【正文】 . 地塊周邊的建筑物 . 綠化景觀 . 自然景觀 . 歷史人文景觀 . 環(huán)境污染狀況 3）地塊交通條件調(diào)查 . 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 . 項目的水、路、空交通狀況 . 地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4）周邊市政配套設施調(diào)查 . 購物場所 . 文化教育 . 醫(yī)療衛(wèi)生 . 金融服務 . 郵政服務 . 娛樂、餐飲、運動 . 生活服務 . 娛樂休息設施 . 歷史人文區(qū)位影響 . 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 1）宏觀經(jīng)濟運行狀況 .國內(nèi)生產(chǎn)總值 .第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 49 頁 .房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) .國家宏觀金融政策： .貨幣政策 .利率 .房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國及項目所在地 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 .社會消費品零售總額 .居民消費價格指數(shù) .商品住宅價格指數(shù) .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用 2）項目所在區(qū)域市場（初步認定的市場范圍）社會調(diào)查 . 治安狀況 . 人口相關信息（總量、 教育程度、年齡分段、在崗等） . 家庭構(gòu)成情況（人員、收入、消費支出等） . 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位構(gòu)成 . 非常住人口（限定為非本地戶口、非本區(qū)域戶口的常駐人員）基本情況 . 生活方式的演變趨勢 . 房地產(chǎn)消費心理期望 3）項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī) .項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .中短期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 .項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 類比競爭樓盤調(diào)研 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 49 頁 1）項目所 在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 2）項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 3）商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài) .各種檔次商品住宅客戶情況 .商品住宅客戶購買行為情況 4）類比競爭樓盤基本資料 .項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 .項目規(guī)劃設計及銷售資料 .項目的基本定位 .購房客戶的基本情況 大客戶群體調(diào)查 . 根據(jù)公司的品牌定位和可能的戶型設計方案等，選擇具有明顯特征的社會群體 . 收集相關消費意向 市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析 1） 數(shù)據(jù)分析要求邏輯清晰和嚴密，確保樣本與總體的呼應，數(shù)據(jù)之間能夠相互 印證；對于宏觀經(jīng)濟的統(tǒng)計數(shù)據(jù)要給予適當?shù)谋ｋU系數(shù)， 項目的競爭樓盤的戶型是市場的選擇還是開發(fā)商的選擇，確認競爭樓盤是新開發(fā)樓盤還是現(xiàn)有的存量房產(chǎn)等等。 二、 市場調(diào)查和產(chǎn)品定位分析報告具體內(nèi)容與要求 市場調(diào)查數(shù)據(jù)收 集 1） 根據(jù)公司的品牌要求，按照市場創(chuàng)新的原則，確定市場與產(chǎn)品的定義。 競標：土地由土地交易中心掛牌拍賣，經(jīng)過競標摘牌而成交。 項目設施進度安排 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟效益分析 包括住宅銷售價格、銷售進度與付款計劃，稅費率盈利能力分析、 償能力分析、資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析、敏感性分析、臨界點分析、主要經(jīng)濟指標分析。 工作成果：《初步可行性研究報告》 特定機會研究 工作描述 針對具體宗地，對建設投資的地域和物業(yè)進行具體項目的投資機會分析與研究。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 49 頁 三 土地購買 土地購買工作由地產(chǎn)部負責 一、土地購買工作流程 二、各工序主要工作 收集土地信息 主要內(nèi)容：主要是研究當?shù)氐牡禺a(chǎn)市場，了解擬投資區(qū)域的地產(chǎn)資源，分布狀況及每宗土地資源的詳細資料（包括地形、地貌、地價、使用性質(zhì)、地面附著物分布等）。 編制手冊的目的在于以下幾個方面：一、把項 目開發(fā)過程中大部分工作內(nèi)容固化下來；二、把項目開發(fā)的流程和工序進行有效的整合；三、把各業(yè)務部門的工作內(nèi)容和標準更加清晰地定位；四、各業(yè)務流程中的配合、協(xié)調(diào)工作更加標準化；五、讓大家明白，自己和本部門在開展工作的同時，別人和別的部門正在不同的工序上努力。我們大家的工作都需要來自于同事們的支持和幫助，自己重要，別人也重要，甚至別人更重要。根據(jù)信息精略估算項目投資成本、開發(fā)周期及經(jīng)營風險、構(gòu)思項目開發(fā)的框架。 主要工作內(nèi)容 地產(chǎn)市場研究 投資估算、收入估算、經(jīng)營風險分析 初步擬定項目的投資規(guī)模、經(jīng)營模式、競爭策略 SWOT 分析：對選定項目領域或投資方向進行優(yōu)劣勢、機會和威脅進行分析 工作成果：《項目投資機會研究報告》 詳細可行性研究 工作描述 在項目決算前對項目有關工程、技術、經(jīng)濟等各方面條件和情況進行詳盡；系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究分析。 風險分析及對策 主要包括：市場風險分析、經(jīng)營管理風險分析、金融財務風險分析 工作結(jié)果：《詳細可行性研究報告》 項目評估 工作描述 在項目可行性研究的基礎上，由第三方（國家、銀行或有關機構(gòu)）對項目進行綜合評價 、分析和論證；進而判斷其是否可行，并對項目的投資規(guī)劃、投資方案、投資時機等內(nèi)容進行最終決策。 經(jīng)過競標轉(zhuǎn)讓協(xié)議后成交的土地，依據(jù)協(xié)議條款，按規(guī)定支付土地款后，辦理土地證。 2） 設計問卷調(diào)查、訪談，選擇合適人員進行調(diào)查和訪談，確保數(shù)據(jù)的真實、完整、有效。 2） 數(shù)據(jù)分析的主要內(nèi)容 土地 SWOT（深層次）分析 1）項目地塊的優(yōu)勢 2）項目地塊的劣勢 3）項目地塊的機會點 4）項目地塊的威脅及困難點 消費心理 /動機分析 1）住房的消費動機和目標（小區(qū)整體、戶型、總價等） 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 49 頁 2）投資房的消費動機和投資方向 3）國內(nèi)和當?shù)爻晒潜P分析 4）可能的客戶群體分析 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤評價 1）定位分析 2）銷售進展分析 3）定價分析 4）總體評價，并與問卷調(diào)查結(jié)果進行對比分析 項目定位的經(jīng)濟分析 1）商品住宅項目價值分析 .商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比 值 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 .類比可實現(xiàn)價值決定因 素：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 A 建筑風格和立面的設計、材質(zhì) B 單體戶型設計 C 建筑空間布局和環(huán)藝設計 D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 49 頁 F 發(fā)展商品牌和實力 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 A 經(jīng)濟因素 B 政策因素 2）項目可實現(xiàn)價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 項目類比價值計算 3）項目定價模擬 均價的確定 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法 有效需求成本加價法 A 分析有效市場價格范圍 B 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬 .商品住宅定價法： 差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、 戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)） .各種差異性價格系數(shù)的確定： 確定基礎均價 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價模擬 4）項目投入產(chǎn)出分析 a、項目經(jīng)濟技術指標模擬 .項目總體經(jīng)濟技術指標 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 49 頁 .首期經(jīng)濟技術指標 b、項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 c、項目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價假設 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 開發(fā)節(jié)奏分析 1）影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制 因素 .市場供求因素 .上市時間要求 2）項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預測 .項目開發(fā)步驟 .項目投入產(chǎn)出評估 .結(jié)論 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 49 頁 三、 產(chǎn)品定位結(jié)論 項目確定系列市場目標，即賣給誰，賣什么，怎么賣？參與定位分析會的分析人員需要重新審視分析的過程或邏輯，是否由現(xiàn)有的數(shù)據(jù)必然的得到現(xiàn)在的結(jié)論，數(shù)據(jù)之間能否相互印證，所依據(jù)的判斷和選擇的標準是否有偏頗或主觀，有多大程度是經(jīng)驗和感覺的結(jié)果，有多少是基于對公司運作能力的考慮，等等。 項目定位與方案定位。 其他費用分析。 六 項目設計 項目設計包括方案設計、初步設計、施工圖設計及配套專業(yè)設計四個方面的工作內(nèi)容，項目設計由總師辦負責。 設計成果滿足公司對該項目的市場及產(chǎn)品定位。 初步設計成果的評定標準 滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震審查的要求。 初步設計經(jīng)總經(jīng)理批準后，進行下一步設計。 詳細整理初步設計成果。 滿足