【正文】 具有積極作用。（2）為社會(huì)提供了高尚住宅：增加了住房的有效供給，為國(guó)家推行住宅商品化和貨幣分房增加物質(zhì)基礎(chǔ)。（3）為國(guó)家財(cái)政增加收入：本項(xiàng)目建設(shè)將為國(guó)家和地方帶來上千萬元的稅費(fèi)收入，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)作出一定貢獻(xiàn)。（4）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：項(xiàng)目啟動(dòng)后，政府必將啟動(dòng)用地及周圍片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，才能保證項(xiàng)目實(shí)施。（5）促進(jìn)大理市項(xiàng)目招商引資：本項(xiàng)目建設(shè)將使周圍環(huán)境得到改善，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，集聚人氣，增強(qiáng)投資者的信心，從而促進(jìn)招商引資工作。環(huán)境效益（1）社區(qū)及周圍交通條件得到改善：生態(tài)住宅區(qū)建設(shè)將使該片區(qū)形成新的、四通八達(dá)的路網(wǎng)，向周圍輻射，增加城市的可入性。（2）促進(jìn)新的社區(qū)文化形成：高尚住宅社區(qū)的建成，將使這片本來毫不引人注意的冷清地方顯現(xiàn)出生機(jī)勃勃的景象，隨著商業(yè)、教育、娛樂等各種設(shè)施的完善，住戶的入住把各種知識(shí)、信息、技術(shù)帶進(jìn)社區(qū)，社區(qū)將形成獨(dú)特的文化氛圍。（3）改善了社區(qū)及周圍環(huán)境質(zhì)量：生態(tài)住宅區(qū)建設(shè)不僅因上述交通條件改善和社區(qū)文化形成，給周圍村莊居民帶來生活環(huán)境方面質(zhì)的改善，而且生態(tài)住宅區(qū)獨(dú)特的建筑和區(qū)內(nèi)綠化將起到示范性效果，使周圍居民重視環(huán)境綠化，以提高環(huán)境質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)分析（1）銷售收入與稅金本項(xiàng)目除去各種配套公建設(shè)施外，實(shí)際銷售面積為107470M2。銷售定價(jià)為獨(dú)立庭院生態(tài)住宅凈用地1畝（177。3%），建筑面積約350M2，每一幢生態(tài)住宅銷售價(jià)格105萬元。雙拼住宅凈用地5分（177。3%），建筑面積約250M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格75萬元。連排住宅凈用地3分（177。3%），建筑面積約200M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格60萬元。A銷售總收入： 23550萬元36套105萬元+188戶75萬元+96戶60萬元+12戶*45萬元=23550萬元B稅金： 1273萬元營(yíng)業(yè)稅 23550萬元5%=1177萬元城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅 1177萬元5%=59萬元教育費(fèi)附加 1236萬元3%=37萬元單位稅收： 1273247。107470=118元/M2（2）成本估算A直接成本 18878萬元土地出讓費(fèi) 2450萬元前期工程費(fèi) 1450萬元建安裝飾費(fèi) 10209萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4269萬元公共配套設(shè)施費(fèi) 500萬元B間接成本： 2133萬元管理費(fèi)用 592萬元銷售費(fèi)用 23550%=353萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用 688萬元不可預(yù)見費(fèi)用 500萬元C項(xiàng)目總成本： 18878+2133=21011萬元D單位銷售成本： 21011247。107470=1955元/M2E單位經(jīng)營(yíng)成本：?jiǎn)挝讳N售成本+單位稅收=1955+118=2073元/M2（3）利稅總額利稅總額：銷售收入一項(xiàng)目總成本=2355021011=2539萬元利潤(rùn)總額：利稅總額一銷售稅金=25391273=1266萬元企業(yè)所得稅：126633%=418萬元企業(yè)凈利潤(rùn)：利潤(rùn)總額一所得稅=1266418=848萬元（4）盈利能力分析從財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)可知，若所建蓋的生態(tài)住宅能按預(yù)期目標(biāo)和價(jià)格銷售，則本項(xiàng)目有一定的經(jīng)濟(jì)效益和盈利能力。本項(xiàng)目主要靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：商品房銷售收入 23550萬元總成本費(fèi)用 21011萬元利稅總額 2539萬元稅金 1273萬元利潤(rùn)總額 1266萬元企業(yè)所得稅： 418萬元企業(yè)凈利潤(rùn) 848萬元投資利稅率=利稅總額/項(xiàng)目總投資100%=%投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資100%= %銷售利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/銷售總收入100%= % 投資凈利潤(rùn)率=企業(yè)凈利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資100%=%。八、環(huán)境保護(hù)措施由于本項(xiàng)目處于洱海邊，位置特殊，所以在建設(shè)之前就認(rèn)真分析將來可能形成的污染因素，并提出相應(yīng)的治理措施，確保項(xiàng)目在建設(shè)過程中和新的社區(qū)形成后，不對(duì)周圍環(huán)境和洱海形成污染。 可能形成的污染因素生活污水：廚房、衛(wèi)生間、洗衣等形成的生活污水；生活拉圾：家庭生活拉圾、市場(chǎng)、道路清掃的拉圾；汽車噪聲：汽車?yán)嚷暫推饎?dòng)馬達(dá)聲在寧?kù)o社區(qū)中顯得特別突出；煙、塵：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)使用不當(dāng)?shù)娜剂?、小餐館的油煙，建設(shè)施工時(shí)的塵土等都可能形成煙塵污染。保護(hù)和治理措施：生活污水的處理：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)雨、污分流，將生活污水歸集到市政地下管網(wǎng)，由市政統(tǒng)一進(jìn)行處理和排放?；S池的建造確保不參漏。生態(tài)住宅區(qū)雨水通過單獨(dú)的下水道排入小河，通過小河的自潔后排入洱海，還可以結(jié)合生態(tài)住宅區(qū)美化修一水塘，在水塘經(jīng)過沉淀、自潔后再入洱海。生活拉圾的處理：在各組團(tuán)設(shè)一拉圾歸集點(diǎn)，生態(tài)住宅區(qū)建一拉圾清運(yùn)站，由有關(guān)部門統(tǒng)一定點(diǎn)處理。汽車噪聲：汽車?yán)仍肼?、發(fā)動(dòng)時(shí)的馬達(dá)聲主要對(duì)生態(tài)住宅區(qū)的內(nèi)環(huán)境有一定影響，可以通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、綠化、建立有關(guān)管理制度來減少和控制其噪聲的影響。煙、塵的治理：一是在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，生態(tài)住宅區(qū)的燃料就定為清潔的天然氣或使用電炊，不準(zhǔn)使用木材和煤等固體燃料；二是對(duì)區(qū)內(nèi)的餐館進(jìn)行一定限制。必須有油煙、油污等處理系統(tǒng)；三是建設(shè)施工過程中先修區(qū)內(nèi)道路，勤灑水，減少塵土飛揚(yáng)。九、綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論該項(xiàng)目是大理市滿江規(guī)劃區(qū)項(xiàng)目之一，符合國(guó)家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策和大理城市規(guī)劃的要求。從現(xiàn)代居住觀念和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展眼光來看，本項(xiàng)目具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)潛力。項(xiàng)目總投資為人民幣20632萬元。建設(shè)規(guī)模107470平方米，建設(shè)期3年，分為二期建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)的部分條件已具備，但還需政府解決規(guī)劃、用地、林業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套等問題。本項(xiàng)目銷售定價(jià)為獨(dú)立庭院生態(tài)住宅凈用地1畝（177。3%），建筑面積約350M2，每一幢生態(tài)住宅銷售價(jià)格105萬元。雙拼住宅凈用地5分（177。3%），建筑面積約250M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格75萬元。連排住宅凈用地3分（177。3%），建筑面積約200M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格60萬元。%%。按預(yù)期計(jì)劃銷售完全部住宅，企業(yè)可獲凈利潤(rùn)848萬元，%。從目前房地產(chǎn)業(yè)平均獲利（基準(zhǔn)收益率8%）水平看，本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)上是可行的。銷售價(jià)格和建設(shè)成本對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大。銷售時(shí)機(jī)對(duì)企業(yè)內(nèi)部收益率影響更大。項(xiàng)目存在一定的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。需要在大理市政府和海東鎮(zhèn)、大理海東片區(qū)開發(fā)辦的積極支持配合，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，降低投資成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效益目標(biāo)。32 / 32