【正文】 ，強(qiáng)化了溫州市城區(qū)的中心城市功能，確立大都市發(fā)展和“東移、西擴(kuò)、北聯(lián)、南接”的規(guī)劃思路，到 2020 年形成市區(qū)面積 150km2，人口 150 萬人； 2020 年市區(qū)城市人口將發(fā)展到 250 萬人。 2001 年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，我市對市轄區(qū)行政區(qū)劃進(jìn)行了調(diào)整，使溫州的市區(qū)面積擴(kuò)大到 平方公里，人口增加到 129 萬人。甌海區(qū)是溫州市區(qū)中一個重要的具有特色的行政區(qū)。在經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的溫州市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，甌海區(qū)的面積為 6146 萬 m2，人口為 萬人，其區(qū)域特色、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力將會相應(yīng)隨之變化與調(diào)整，將對促進(jìn)全區(qū)域城市化進(jìn)程、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和提高人們生活質(zhì)量將帶來新的契機(jī)。 新的甌海區(qū)總體功能定位為：工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、三次產(chǎn)業(yè)比重合理、交通物流興旺，科研教育優(yōu)勢明顯，具有城郊休閑旅游特色的新城區(qū)。在空間布局上采用“二軸、二帶、二核心”結(jié)構(gòu)，即以甌海大道和 104 國道為縱橫兩軸，向西向南 兩翼延伸發(fā)展；繞環(huán)大羅山風(fēng)景觀光帶和環(huán)吹臺山城西風(fēng)景帶，注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)；以形成本區(qū)內(nèi)的區(qū)行政中心和梧埏經(jīng)濟(jì)中心，從而帶動全區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。 作為溫州城市拓展的重要腹地，市域行政區(qū)劃調(diào)整一年多來，該區(qū)根據(jù)“做強(qiáng)二產(chǎn)，做大三產(chǎn)，做精一產(chǎn)”的總體發(fā)展思路，著力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，全區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了以提高質(zhì)量和效益為中心的平穩(wěn)發(fā)展期，國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)穩(wěn)步發(fā)展。 2020 年全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元。尤為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和重點(diǎn)企業(yè)生產(chǎn)形勢較好，其中麗岙鎮(zhèn)增長 ％，梧埏鎮(zhèn)增長 ％，仙巖鎮(zhèn)增長 30％。 當(dāng)前，如何突出甌海區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，進(jìn)一步集中精力搞好我市市區(qū)西南部的建設(shè)，加快城市化發(fā)展進(jìn)程，成為甌海區(qū)人民政府面臨的新任務(wù)。在此背景下，甌海區(qū)人民政府提出在該區(qū)麗岙鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)大型、高檔次的住宅區(qū)，以進(jìn)一步滿足溫州市民不斷提高的居住要求，進(jìn)一步優(yōu)化人居環(huán)境質(zhì)量，并促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。 麗岙鎮(zhèn)北接甌海的南白象鎮(zhèn)，南聯(lián)仙巖鎮(zhèn) (省級風(fēng)景名勝區(qū) )，經(jīng)行政區(qū)劃調(diào)整后和仙巖鎮(zhèn)一并從瑞安市劃入甌海區(qū)。本開發(fā)項(xiàng)目位于麗岙鎮(zhèn)北端，擬規(guī)劃用地面積約 平方公里，麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?3? 4 東南以原 104 國道為界，西南及北側(cè)緊依吹臺山。 104 國 道改線后將從該范圍中部穿過并與原 104 國道相交，并將麗岙住宅區(qū)用地分為東、西兩塊。用地范圍包括泊岙、麗塘、王宅等三個村莊。甌海區(qū)委、區(qū)政府十分重視麗岙住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作，多次召開區(qū)委、區(qū)政府專題會議研究開發(fā)事宜，并已成立相應(yīng)了工作領(lǐng)導(dǎo)小組和開發(fā)建設(shè)管理委員會，處理開發(fā)建設(shè)過程中的有關(guān)政策和問題，特別是對征地、拆遷等工作的政策處理與協(xié)調(diào)，全力支持和加快推進(jìn)麗岙住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 由于區(qū)劃調(diào)整后麗岙鎮(zhèn)行政歸屬的發(fā)生變化，《麗岙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》也正在加緊修編。目前麗岙住宅區(qū)的規(guī)劃方案征集、評選工作剛剛進(jìn)行，因此 ，開發(fā)建設(shè)存在著分期開發(fā)規(guī)模、市場需求、土方平衡、拆遷量、補(bǔ)償安置、資金回收等諸多不確定因素，項(xiàng)目業(yè)主溫州市甌海區(qū)麗岙住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會特委托溫州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃院、溫州天誠建設(shè)項(xiàng)目咨詢公司對該開發(fā)項(xiàng)目作投資預(yù)可行性研究，為項(xiàng)目科學(xué)決策提供依據(jù)。 編制依據(jù)與原則 編制依據(jù) 1．溫州市人民政府專題會議紀(jì)要 [2020]32 號； 2．經(jīng)評標(biāo)確定的《溫州市甌海區(qū)麗岙住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。 其它主要參考資料： 1．《溫州市城市總體規(guī)劃 (20002020 年 )》 (修編報(bào)告，溫州市規(guī)劃局、中國城市規(guī)劃 設(shè)計(jì)研究院，2002 年 6 月 )。 2．《溫州市甌海區(qū)分區(qū)規(guī)劃方案 (2002020 年 )》 (溫州市規(guī)劃局、中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 ) 3． 2002 年《溫州市統(tǒng)計(jì)年鑒》。 4．《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和溫州市人民政府 [2002]第 57 號令《溫州市房屋拆遷實(shí)施辦法》。 5．《甌海區(qū)麗岙住宅區(qū)征地補(bǔ)償協(xié)議》及《甌海區(qū)麗岙住宅區(qū)房屋拆遷須知》。 6．《溫州市甌海區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年計(jì)劃綱要》 編制原則 1．堅(jiān)持實(shí)事求是、科學(xué)分析的原則，力求預(yù)可原始數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、可靠。 2．對項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地利用、 房產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查力求詳細(xì)、客觀；對項(xiàng)目開發(fā)的必要性、可行性和建設(shè)條件要作客觀評價。 3．項(xiàng)目研究重點(diǎn)是項(xiàng)目市場需求、房產(chǎn)銷售價格初步確定以及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的測算。 4．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想及公用配套設(shè)施要與溫州市城市總體規(guī)劃及麗岙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃銜接。 5．堅(jiān)持因地制宜，動態(tài)分析的觀點(diǎn)，合理確定投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)，尋找邊界條件向委托者提供較大把握的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，以求減少決策失誤。 6．堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，盡量避免環(huán)境污染和生態(tài)破壞，協(xié)調(diào)人口、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境和資源的相互關(guān)系。 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?4? 4 麗岙鎮(zhèn)及麗岙住宅區(qū)定位 根據(jù)《麗岙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（ 20002020）》，規(guī)劃的麗岙鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)性質(zhì)為溫州市中心都市圈的南部的重要組成部分，以第三產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)型城鎮(zhèn)。因此，作為麗岙鎮(zhèn)的北片組成部分，麗岙住宅區(qū)將是我市城區(qū)向南的拓展，主要功能包括居住、商業(yè)、購物，兼顧辦公、旅游、娛樂，配套設(shè)施完善的高檔小城鎮(zhèn)。 麗岙住宅區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 1795997 m2 總建筑面積： 1149557 m2 其中：住宅面積 1035514 m2 其中：別墅面積 197503 m2 聯(lián)排住宅 265505 m2 公寓面積 572506 m2 其中：商住 320208 m2 回遷 252458 m2 公建面積： 114043 m2 總戶數(shù)： 5400 戶 容積率： 綠化率： % 建筑密度： % 可轉(zhuǎn)讓開發(fā)用地： 1244 畝 開發(fā)地塊成本價格： 萬元 /畝 開發(fā)建設(shè)總投資： 288665 萬元 開發(fā)總成本： 307538 萬元 總銷售收入： 449079 萬元 利潤總額： 113923 萬元 資本金利潤率： % 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=6%）： 12063 萬元 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 根據(jù)我市的城市總體規(guī)劃和加快城市化發(fā)展戰(zhàn)略，并結(jié)合我市的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，開發(fā)建設(shè)麗岙住宅區(qū)必要性分析如下： 1．有利于城市發(fā)展和城市品位的提升 20世紀(jì) 90年代以來，溫州的城市建設(shè)日新月異。市區(qū)建成區(qū)面積由 1990年的 27平方公里擴(kuò)展到2001年的 120平方公里。從 1990年以來我市共投入城市建設(shè)資金 200億左右，城市面貌發(fā)生了深 刻變化，一批現(xiàn)代化的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼竣工，一批優(yōu)雅別致的城市住宅小區(qū)先后建成，一批布局合理的城市配套工程陸續(xù)落成，整個城市形象已大為改觀，現(xiàn)代化都市氣息日益濃厚。市區(qū)拆遷舊危房 萬平方米，搬遷居民 2萬多戶，建成各類房屋面積 350多萬平方米。新區(qū)住宅使 30余萬城市居民喬遷新居。 根據(jù)《浙江省城市化發(fā)展綱要》和《浙江省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，溫州市是浙江省三大中心城市之一、浙南閩北的經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心和交通樞紐。 “十五”時期，我市的城市建設(shè)目標(biāo)是 —— 建成浙江省麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?5? 4 名副其實(shí)的三大核心城市之一、輻射浙南閩北的區(qū)域中 心城市，基本形成特大城市和現(xiàn)代化大都市區(qū)的雛形。根據(jù)這一目標(biāo)，我市將充分利用本地的優(yōu)勢條件，科學(xué)合理地安排城市各項(xiàng)用地，優(yōu)化組織城市發(fā)展的各項(xiàng)要素，強(qiáng)化城市整體服務(wù)功能，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，有利生產(chǎn)，方便生活，促進(jìn)流通，繁榮經(jīng)濟(jì)，保護(hù)生態(tài)，優(yōu)化環(huán)境，力求經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 但是，在隨著我市城市建設(shè)的加快，建設(shè)用地緊張、功能布局不合理 ,工業(yè)、居住和商業(yè)用地混雜，道路系統(tǒng)不順暢，城鎮(zhèn)居住環(huán)境綜合質(zhì)量差等問題也日益突出；作為全國優(yōu)秀旅游城市和創(chuàng)建全國文明城市先進(jìn)城市，我市 的城市品位也需要逐步提高。目前，我市城區(qū)的住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)模十分有限，住宅建設(shè)用地少的幾畝、多的也才十幾畝，規(guī)模小、地塊分布不勻，小區(qū)配套差，難以形成氣候。因此，在城郊或周邊縣 (市 )開發(fā)建設(shè)大型、高檔住宅區(qū)將成為城市發(fā)展的必然選擇，也有利于吸引城市居民向周邊地區(qū)擴(kuò)散，減少城區(qū)的人口、交通壓力，提高城市環(huán)境品位和拓展城區(qū)發(fā)展空間。 2．有利于進(jìn)一步繁榮我市房地產(chǎn)市場，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 近幾年來，溫州經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于全省的平均水平，城市居民收入持續(xù)增長，到 2001 年城市居民人均可支配收入達(dá)到 13200多元；農(nóng)村居 民年人均收入達(dá)到 4680元，是全國居民平均收入的 2倍。富裕起來的城市居民把改善人居條件作為重要目標(biāo)，十分注重居住環(huán)境，選擇配套設(shè)施齊全、功能完備、工程質(zhì)量優(yōu)良、居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理良好的住宅區(qū)。城市居民住宅需求已從數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等質(zhì)量型過渡；住宅價格也從單一價格向多元化的價格體系轉(zhuǎn)變，環(huán)境有價已成共識，甚至形成了新的賣點(diǎn)。并且出現(xiàn)了中高檔住宅暢銷，持幣待購“精品”住宅的現(xiàn)象。 按照《溫州市城市總體規(guī)劃》 (20002020)修編方案， 2020年市區(qū)建成區(qū)人口將達(dá) 150萬人，那 么在今后的四年時間里，建成區(qū)凈增人口 ；而我市目前還有近 300萬平方米的危舊房急需改造。據(jù)市建設(shè)局統(tǒng)計(jì)， 2020年我市全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增加 ，增長 ％，增幅居各類投資之首。房屋竣工面積繼續(xù)加大，空置面積再度下降。市場需求旺盛。整個房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。 “十五 ”期間，溫州市政府要求全市房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理的 “四高 ”目標(biāo)，把溫州建設(shè)成為具有較高知名度的現(xiàn)代化商貿(mào)城市。所有這些都給市轄區(qū)特別是城郊的高檔、精品 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)帶來機(jī)遇。 另外，房地產(chǎn)業(yè)作為一種關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，涉及 40多個產(chǎn)業(yè)部門，與住宅相關(guān)產(chǎn)品，特別是電器、管材、陶瓷、建材等行業(yè)是溫州的基礎(chǔ)工業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶動溫州住宅相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)陶瓷工業(yè)，溫州陶瓷工業(yè)十分發(fā)達(dá)，就鹿城區(qū)、甌海區(qū)、瑞安市的陶瓷企業(yè)有 100 多家企業(yè)，年產(chǎn)陶瓷 億平方米，占全國總產(chǎn)量的 6%；陶瓷工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 15 億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值7%以上。溫州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將促進(jìn)溫州陶瓷工業(yè)的發(fā)展。同時，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最高的建筑業(yè)、物業(yè)管理等也將前景看好，并創(chuàng)造出更 多就業(yè)機(jī)會。 3．有利于改善投資環(huán)境，滿足居民高檔住宅需求 2001年，我市進(jìn)行了行政區(qū)劃調(diào)整，為構(gòu)筑溫州大都市創(chuàng)造了有利條件。這次市轄區(qū)區(qū)劃調(diào)整是我市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的客觀需要，是加快城市步伐和城市現(xiàn)代化建設(shè)的必然要求。行政區(qū)劃調(diào)整后，城區(qū)擴(kuò)大，三個區(qū)的區(qū)域面積相對平衡，區(qū)域結(jié)構(gòu)相對合理，可以將市區(qū)構(gòu)成一個整體，有利于溫州迅速發(fā)展成為浙江省名副其實(shí)的特大城市，成為閩浙贛 3省交界廣袤區(qū)域的中心城市。 同時，區(qū)劃調(diào)整也給市轄區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)發(fā)展帶來良機(jī)。市郊、臨近縣 (市 )若干鄉(xiāng)鎮(zhèn)的并入加速了城市化進(jìn)程；而且 新的都市區(qū)也需要更多的住宅、公共配套設(shè)施與人民日益增長的消費(fèi)需求相適應(yīng)。另外，我市還是浙江省著名的僑鄉(xiāng)，約有幾十萬海外僑胞，有僑眷、歸僑 40余萬，每年來溫州探親、觀光、旅游、度假的的華僑和外籍人員就達(dá)數(shù)萬人。大量的華僑、僑眷考慮到家鄉(xiāng)沒有高檔的別墅或度假場所，都紛紛在上海、杭州等地投資高檔房產(chǎn)滿足自己回國探親、度假需要。因此，在城郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)選址適宜地點(diǎn)建設(shè)綜合性高檔住宅區(qū)，無疑能改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，擴(kuò)大了該區(qū)域房地產(chǎn)市場容量，并能滿足市民更大的文化、娛樂消費(fèi)需求，進(jìn)一步提高居民生活質(zhì)量。 4．有利于 提高城鄉(xiāng)文 明程度，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè) 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?6? 4 本項(xiàng)目所在地麗岙鎮(zhèn)原屬于我市瑞安市轄區(qū)，行政區(qū)劃調(diào)整后和仙巖鎮(zhèn)一并劃入甌海區(qū)。從該鎮(zhèn)居住用地現(xiàn)狀看，縣城區(qū)居住用地存在的突出問題是私房所占比例很大，住房建設(shè)管理不善帶來建設(shè)隨意性強(qiáng)，缺乏整體性；商住綜合樓比例很大，土地集約化使用程度較低；住宅配套設(shè)施不完備，缺乏文體活動場地和綠地，整體環(huán)境質(zhì)量不高。 從公共設(shè)施和道路交通用地現(xiàn)狀看，由于原 104國道經(jīng)過，使得城鎮(zhèn)交通混亂；交通量的日益增長使得道路系統(tǒng)不盡完善，功能紊亂，擁擠不暢，丞待改建完善。商業(yè)服務(wù)設(shè)施分布不均勻，大部分集中在交通干道 沿線，對交通干擾嚴(yán)重。城鎮(zhèn)建設(shè)的總體質(zhì)量較差。以麗岙大型住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)為契機(jī)，該項(xiàng)目建設(shè)能大大改善城鎮(zhèn)居住環(huán)境質(zhì)量，提高麗岙鎮(zhèn)城鄉(xiāng)文明程度；增加城市建設(shè)用地，合理布局，大大加快城鎮(zhèn)建設(shè)。 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 2. 市市 場場 預(yù)預(yù) 測測 分分 析析 ?7? 4 2. 市場預(yù)測分析 溫州市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 改革開放以來，特別是 “十五 ”期間，我市城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)有了較快發(fā)展。 尤其是安居工程建設(shè)，成績更是顯著。 在房產(chǎn)供求市場上，形成了有政府支持的計(jì)劃供給和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的住宅供給體系。形成了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房三位一體的住宅供應(yīng)體系，解決城市居民住宅問題，使城市居 民家庭都有房居住。 2020年，城市居民人均住房使用面積 ， 達(dá)到安居水平。 2020年