【正文】 有效的刺激了房地產(chǎn)業(yè)的投資。2008年松原市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生意紅火，出現(xiàn)了掛牌征地、規(guī)模拆遷的高潮。加快城市建設(shè)，提升城市品位也是松原市推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的政策導(dǎo)向。（二）松原房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速松原作為新興的年輕城市，建市10余年來(lái)，一直致力余城市建設(shè)和發(fā)展。2009年，而且連續(xù)3個(gè)月以上保持在100以上。施工面積增速持續(xù)回升，新開(kāi)工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化進(jìn)程的加快，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)信心已逐漸恢復(fù)，擴(kuò)大投資的意愿正不斷增強(qiáng)。2009年， 億平方米，%。盡管北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房?jī)r(jià)卻加速上漲，這表明我國(guó)房地產(chǎn)的漲價(jià)潮正由一線城市向省會(huì)、中小城市等二、三線城市蔓延。2009年，%。在成交量不斷加大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲。其中，%；%；%；商品房銷(xiāo)售總額達(dá)27532億元，%，而2008年同期則下降15%。僅2009年的前三季度。全年預(yù)計(jì)增速20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)15%。 投資增長(zhǎng)，回升勢(shì)頭好于預(yù)期。 效益情況：經(jīng)預(yù)算，建設(shè)項(xiàng)目后，1年計(jì)算期營(yíng)業(yè)收入3132萬(wàn)元， 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總投資萬(wàn)元建設(shè)投資萬(wàn)元2營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元31321年計(jì)算期3營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元4總成本費(fèi)用萬(wàn)元99005利潤(rùn)總額萬(wàn)元6所得稅萬(wàn)元7凈利潤(rùn)萬(wàn)元第2章 需求分析與建設(shè)規(guī)模全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 2009年—2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫。其中： 建筑工程費(fèi)：； 設(shè)備及安裝費(fèi)：3631萬(wàn)元； 工程建設(shè)其他費(fèi)用：13925萬(wàn)元； 預(yù)備費(fèi)：5456萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)期為3年。 本項(xiàng)目主要建筑物5棟，總建筑面積206247㎡。 商貿(mào)物流中心項(xiàng)目選址位于松原江南城區(qū)平安街與建華路交匯處。 項(xiàng)目建成后可為社會(huì)人員和畢業(yè)學(xué)生提供就業(yè)機(jī)會(huì)，創(chuàng)造政府及稅收，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，對(duì)加快建材家居服務(wù)業(yè)發(fā)展和升級(jí)，對(duì)于推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、國(guó)際化、現(xiàn)代化，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。 本項(xiàng)目建設(shè)是憑借當(dāng)?shù)貎?yōu)越的地理位置和歷史優(yōu)越性，積極倡導(dǎo)和開(kāi)辟“環(huán)保、時(shí)尚、評(píng)價(jià)”建材家居的新概念，為市民營(yíng)造家居購(gòu)物的閑適環(huán)境。 加快發(fā)展房地產(chǎn)、提高服務(wù)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，盡快使房地產(chǎn)服務(wù)也成為國(guó)名經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的比由之路，是有效能源資源短缺的瓶頸制約、提高資源利用效率的迫切需要，是適應(yīng)對(duì)外開(kāi)放新形勢(shì)、實(shí)現(xiàn)綜合國(guó)力整體躍升的有效途徑。但從2010年開(kāi)始，商品房?jī)r(jià)格普遍上漲，均價(jià)達(dá)到3200——4000元/平方米。2009年松原市區(qū)新增商品住宅的均價(jià)小幅上漲，僅為2300元/平方米左右。主要是投資者對(duì)未來(lái)通貨膨脹預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，置業(yè)買(mǎi)房成為松原市高收入者資產(chǎn)保值的首選。（2）商品住宅價(jià)格漲幅明顯隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎接近飽和。今年松原房地產(chǎn)開(kāi)工區(qū)域達(dá)18處，占地達(dá)108萬(wàn)平方米。到2009年，由于國(guó)家金融政策調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)低落，開(kāi)工明顯不足。市委、市政府明確規(guī)定，到本市投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，超過(guò)10萬(wàn)平方米，將給予一定的優(yōu)惠政策。特別是近年來(lái)，提出了創(chuàng)建“國(guó)家環(huán)保園林城”、中國(guó)優(yōu)秀旅游城”，“國(guó)家衛(wèi)生城”、“國(guó)家環(huán)保模范城”、“全國(guó)文明城”、“五城聯(lián)創(chuàng)”的宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)，并要在五年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)。從分類(lèi)指數(shù)上看，均有所提高。市場(chǎng)看好，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走高。%。供給回升，開(kāi)工面積強(qiáng)力反彈。其中，漲幅最大的五個(gè)城市是：%，%，%，%，%。2009年到2010年，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，而且環(huán)比連續(xù)出現(xiàn)正增長(zhǎng)。價(jià)格上揚(yáng)，漲幅居高不下。全國(guó)商品房的銷(xiāo)售，%，創(chuàng)自1998年房改以來(lái)歷史同期最高水平。銷(xiāo)售增加，住房需求集中釋放，僅2009年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量大幅增加，出現(xiàn)了近年來(lái)所沒(méi)有過(guò)的火爆行情。上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)15%，其中，商品住宅投資17582億元，同比增長(zhǎng)14%。 投資增長(zhǎng)，回升勢(shì)頭好于預(yù)期。項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性；要求分析與建設(shè)規(guī)模；建設(shè)方案；投資估算及資金籌措；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；一、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景2009年—2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫。購(gòu)物廣場(chǎng)考察國(guó)內(nèi)外家居裝飾行業(yè)中的成功典范，吸取其精華，在軟硬件上均做超前定位，推出國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的暨約產(chǎn)權(quán)方式，為投資者保值、增值、升值，規(guī)劃建設(shè)擁有松原市最為齊備的家居行業(yè)配套設(shè)施，營(yíng)造出松原市規(guī)模最大、品類(lèi)最全、檔次最高的一站式家居裝飾購(gòu)物廣場(chǎng)。房地產(chǎn)置業(yè)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)第一章總 論新建建設(shè)單位：房地產(chǎn)置業(yè)有限公司法人代表：2008年經(jīng)董事會(huì)決定成立房地產(chǎn)置業(yè)有限公司和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，注冊(cè)資本金800萬(wàn)元，經(jīng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、置換、裝潢材料銷(xiāo)售，現(xiàn)有職工40人，技術(shù)人員占50%，目前該項(xiàng)目一期已經(jīng)建設(shè)完成并投入使用，一期B區(qū)期已經(jīng)建設(shè)完成，進(jìn)入裝修階段，2011年5月份投入使用，二期工程2011年3月份開(kāi)工，2011年12月竣工。公司主要開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)：”項(xiàng)目，公司傾力打造松原地區(qū)家居裝飾業(yè)“航母”。國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)審定出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版）》[計(jì)辦投資（2002）15號(hào)]（電力出版社出版）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2007]7號(hào)）《吉林省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》《松原市“十一五”規(guī)劃》：《松原市城市總體規(guī)劃》：項(xiàng)目建設(shè)單位委托編制可行性研究報(bào)告的合同書(shū)；建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)看好，出現(xiàn)了投資加快、銷(xiāo)售增加、價(jià)格快速上漲等新情況、信特點(diǎn)。今年以來(lái)，在市場(chǎng)回暖、銷(xiāo)售增加等因素的帶動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)逐步加快。全年預(yù)計(jì)增速20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。僅2009年的前三季度。其中，%；%；%；商品房銷(xiāo)售總額達(dá)27532億元，%，而2008年同期則下降15%。在成交量不斷加大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲。2009年，%。盡管北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房?jī)r(jià)卻加速上漲，這表明我國(guó)房地產(chǎn)的漲價(jià)潮正由一線城市向省會(huì)、中小城市等二、三線城市蔓延。2009年， 億平方米，%。施工面積增速持續(xù)回升，新開(kāi)工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化進(jìn)程的加快，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)信心已逐漸恢復(fù)，擴(kuò)大投資的意愿正不斷增強(qiáng)。2009年，而且連續(xù)3個(gè)月以上保持在100以上。二、松原房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速松原作為新興的年輕城市，建市10余年來(lái)，一直致力余城市建設(shè)和發(fā)展。加快城市建設(shè)，提升城市品位也是松原市推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的政策導(dǎo)向。2008年松原市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生意紅火，出現(xiàn)了掛牌征地、規(guī)模拆遷的高潮。從2010年開(kāi)始，由于房?jī)r(jià)上漲和銷(xiāo)售回升以及國(guó)家降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，這也降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的門(mén)檻，有效的刺激了房地產(chǎn)業(yè)的投資。同比增加35%。但價(jià)格不是下跌反而攀升，這是松原的一大特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求由自住型和改善型需求轉(zhuǎn)為投資和投機(jī)型需求，這應(yīng)是導(dǎo)致松原市房地產(chǎn)房?jī)r(jià)上漲的主要因素。同比上漲15%。增長(zhǎng)幅度達(dá)到20%左右。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，形成較為完備的服務(wù)業(yè)素質(zhì)，提高滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的豐富產(chǎn)品，并成為吸納城鄉(xiāng)新增就業(yè)的主要渠道，也是解決民生問(wèn)題、促進(jìn)社會(huì)和諧、全面建設(shè)小剛社會(huì)的內(nèi)在要求。項(xiàng)目建成后，家居購(gòu)物將成為當(dāng)?shù)刈畲蟮囊?guī)模建材家居商場(chǎng)，并帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展。 綜上所述，松原市旺業(yè)家天下房地產(chǎn)置業(yè)有限公司適時(shí)提出郭爾羅斯旺業(yè)家天下商貿(mào)物流中心建設(shè)項(xiàng)目是十分必要的，它對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分積極地促進(jìn)作用。西距松原火車(chē)站、客運(yùn)總站500米，東離大廣高速、長(zhǎng)白高速松原出、入口1公里路程，物流、信息流、商貿(mào)流活躍，地理位置優(yōu)越占地面積106927㎡。項(xiàng)目建成后可為3000個(gè)業(yè)戶提供經(jīng)營(yíng)建材家居營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。 、資金籌措與效益分析 ，全部為建設(shè)投資。 資金籌措：，擬由建設(shè)單位自籌61000萬(wàn)元，貸款或融資15000萬(wàn)元。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)看好，出現(xiàn)了投資加快、銷(xiāo)售增加、價(jià)格快速上漲等新情況、新特點(diǎn)。今年以來(lái)，在市場(chǎng)回暖、銷(xiāo)售增加等因素的帶動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)逐步加快。其中，商品住宅投資17582億元，同比增長(zhǎng)14%。銷(xiāo)售增加，住房需求集中釋放，僅2009年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，放低長(zhǎng)銷(xiāo)售量大幅增加，出現(xiàn)了近年來(lái)所沒(méi)有過(guò)的火爆行情。全國(guó)商品房的銷(xiāo)售，%，創(chuàng)自1998年房改以來(lái)歷史同期最高水平。價(jià)格上揚(yáng)，漲幅居高不下。2009年到2010年，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，而且環(huán)比連續(xù)出現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中，漲幅最大的五個(gè)城市是：%，%，%，%，%。供給回升，開(kāi)工面積強(qiáng)力反彈。%。市場(chǎng)看好，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走高。從分類(lèi)指數(shù)上看，均有所提高。特別是近年來(lái)，提出了創(chuàng)建“國(guó)家環(huán)保園林城”、中國(guó)優(yōu)秀旅游城”，“國(guó)家衛(wèi)生城”、“國(guó)家環(huán)保模范城”、“全國(guó)文明城”、“五城聯(lián)創(chuàng)”的宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)，并要在五年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)。市委、市政府明確規(guī)定，到本市投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，超過(guò)10萬(wàn)平方米，將給予一定的優(yōu)惠政策。到2009年，由于國(guó)家金融政策調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)低落，開(kāi)工明顯不足。今年松原房地產(chǎn)開(kāi)工區(qū)域達(dá)18處，占地達(dá)108萬(wàn)平方米。 商品住宅價(jià)格漲幅明顯隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎接近飽和。主要是投資者對(duì)未來(lái)通貨膨脹預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，置業(yè)買(mǎi)房成為松原市高收入者資產(chǎn)保值的首選。2008年松原市區(qū)新增商品住宅的均價(jià)小幅上漲，僅為2300元/平方米左右。但從2009年開(kāi)始，商品房?jī)r(jià)格普遍上漲，均價(jià)達(dá)到3200——4000元/平方米。 2008年我國(guó)家具需求量為2560億人民幣，同比增長(zhǎng)26%以上。其具體體現(xiàn)在： 家具翻新市場(chǎng)需求。 新建住宅需求增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2008年住宅家具將至少有1750億的規(guī)模。隨著現(xiàn)代化辦公大樓和公共建筑的建成，加之昔日的辦公家具又值更新?lián)Q代，不同門(mén)類(lèi)的高中檔辦公家具的需求激增。國(guó)內(nèi)辦公家具市場(chǎng)規(guī)模360