【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)計(jì)由總師辦負(fù)責(zé)。 一、方案設(shè)計(jì) 在產(chǎn)品及市場(chǎng)定位后 20 天內(nèi)，由總師辦組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位完成方案設(shè)計(jì)。 方案設(shè)計(jì) 的前提工作 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)前，營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)提供經(jīng)公司認(rèn)可的該項(xiàng)目市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，包括面積、戶型比例、容積率、配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù)。 方案設(shè)計(jì)的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)成果滿足城市規(guī)劃審批的要求。 設(shè)計(jì)成果滿足公司對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位。 方案設(shè)計(jì)的審批 方案設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營(yíng)銷(xiāo)部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門(mén)及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查，并于 2 日內(nèi)將意見(jiàn)交總師辦整理成文，以作為進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。方案設(shè)計(jì)成果報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 二、初步設(shè)計(jì) 在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，由總師辦組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)，初 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 49 頁(yè) 步設(shè)計(jì)的周期為 1520 天。 初步設(shè)計(jì)成果的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震審查的要求。 滿足公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品及市場(chǎng)定位要求。 滿足項(xiàng)目的成本預(yù)算要求。 初步設(shè)計(jì)的審批 初步設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營(yíng)銷(xiāo)部、物業(yè)公司、工程預(yù)算部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門(mén)及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)成果及項(xiàng)目概算進(jìn)行審查，并于 3 日內(nèi)總結(jié)成文，以做為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。 初步設(shè)計(jì)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，進(jìn)行下一步設(shè)計(jì)。 三、施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)完成后，總師辦組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 施工圖設(shè) 計(jì)的周期為 30－ 50 天。 施工圖設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作。 詳細(xì)整理初步設(shè)計(jì)成果。 認(rèn)真、詳細(xì)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則 滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震設(shè)計(jì)審批要求。 滿足公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位要求。 滿足限額成本預(yù)算的要求。 施工圖審批 施工圖設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營(yíng)銷(xiāo)部、物業(yè)公司、地產(chǎn)部、工程建設(shè)部等相關(guān)部門(mén)要對(duì)圖紙進(jìn)行認(rèn)真審查，并在 3 日內(nèi)將審查意見(jiàn)交由總師辦匯總，由設(shè)計(jì)院修改。 施工圖的交付 施工圖完成后，由總師辦將全套圖紙交付到工程建設(shè)部，并 由工程建設(shè)部發(fā)放到工程預(yù)算部、施工單位，以備招標(biāo)、施工之用。 四、配套工程專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì) 配套工程設(shè)計(jì)指供水、供電、供暖、供氣等專(zhuān)業(yè)工程的設(shè)計(jì)。 配套工程設(shè)計(jì)由總師辦組織市政專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)院完成。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 49 頁(yè) 配套工程的設(shè)計(jì)圖紙做為配套工程預(yù)算及施工的依據(jù)。 配套工程專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)完成后，由總師辦交由工程建設(shè)部，再由工程建設(shè)部轉(zhuǎn)交工程配套部及工程預(yù)算部。 七 地質(zhì)勘探及文物鉆探 一、地質(zhì)勘探 地質(zhì)勘探由總師辦負(fù)責(zé)。 地質(zhì)勘探分普探和詳探兩部分。 地質(zhì)勘探報(bào)告應(yīng)于施工圖設(shè)計(jì)正式開(kāi)始三日前提交，報(bào)告原則上一 式 六 份，其中 五 份交由工程建設(shè)部存檔備查， 一 份由總師辦存檔（同時(shí)根據(jù)工程需要，加出一定的份數(shù)）。 二、文物鉆探 文物鉆探由工程配套部負(fù)責(zé)。 文物鉆探報(bào)告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存檔，兩份由工程建設(shè)部存檔。 文物鉆探應(yīng)于樁基施工前三日內(nèi)完成。 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 49 頁(yè) 八、土地交付、管理 一、交付 土地自土地證辦理完成后，三日內(nèi)由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)向工程建設(shè)部交付。工程建設(shè)部自正式接收之日起對(duì)項(xiàng)目地塊實(shí)施管理。 土地交付的標(biāo)準(zhǔn) 場(chǎng)地形象與出讓或掛牌簽約合同描述一致。 交付時(shí)應(yīng)交付下列相關(guān)資料 場(chǎng)地紅線圖、航測(cè)圖、地塊及周?chē)嚓P(guān)環(huán)境配套圖紙資料（水、電、暖、氣、雨、污水等）、地塊四周相鄰單位情況簡(jiǎn)介、土地歷史背景等。 二、管理 土地管理由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)期限自接收之日起至工程竣工向物業(yè)公司交付之日止。 工程建設(shè)部接收土地后，應(yīng)著手下列工作： 砌筑圍墻、大門(mén)，保證場(chǎng)地封閉。 安排專(zhuān)人駐守，負(fù)責(zé)場(chǎng)地安全。 著手跟當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、辦事處、居委會(huì)、市政局、行政執(zhí)法局等相關(guān)部門(mén)取得聯(lián)系，尋求支持、配合。 調(diào)查了解當(dāng)?shù)鼐用瘛⒋迕駥?duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的配合 態(tài)勢(shì)。特別 要針對(duì)夜間施工、土方開(kāi)挖、垃圾清運(yùn)、地材供應(yīng)、出入口暢通等問(wèn)題。 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 49 頁(yè) 九 三通一平 三通一平工作由工程建設(shè)部及工程配套部負(fù)責(zé)具體實(shí)施，工程總監(jiān)對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。工程配套部負(fù)責(zé)自來(lái)水、基建用電、雨污水排放等手續(xù)辦理、合同簽訂，三通一平工程的具體施工由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)。 三通一平具體工作 電 基建用電應(yīng)于樁基施工前一周內(nèi)正式接火，送至基建變壓器。 基建變?nèi)萘?、位置，由工程建設(shè)部副總工程師決定。 基建變正式送電前應(yīng)砌筑圍墻、大門(mén)，保證封閉管理。 水 施工及生活用水于樁基施工前一周內(nèi)接至場(chǎng)地內(nèi)，設(shè)一總表。 供水參數(shù)由工程建設(shè)部副總工負(fù)責(zé)。 供水至場(chǎng)地內(nèi)總表后，由工程建設(shè)部將供水支管敷設(shè)至用水點(diǎn)，各用水點(diǎn)設(shè)置分水表。 雨污水 于內(nèi)部建安招標(biāo)完成后 7 天內(nèi)完成場(chǎng)地內(nèi)臨時(shí)雨污水施工管道的敷設(shè)，雨污水管道與市政管網(wǎng)連接采取直接連通或泵送的方式，方案由工程建設(shè)部副總工決定。 道路 依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案確定道路布局，施工通路原則上采用砼路面。 廁所 施工場(chǎng)地臨時(shí)廁所應(yīng)于正式開(kāi)工前半個(gè)月建設(shè)完成。 廁所基本標(biāo)準(zhǔn)：磚墻、 石棉瓦頂、內(nèi)貼瓷片、配置水沖管道、配置化糞池， 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 49 頁(yè) 男女分設(shè)。 垃圾清理 場(chǎng)地內(nèi)垃圾在樁基施工前 7 日內(nèi)清理完成。 地面平整 于樁基施工前 7 日內(nèi)將場(chǎng)地平整完成，地面高差不超過(guò) 20cm，表面用裝載機(jī)或挖掘機(jī)碾壓。 十 前期手續(xù)的辦理 一、前期手續(xù)指項(xiàng)目正式開(kāi)工前的各項(xiàng)審批手續(xù)，主要有：土地證、規(guī)劃用地許可證、規(guī)模批復(fù)、消防設(shè)計(jì)審批、人防審批、建筑規(guī)劃許可證、圖紙審查、施工許可證、預(yù)售許可證。 二、前期手續(xù)辦理的周期 土地證：土地證辦理由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)。 土地證從 _土地協(xié)議簽訂 開(kāi)始辦理， _30 工作 _日內(nèi)辦理完成。 辦理土地證需具備的條件： ?申請(qǐng)書(shū) ?協(xié)議書(shū)及批復(fù) ?營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ?法人代表證明 ?委托書(shū) ?經(jīng)辦人身份證明 ?航測(cè)圖兩份 規(guī)劃用地許可證：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 規(guī)劃用地許可證從 _土地協(xié)議簽訂 開(kāi)始， 60 工作日 內(nèi)完成。 辦理規(guī)劃用地許可證需具備的條件： ?申請(qǐng) ?用地批復(fù) ?1： 1000 數(shù)字化地形圖 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖或初步設(shè)計(jì)方案 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 49 頁(yè) 規(guī)模批復(fù)：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 規(guī)模批復(fù)從 年底 開(kāi)始， 60 工作 日內(nèi)完成。 規(guī)模批復(fù)需具備如下條件： ?關(guān)于申請(qǐng)下達(dá)年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模的請(qǐng)示（公司紅頭文件 、文號(hào)、簽發(fā)人、公章原件 3 份） ?企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（驗(yàn)原件，收復(fù)印件 1 份） ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（驗(yàn)原件，收復(fù)印件 1 份） ?國(guó)有土地使用證（驗(yàn)原件，收復(fù)印件 1 份） ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證（驗(yàn)原件，收復(fù)印件 1 份） ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出具的企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)績(jī)報(bào)告（公司紅頭文件、文號(hào)、簽發(fā)人、公章原件 1 份） ?市房地產(chǎn)管理局出具的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件審核表》（原件 1 份） ?工程建設(shè)自有資金（不含土地款）達(dá)到 30%以上的銀行證明（原件 1 份） ?詳細(xì)規(guī)劃圖（規(guī)劃圖需加蓋有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院方案圖設(shè)計(jì)專(zhuān)用章；標(biāo)注出每棟樓的建筑面積、層 數(shù)，并將每棟樓的商業(yè)用房、住宅、地下室面積予以列表報(bào)送） 建筑規(guī)劃許可證：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 建筑規(guī)劃許可證從 辦完用地規(guī)劃許可證 開(kāi)始， 30 工作 日內(nèi)完成。 辦理建筑規(guī)劃許可證應(yīng)具備如下條件： ? 合法的建設(shè)計(jì)劃文件 ? 建設(shè)申請(qǐng)報(bào)告 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 土地權(quán)屬證件或證明 ? 取得勘察設(shè)計(jì)證書(shū)的勘察設(shè)計(jì)單位所做的設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明兩份 ? 按全市統(tǒng)一坐標(biāo)、高程系統(tǒng)繪制的符合城市規(guī)劃要求的 1： 1000 地形圖和平面布置圖四份 ? 有關(guān)部門(mén)的審查意見(jiàn) ? 其它 消防設(shè)計(jì)審查：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 中國(guó)最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 49 頁(yè) 消防設(shè)計(jì)審查自項(xiàng)目 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)圖完成開(kāi)始辦理，辦理期限為 10 工作 天，辦理地點(diǎn)為消防支隊(duì)建審科。 消防設(shè)計(jì)審查需具備下列條件： 建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表 航測(cè)圖 平面位置圖 全套施工圖 高層項(xiàng)目需帶電子版施工圖 人防設(shè)計(jì)審批：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 人防計(jì)審查從 設(shè)計(jì)完地下人防設(shè)計(jì)施工圖 開(kāi)始， 20 工作 日內(nèi)完成。 人防設(shè)計(jì)審查應(yīng)具備如下條件： ? 初步設(shè)計(jì)審查批準(zhǔn)文件； ? 主要的初步設(shè)計(jì)文件； ? 由建設(shè)單位填寫(xiě)的“人民防空工程施工圖設(shè)計(jì)文件審批表”一式六分和“關(guān)于申請(qǐng)批準(zhǔn)施工圖設(shè)計(jì)文件的請(qǐng)示”一式二分； ? 工程建設(shè)所在地人民防空主管部門(mén)的意見(jiàn)； ? 工程勘察成果報(bào)告； 符合施工圖設(shè)計(jì)深度要求的各專(zhuān)業(yè)圖紙、計(jì)算書(shū) . 設(shè)計(jì)圖紙審查：由總師辦負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)圖紙審查自項(xiàng)目招標(biāo)備案開(kāi)始辦理， 20 天內(nèi)完成。 設(shè)計(jì)圖紙審查辦理應(yīng)具備如下條件： 項(xiàng)目招標(biāo)備案完成。 施工圖設(shè)計(jì)完成。 施工許可證：由工程配套部負(fù)責(zé) 施工許可證自項(xiàng)目招標(biāo)備案開(kāi)始，在 30 日內(nèi)完成。 施工許可證辦理需具備如下條件： 項(xiàng)目招標(biāo)已正式開(kāi)始，拿到中標(biāo)通知書(shū)。 施工合同已簽訂，并 備案完成。 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 49 頁(yè) 建筑規(guī)劃許可證已辦理完成。 圖紙審查意見(jiàn)書(shū)已辦理完成。 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理完成。 安全監(jiān)督手續(xù)已完成。 相關(guān)費(fèi)用已交納。 預(yù)售許可證：由營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé) 預(yù)售許可證辦理應(yīng)具備以下條件： 多層建筑主體 層小高層建筑主體完成 層、高層建筑主體完成30％。 具備以下許可證件：土地證、建設(shè)用地許可證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證。 在具備條件的前提下：預(yù)售許可證在 10 日內(nèi)辦理完成。 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 49 頁(yè) 十一