【正文】 是經(jīng)驗和感覺的結(jié)果，有多少是基于對公司運作能力的考慮，等等。 4） 通過相關(guān)途徑，搜集競爭樓盤資料。 2） 設(shè)計問卷調(diào)查、訪談，選擇合適人員進行調(diào)查和訪談，確保數(shù)據(jù)的真實、完整、有效。項目確定后十五天之內(nèi)，做出產(chǎn)品定位的最終結(jié)論，并得到總經(jīng)理的審核批準。 經(jīng)過競標轉(zhuǎn)讓協(xié)議后成交的土地，依據(jù)協(xié)議條款，按規(guī)定支付土地款后，辦理土地證。 工作結(jié)果：《項目評估報告》 土地競標、轉(zhuǎn)讓 土地購買方式有兩種：協(xié)議出讓、拍賣競標 協(xié)議轉(zhuǎn)讓：由買賣雙 方經(jīng)過談判而簽約成交。 風(fēng)險分析及對策 主要包括：市場風(fēng)險分析、經(jīng)營管理風(fēng)險分析、金融財務(wù)風(fēng)險分析 工作結(jié)果：《詳細可行性研究報告》 項目評估 工作描述 在項目可行性研究的基礎(chǔ)上，由第三方（國家、銀行或有關(guān)機構(gòu)）對項目進行綜合評價 、分析和論證；進而判斷其是否可行，并對項目的投資規(guī)劃、投資方案、投資時機等內(nèi)容進行最終決策。 主要分析內(nèi)容 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 項目選址與建設(shè)條件 建設(shè)規(guī)模與功能標準 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 49 頁 建設(shè)方案 包括建設(shè)場地環(huán)境、總體規(guī)劃布局、建筑方案設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計 、公用設(shè)計方案、消防、環(huán)境保護等。 主要工作內(nèi)容 地產(chǎn)市場研究 投資估算、收入估算、經(jīng)營風(fēng)險分析 初步擬定項目的投資規(guī)模、經(jīng)營模式、競爭策略 SWOT 分析：對選定項目領(lǐng)域或投資方向進行優(yōu)劣勢、機會和威脅進行分析 工作成果：《項目投資機會研究報告》 詳細可行性研究 工作描述 在項目決算前對項目有關(guān)工程、技術(shù)、經(jīng)濟等各方面條件和情況進行詳盡；系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究分析。 主要分析內(nèi)容 市場和生產(chǎn)能力，預(yù)測市場需求，根據(jù)市場預(yù)測做出初步生產(chǎn)規(guī)劃 物料投入分析，包括從建設(shè)到經(jīng)營的所有物業(yè)投入分析 項 目設(shè)計規(guī)劃 項目開發(fā)進度安排 項目投資與成本估算，包括投資估算、成本估算、籌措資金的渠道及初步籌集方案。根據(jù)信息精略估算項目投資成本、開發(fā)周期及經(jīng)營風(fēng)險、構(gòu)思項目開發(fā)的框架?！俄椖块_發(fā)手冊》更不是教條，我們鼓勵和提倡在符合原則基礎(chǔ)上的創(chuàng)新和突破，我們希望通過大家的 努力，大大提高項目開發(fā)的效率和效果，真正從項目開發(fā)中體現(xiàn)我們鑫苑公司的團隊?wèi)?zhàn)斗力，體現(xiàn)我們公司的管理水平。我們大家的工作都需要來自于同事們的支持和幫助，自己重要，別人也重要，甚至別人更重要。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 49 頁 XINYUAN 項目開發(fā)手冊 河南鑫苑置業(yè)有限公司 二○○四年八月 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 49 頁 目 錄 一、前言―――――――――――――――――――――― 01 二、項目開發(fā)基本進程計劃―――――――――――――― 02 三、土地購買―――――――――――――――――――― 03 四、市場調(diào)查與產(chǎn)品定位――――――――――――――― 05 五、成本分析與監(jiān)控――――――――――――――――― 12 六、項目設(shè)計―――――――――――――――― ―――― 17 七、地質(zhì)勘探與文物鉆探――――――――――――――― 19 八、土地交付、管理――――――――――――――――― 20 九、三通一平―――――――――――――――――――― 21 十、前期手續(xù)辦理―――――――――――――――――― 22 十一、施工單位的確定―――――――――――――――― 26 十二、施工許可證辦理―――――――――――――――― 29 十三、施工――――――――――――――――――――― 30 十四、檢測――――――――――――――――――――― 33 十五、材料、設(shè)備采購與認價―――― ――――――――― 34 十六、竣工驗收――――――――――――――――――― 36 十七、交付、入住―――――――――――――――――― 37 十八、項目銷售――――――――――――――――――― 38 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 49 頁 十九、項目財務(wù)管理――――――――――――――――― 39 二十、專門組織――――――――――――――――――― 41 二十一、專門表格―――――――――――――――――― 42 一 前 言 在總結(jié)公司以往項目開發(fā)的經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，公司企管部牽頭編制了本《項目開發(fā)手冊》。 編制手冊的目的在于以下幾個方面：一、把項 目開發(fā)過程中大部分工作內(nèi)容固化下來；二、把項目開發(fā)的流程和工序進行有效的整合；三、把各業(yè)務(wù)部門的工作內(nèi)容和標準更加清晰地定位；四、各業(yè)務(wù)流程中的配合、協(xié)調(diào)工作更加標準化；五、讓大家明白，自己和本部門在開展工作的同時，別人和別的部門正在不同的工序上努力。 《項目開發(fā)手冊》不可能把項目開發(fā)過程中所有的工作全部列完，只總結(jié)了一些原則上的內(nèi)容。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 49 頁 三 土地購買 土地購買工作由地產(chǎn)部負責(zé) 一、土地購買工作流程 二、各工序主要工作 收集土地信息 主要內(nèi)容：主要是研究當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場，了解擬投資區(qū)域的地產(chǎn)資源，分布狀況及每宗土地資源的詳細資料（包括地形、地貌、地價、使用性質(zhì)、地面附著物分布等）。 信息來源 政府發(fā)布的土地批租信息 市場信息中剝離出來的土地轉(zhuǎn)讓信息 城市規(guī)劃部門提供的城市規(guī)劃信息 其他信息渠道的信息 工作成果：篩選有價值信息 初步可行性研究 工作描述 在項目意向確定以后，對項目的初步估計，以確定項目建設(shè)的必要性，完成時間、收集土地信息 初步可行性研究 特定機會 研究 詳細可行性研究 項目評估 轉(zhuǎn)讓協(xié)議、摘牌 付款、辦土地證 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 49 頁 財務(wù)上的可行性等。 工作成果：《初步可行性研究報告》 特定機會研究 工作描述 針對具體宗地，對建設(shè)投資的地域和物業(yè)進行具體項目的投資機會分析與研究。對各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進行評細的比較論證，并對項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行預(yù)測和評價，是項目進行評估和決算的依據(jù)。 項目設(shè)施進度安排 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟效益分析 包括住宅銷售價格、銷售進度與付款計劃，稅費率盈利能力分析、 償能力分析、資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析、敏感性分析、臨界點分析、主要經(jīng)濟指標分析。 主要工作內(nèi)容 項目與企業(yè)投資評估，項目建設(shè)的必要性評估；項目建設(shè)規(guī)模評估；資源、原材料及公用設(shè)施條件評估；工藝、技術(shù)和設(shè)備方案評估；建筑工程標準評估；實施進度評估；項目組織、勞動定員和人員培訓(xùn)計劃評估；投資估算和資金籌措； 財務(wù)效益評估；國民經(jīng)濟效益評估；社會效益評估；項目風(fēng)險評估。 競標：土地由土地交易中心掛牌拍賣，經(jīng)過競標摘牌而成交。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 49 頁 四 市場調(diào)查與產(chǎn)品定位 一、 市場部負責(zé)項目的市場調(diào)查和產(chǎn)品定位，在項目確定后十天之內(nèi)作出產(chǎn)品定位的初步分析，并召集主持產(chǎn)品定位分析會，總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總師辦、財務(wù)部參與分析討論，在此基礎(chǔ)上進行調(diào)整。 二、 市場調(diào)查和產(chǎn)品定位分析報告具體內(nèi)容與要求 市場調(diào)查數(shù)據(jù)收 集 1） 根據(jù)公司的品牌要求，按照市場創(chuàng)新的原則，確定市場與產(chǎn)品的定義。 3） 收集相關(guān)統(tǒng)計資料，確保數(shù)據(jù)充分完整。 5） 基本的數(shù)據(jù)要求如下 : 1 項目用地周邊環(huán)境現(xiàn)狀及其趨勢 1）項目土地性質(zhì)調(diào)查 . 地理位置 . 地質(zhì)地貌狀況 . 土地面積及紅線圖 . 土地規(guī)劃使用性質(zhì) 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 49 頁 . 七通一平現(xiàn)狀 2）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 . 地塊周邊的建筑物 . 綠化景觀 . 自然景觀 . 歷史人文景觀 . 環(huán)境污染狀況 3）地塊交通條件調(diào)查 . 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 . 項目的水、路、空交通狀況 . 地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 . 購物場所 . 文化教育 . 醫(yī)療衛(wèi)生 . 金融服務(wù) . 郵政服務(wù) . 娛樂、餐飲、運動 . 生活服務(wù) . 娛樂休息設(shè)施 . 歷史人文區(qū)位影響 . 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 1）宏觀經(jīng)濟運行狀況 .國內(nèi)生產(chǎn)總值 .第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 49 頁 .房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) .國家宏觀金融政策： .貨幣政策 .利率 .房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國及項目所在地 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 .社會消費品零售總額 .居民消費價格指數(shù) .商品住宅價格指數(shù) .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 2）項目所在區(qū)域市場（初步認定的市場范圍）社會調(diào)查 . 治安狀況 . 人口相關(guān)信息（總量、 教育程度、年齡分段、在崗等） . 家庭構(gòu)成情況（人員、收入、消費支出等） . 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位構(gòu)成 . 非常住人口（限定為非本地戶口、非本區(qū)域戶口的常駐人員）基本情況 . 生活方式的演變趨勢 . 房地產(chǎn)消費心理期望 3）項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) .項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .中短期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 .項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 類比競爭樓盤調(diào)研