【正文】 負(fù)責(zé)人、法人代表或主管生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的公司其他負(fù)責(zé)人。 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 49 頁(yè) 招標(biāo)結(jié)果按民主集中原則確定，由工程總監(jiān)向總經(jīng)理匯報(bào)。 開標(biāo) 開標(biāo) 以會(huì)議的形式組織，由工程總監(jiān)負(fù)責(zé)。標(biāo)底預(yù)算要求密封，在正式開標(biāo)前不能啟封。 標(biāo)底預(yù)算編制 標(biāo)底預(yù)算編制由工程預(yù)算部負(fù)責(zé)。 預(yù)算答疑會(huì)議組成人員：副總工程師、工程預(yù)算部經(jīng)理、投標(biāo)單位、工程建設(shè)部、總師辦、工程預(yù)算部、咨詢公司相關(guān)專業(yè)工程師。 發(fā)放招標(biāo)文件時(shí)，一定要查驗(yàn)圖紙押金收據(jù)，未交押金不予發(fā)放招標(biāo)文件。 發(fā)標(biāo) 發(fā)標(biāo)由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)。 招標(biāo)文件：招標(biāo)文件由工程預(yù)算部負(fù)責(zé)起草，由工程預(yù)算部經(jīng)理、工程總監(jiān)、副總工程師共同審定；意見一 致時(shí)由工程預(yù)算部經(jīng)理向總經(jīng)理匯報(bào)，意見不一致時(shí)由工程預(yù)算部經(jīng)理與工程總監(jiān)共同向總經(jīng)理匯報(bào)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 49 頁(yè) 入圍單位數(shù)量保證每個(gè)標(biāo)段投標(biāo)單位不少于三家，特殊情況由工程總監(jiān)向總經(jīng)理匯報(bào)。 考察組成員主要有：工程總監(jiān)、副總工程師、財(cái)務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)、總經(jīng)理助理、總經(jīng)理。 三、具體工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 報(bào)名、初步考察、入圍 由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)施工單位的報(bào)名、初步考察、入圍選擇工作，工程總監(jiān)負(fù)責(zé)，入圍結(jié)果在工程建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)班子內(nèi)通報(bào)，形成統(tǒng)一意見后向總經(jīng)理匯報(bào)。 在具備條件的前提下：預(yù)售許可證在 10 日內(nèi)辦理完成。 預(yù)售許可證：由營(yíng)銷部負(fù)責(zé) 預(yù)售許可證辦理應(yīng)具備以下條件： 多層建筑主體 層小高層建筑主體完成 層、高層建筑主體完成30％。 安全監(jiān)督手續(xù)已完成。 圖紙審查意見書已辦理完成。 施工合同已簽訂，并 備案完成。 施工許可證：由工程配套部負(fù)責(zé) 施工許可證自項(xiàng)目招標(biāo)備案開始，在 30 日內(nèi)完成。 設(shè)計(jì)圖紙審查辦理應(yīng)具備如下條件： 項(xiàng)目招標(biāo)備案完成。 消防設(shè)計(jì)審查需具備下列條件： 建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表 航測(cè)圖 平面位置圖 全套施工圖 高層項(xiàng)目需帶電子版施工圖 人防設(shè)計(jì)審批：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 人防計(jì)審查從 設(shè)計(jì)完地下人防設(shè)計(jì)施工圖 開始， 20 工作 日內(nèi)完成。 規(guī)模批復(fù)需具備如下條件： ?關(guān)于申請(qǐng)下達(dá)年度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模的請(qǐng)示（公司紅頭文件 、文號(hào)、簽發(fā)人、公章原件 3 份） ?企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（驗(yàn)原件，收復(fù)印件 1 份） ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（驗(yàn)原件，收復(fù)印件 1 份） ?國(guó)有土地使用證（驗(yàn)原件，收復(fù)印件 1 份） ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證（驗(yàn)原件，收復(fù)印件 1 份） ?房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的企業(yè)開發(fā)建設(shè)業(yè)績(jī)報(bào)告（公司紅頭文件、文號(hào)、簽發(fā)人、公章原件 1 份） ?市房地產(chǎn)管理局出具的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件審核表》（原件 1 份） ?工程建設(shè)自有資金（不含土地款）達(dá)到 30%以上的銀行證明（原件 1 份） ?詳細(xì)規(guī)劃圖（規(guī)劃圖需加蓋有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院方案圖設(shè)計(jì)專用章；標(biāo)注出每棟樓的建筑面積、層 數(shù)，并將每棟樓的商業(yè)用房、住宅、地下室面積予以列表報(bào)送） 建筑規(guī)劃許可證：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 建筑規(guī)劃許可證從 辦完用地規(guī)劃許可證 開始， 30 工作 日內(nèi)完成。 辦理土地證需具備的條件： ?申請(qǐng)書 ?協(xié)議書及批復(fù) ?營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ?法人代表證明 ?委托書 ?經(jīng)辦人身份證明 ?航測(cè)圖兩份 規(guī)劃用地許可證：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 規(guī)劃用地許可證從 _土地協(xié)議簽訂 開始， 60 工作日 內(nèi)完成。 二、前期手續(xù)辦理的周期 土地證：土地證辦理由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)。 地面平整 于樁基施工前 7 日內(nèi)將場(chǎng)地平整完成，地面高差不超過 20cm，表面用裝載機(jī)或挖掘機(jī)碾壓。 廁所基本標(biāo)準(zhǔn)：磚墻、 石棉瓦頂、內(nèi)貼瓷片、配置水沖管道、配置化糞池， 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 49 頁(yè) 男女分設(shè)。 道路 依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案確定道路布局，施工通路原則上采用砼路面。 供水至場(chǎng)地內(nèi)總表后，由工程建設(shè)部將供水支管敷設(shè)至用水點(diǎn)，各用水點(diǎn)設(shè)置分水表。 水 施工及生活用水于樁基施工前一周內(nèi)接至場(chǎng)地內(nèi)，設(shè)一總表。 基建變?nèi)萘?、位置，由工程建設(shè)部副總工程師決定。工程配套部負(fù)責(zé)自來水、基建用電、雨污水排放等手續(xù)辦理、合同簽訂，三通一平工程的具體施工由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)。特別 要針對(duì)夜間施工、土方開挖、垃圾清運(yùn)、地材供應(yīng)、出入口暢通等問題。 著手跟當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、辦事處、居委會(huì)、市政局、行政執(zhí)法局等相關(guān)部門取得聯(lián)系，尋求支持、配合。 工程建設(shè)部接收土地后，應(yīng)著手下列工作： 砌筑圍墻、大門，保證場(chǎng)地封閉。 交付時(shí)應(yīng)交付下列相關(guān)資料 場(chǎng)地紅線圖、航測(cè)圖、地塊及周圍相關(guān)環(huán)境配套圖紙資料（水、電、暖、氣、雨、污水等）、地塊四周相鄰單位情況簡(jiǎn)介、土地歷史背景等。工程建設(shè)部自正式接收之日起對(duì)項(xiàng)目地塊實(shí)施管理。 文物鉆探應(yīng)于樁基施工前三日內(nèi)完成。 二、文物鉆探 文物鉆探由工程配套部負(fù)責(zé)。 地質(zhì)勘探分普探和詳探兩部分。 配套工程專業(yè)設(shè)計(jì)完成后，由總師辦交由工程建設(shè)部，再由工程建設(shè)部轉(zhuǎn)交工程配套部及工程預(yù)算部。 配套工程設(shè)計(jì)由總師辦組織市政專業(yè)設(shè)計(jì)院完成。 施工圖的交付 施工圖完成后，由總師辦將全套圖紙交付到工程建設(shè)部，并 由工程建設(shè)部發(fā)放到工程預(yù)算部、施工單位，以備招標(biāo)、施工之用。 滿足限額成本預(yù)算的要求。 施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則 滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震設(shè)計(jì)審批要求。 詳細(xì)整理初步設(shè)計(jì)成果。 施工圖設(shè) 計(jì)的周期為 30－ 50 天。 初步設(shè)計(jì)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，進(jìn)行下一步設(shè)計(jì)。 滿足項(xiàng)目的成本預(yù)算要求。 初步設(shè)計(jì)成果的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震審查的要求。方案設(shè)計(jì)成果報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 設(shè)計(jì)成果滿足公司對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位。 方案設(shè)計(jì) 的前提工作 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)前，營(yíng)銷部應(yīng)提供經(jīng)公司認(rèn)可的該項(xiàng)目市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，包括面積、戶型比例、容積率、配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù)。 六 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及配套專業(yè)設(shè)計(jì)四個(gè)方面的工作內(nèi)容，項(xiàng)目設(shè)計(jì)由總師辦負(fù)責(zé)。 以成本分析內(nèi)容為項(xiàng)目分類監(jiān)控，確保實(shí)際成本在控制范圍之內(nèi)。 其他費(fèi)用分析。 已建同類結(jié)構(gòu)形式建安費(fèi)用分析。 項(xiàng)目定位與方案定位。同時(shí)，產(chǎn)品定位結(jié)論必須由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人審核批準(zhǔn)，才能進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)的下一環(huán)節(jié)。 2） 數(shù)據(jù)分析的主要內(nèi)容 土地 SWOT（深層次）分析 1）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 2）項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 3）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 消費(fèi)心理 /動(dòng)機(jī)分析 1）住房的消費(fèi)動(dòng)機(jī)和目標(biāo)（小區(qū)整體、戶型、總價(jià)等） 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 49 頁(yè) 2）投資房的消費(fèi)動(dòng)機(jī)和投資方向 3）國(guó)內(nèi)和當(dāng)?shù)爻晒潜P分析 4）可能的客戶群體分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤評(píng)價(jià) 1）定位分析 2）銷售進(jìn)展分析 3）定價(jià)分析 4）總體評(píng)價(jià)，并與問卷調(diào)查結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析 項(xiàng)目定位的經(jīng)濟(jì)分析 1）商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 .商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 選擇可類比項(xiàng)目 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比 值 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) .類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因 素：類比土地價(jià)值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B 單體戶型設(shè)計(jì) C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營(yíng)銷策劃 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 49 頁(yè) F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素 2）項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 .類比樓盤分析與評(píng)價(jià) .項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 3）項(xiàng)目定價(jià)模擬 均價(jià)的確定 .住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、 戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 4）項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 a、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 49 頁(yè) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) b、項(xiàng)目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 c、項(xiàng)目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價(jià)假設(shè) 銷售收入模擬表 .利潤(rùn)模擬及說明： 模擬說明 利潤(rùn)模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 開發(fā)節(jié)奏分析 1）影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制 因素 .市場(chǎng)供求因素 .上市時(shí)間要求 2）項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè) .項(xiàng)目開發(fā)步驟 .項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 .結(jié)論 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 49 頁(yè) 三、 產(chǎn)品定位結(jié)論 項(xiàng)目確定系列市場(chǎng)目標(biāo)，即賣給誰，賣什么，怎么賣？參與定位分析會(huì)的分析人員需要重新審視分析的過程或邏輯，是否由現(xiàn)有的數(shù)據(jù)必然的得到現(xiàn)在的結(jié)論，數(shù)據(jù)之間能否相互印證，所依據(jù)的判斷和選擇的標(biāo)準(zhǔn)是否有偏頗或主觀，有多大程度