【正文】 133=21011萬(wàn)元D單位銷售成本： 21011247。經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)分析（1）銷售收入與稅金本項(xiàng)目除去各種配套公建設(shè)施外，實(shí)際銷售面積為107470M2。七、投資效益與財(cái)務(wù)分析社會(huì)效益海灣生態(tài)住宅區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施，所產(chǎn)生的社會(huì)效益主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1）增加就業(yè)機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目形成的社區(qū)管理、服務(wù)系統(tǒng)將提供約200人以上的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定具有積極作用。（2）銷售工作的組織人員、機(jī)構(gòu)由公司策劃品牌室、銷售部負(fù)責(zé)實(shí)施營(yíng)銷計(jì)劃，售后服務(wù)由公司組建管家中心或委托專業(yè)屋業(yè)公司負(fù)責(zé)。3%），建筑面積約250M2的一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格75萬(wàn)元。依山旁海，臨風(fēng)望月，遠(yuǎn)眺蒼山如畫，近看洱海似銀，處于最好的位置，海灣生態(tài)住宅區(qū)區(qū)一定是新的需求者最佳置業(yè)選擇地點(diǎn)。（2）住宅供需現(xiàn)狀大理市進(jìn)行房改較早，多數(shù)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和效益好的企業(yè)職工都有了住房或通過(guò)集資建房擁有了住房。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。尤其2002年后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有著直接的影響。第二期完成其它住宅，建筑面積24499平方米和室外道路、管網(wǎng)、綠化等，第二期待第一期住宅銷售至60%時(shí)開(kāi)工。電力：施工動(dòng)力用電可從就近引入。 　　　海灣生態(tài)住宅區(qū)現(xiàn)狀植被好，土層厚，山澗有水，棕樹、松樹已成林，體現(xiàn)著原始質(zhì)樸本色，環(huán)境優(yōu)美，到處洋溢著爛漫而清幽的生活氣息?！保ㄕ撜Z(yǔ)建筑風(fēng)水學(xué)選址法則：好的風(fēng)水要后方高起有靠山，前方開(kāi)闊有水；左（青龍）右（白虎）兩翼有小山丘圍繞中央平地，形成“四神相應(yīng)”，坐如龍椅。開(kāi)發(fā)計(jì)劃采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，分期建設(shè)?？紤]當(dāng)?shù)爻Ｄ暧酗L(fēng)的情況，趨利避害。（2）設(shè)計(jì)方案單體設(shè)計(jì)：獨(dú)立庭院生態(tài)住宅36戶，雙拼住宅94棟188戶，連排住宅96戶，疊拼住宅12戶，共計(jì)332戶。一是減少接地，盡量保持地表的原有地形和植被，有效地保護(hù)地貌，避免較多土方工程建筑內(nèi)部形成不同標(biāo)高底面；二是不定基面，合理利用地形高差和山體形態(tài)，沿等高線隨山體布局設(shè)計(jì)，形成收放自如、起伏跌宕的氣勢(shì)；三是山與建筑共融，使每幢建筑順應(yīng)山勢(shì)，與坡地交錯(cuò)，既豐富了住宅的立面造型，又避免了對(duì)自然山體的破壞，形成與山體形態(tài)相協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格。（4）人其次，對(duì)周邊的生態(tài)環(huán)境盡量不破壞，而對(duì)所開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的環(huán)境盡量加強(qiáng)綠化，做到區(qū)內(nèi)區(qū)外渾然一體?！叭笆接^海建筑現(xiàn)任泰宇集團(tuán)總工程師。曾任大理市設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)；大理市建委副主任，大理市建設(shè)局黨委書記、副局長(zhǎng)、總工程師；大理市供排水公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理、總工程師。集團(tuán)是順應(yīng)大理市“十一（2）本生態(tài)住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐，已納入大理市建設(shè)規(guī)劃，主要為大理州、市的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位人員和外來(lái)創(chuàng)業(yè)人士、經(jīng)營(yíng)者提供生態(tài)居住條件，是成規(guī)模的生態(tài)住宅生態(tài)住宅區(qū)。所以，這部分新產(chǎn)生的需求就為我們海灣生態(tài)住宅區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了一定的市場(chǎng)。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 建設(shè)海灣生態(tài)住宅區(qū)符合大理市大力發(fā)展旅游、居住產(chǎn)業(yè)的要求，符合云南省委、省政府提出的把大理建設(shè)成為“山水園林大城市,風(fēng)花雪月大花園”，使大理成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市的要求，符合省長(zhǎng)辦公會(huì)和州、市黨委政府開(kāi)發(fā)海東的戰(zhàn)略思路。集團(tuán)可在滇西地區(qū)同時(shí)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)營(yíng)銷、投資咨詢策劃、可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、旅游服務(wù)等多個(gè)門類業(yè)務(wù)。昆明劉家駿建設(shè)工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司滇西辦事處主任、云南監(jiān)協(xié)監(jiān)理詢有限責(zé)任公司大理項(xiàng)目部經(jīng)理。曾任下關(guān)市副市長(zhǎng)，下關(guān)市人大副主任，大理市建設(shè)局總工程師，中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總工程師。規(guī)劃指導(dǎo)思想和開(kāi)發(fā)理念規(guī)劃指導(dǎo)思想：面向二十一世紀(jì)人們對(duì)高品質(zhì)、多功能、新理念、生態(tài)型住宅的需求，建設(shè)山水相映、充滿綠色與陽(yáng)光的花園式高尚海濱住宅生態(tài)住宅區(qū)。首先，保護(hù)原生態(tài)系統(tǒng)，使地形、溪流、植被等都有其連續(xù)性。在景觀設(shè)計(jì)的中提出“園林與自然和諧，景觀與文化交融”的設(shè)計(jì)理念，注重回歸自然，以構(gòu)筑一幅陽(yáng)光、清風(fēng)、綠意與藍(lán)天的美景，追求一種“天人合一”的意境，留下的將是“人在畫中居，畫作 ‘長(zhǎng)卷’ 觀”并與山河同存的建筑。作為未來(lái)城市標(biāo)志性建筑，讓擁有者充分感受到對(duì)生活的享受，成功與自我的實(shí)現(xiàn)...海灣生態(tài)住宅區(qū)建筑形態(tài)講究的是通過(guò)對(duì)地塊山形地貌的理解，找到最佳的人與自然和建筑完美融合構(gòu)思方案。達(dá)到功能齊全、安全舒適、管理便捷的優(yōu)良效果。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：按九度設(shè)防、確保結(jié)構(gòu)體系的安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性。資金籌措建設(shè)項(xiàng)目所需資金主要通過(guò)以下渠道解決：自籌資金（含銀行貸款） 4600萬(wàn)元預(yù)售商品房收入資金 10083萬(wàn)元引入合作資金 6000萬(wàn)元投資計(jì)劃在投資計(jì)劃中，土地采取一次辦理使用手續(xù)后，一次付清土地出讓金?！帮L(fēng)水”是中國(guó)傳統(tǒng)民宅選址的講究之一，玄學(xué)講究“藏風(fēng)聚氣”，求得“人興財(cái)聚”。智者動(dòng)，仁者靜。而且森林作為“城市之肺”，其獨(dú)特的生態(tài)服務(wù)功能，早已獲得人們的充分認(rèn)可。 施工期間交通、水、電供應(yīng)交通：目前已有可供大型車輛進(jìn)出海灣生態(tài)住宅區(qū)的機(jī)耕道和礦山盤山路從海灣生態(tài)住宅區(qū)山頂通過(guò)，施工中材料運(yùn)輸較為方便。第一期建雙拼住宅140戶和部份連排住宅以及獨(dú)立庭院生態(tài)住宅，建筑面積82971平方米。施工隊(duì)伍的來(lái)源：選擇知名度較高的正規(guī)建筑公司。以舊城改造和項(xiàng)目的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求，目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比例大為提高。鐘愛(ài)別墅，經(jīng)濟(jì)能力較高的人一般都喜歡購(gòu)別墅；部分人購(gòu)房具有一種投資行為。根據(jù)需求特點(diǎn)，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，使其至善至美，完全可以滿足消費(fèi)者的要求。雙拼住宅凈用地5分（177。銷售計(jì)劃（1）銷售的分期目標(biāo)計(jì)劃總銷售面積107470 M2，其中：一期工程的銷售面積50000M2，二期工程的銷售面積57470M2。充分利用電視、報(bào)紙、網(wǎng)站、廣播、路牌、宣傳冊(cè)以及車身廣告等形式，優(yōu)化組合進(jìn)行發(fā)布投放，形成全方位、立體的促銷網(wǎng)絡(luò)。（3）改善了社區(qū)及周圍環(huán)境質(zhì)量：生態(tài)住宅區(qū)建設(shè)不僅因上述交通條件改善和社區(qū)文化形成，給周圍村莊居民帶來(lái)生活環(huán)境方面質(zhì)的改善，而且生態(tài)住宅區(qū)獨(dú)特的建筑和區(qū)內(nèi)綠化將起到示范性效果，使周圍居民重視環(huán)境綠化，以提高環(huán)境質(zhì)量。A銷售總收入： 23550萬(wàn)元36套105萬(wàn)元+188戶75萬(wàn)元+96戶60萬(wàn)元+12戶*45萬(wàn)元=23550萬(wàn)元B稅金： 1273萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅 23550萬(wàn)元5%=1177萬(wàn)元城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅 1177萬(wàn)元5%=59萬(wàn)元教育費(fèi)附加 1236萬(wàn)元3%=37萬(wàn)元單位稅收： 1273247。生態(tài)住宅區(qū)雨水通過(guò)單獨(dú)的下水道排入小河，通過(guò)小河的自潔后排入洱海，還可以結(jié)合生態(tài)住宅區(qū)美化修一水塘，在水塘經(jīng)過(guò)沉淀、自潔后再入洱海。建設(shè)規(guī)模107470平方米，建設(shè)期3年，分為二期建