機構(gòu)、咨詢機構(gòu)、代理機構(gòu)的介入，這可以大大增強項目的針對性、可行性，降低運行風險，節(jié)約項目成本，提高項目的經(jīng)濟效益。開 發(fā)商應當充分發(fā)揮和利用這些機構(gòu)的作用，保證項目的順利實施。本項目在開發(fā)的全過程中，必須始終貫穿營銷觀念，以適應市場的需要。本項目在獲準立項后，還需對市場營銷做深入全面的調(diào)研與策劃。 以房產(chǎn)需求調(diào)查、分析為參考依據(jù)，