【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 49 頁(yè) 1）項(xiàng)目所 在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 2）項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 3）商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài) .各種檔次商品住宅客戶情況 .商品住宅客戶購(gòu)買行為情況 4）類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料 .項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 .項(xiàng)目的基本定位 .購(gòu)房客戶的基本情況 大客戶群體調(diào)查 . 根據(jù)公司的品牌定位和可能的戶型設(shè)計(jì)方案等，選擇具有明顯特征的社會(huì)群體 . 收集相關(guān)消費(fèi)意向 市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析 1） 數(shù)據(jù)分析要求邏輯清晰和嚴(yán)密，確保樣本與總體的呼應(yīng)，數(shù)據(jù)之間能夠相互 印證；對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要給予適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)系數(shù)， 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型是市場(chǎng)的選擇還是開(kāi)發(fā)商的選擇，確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤是新開(kāi)發(fā)樓盤還是現(xiàn)有的存量房產(chǎn)等等。 以范本的形式進(jìn)行表述，最終的產(chǎn)品定位將會(huì)描述以下內(nèi)容：戶型、面積、戶型的比例、 園林配套、容積率、賣點(diǎn)等。 產(chǎn)品定位的基本內(nèi)容要求 . 目標(biāo)客戶群體 . 檔次定位 . 產(chǎn)品類型定位 . 功能定位 . 建筑風(fēng)格定位 . 容積率等指標(biāo)確定 . 價(jià)格定位 . 賣點(diǎn)定位 . 產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 五 成本分析與監(jiān)控 一、成本分析與監(jiān)控工作由工程預(yù)算部負(fù)責(zé) 二、成本分析的依據(jù) 項(xiàng)目區(qū)域周 邊類似結(jié)構(gòu)形式建安造價(jià)調(diào)查分析。 土地成本。 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 49 頁(yè) 各項(xiàng)配套 、手續(xù)費(fèi)用分析。 三、成本分析內(nèi)容 （一）土地費(fèi)用 購(gòu)地款 土地契稅 （二）前期工程費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 園景設(shè)計(jì) 其他設(shè)計(jì) 自來(lái)水設(shè)計(jì) 電力設(shè)計(jì) 天然氣設(shè)計(jì) 熱力設(shè)計(jì) 裝修設(shè)計(jì) 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 地質(zhì)勘探 文物鉆探 三通一平 臨時(shí)供電 平整場(chǎng)地 活動(dòng)用房 臨時(shí)道路 臨時(shí)用水 外墻 圍欄 臨時(shí)大門 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 49 頁(yè) 前期其它費(fèi)用 （三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 供水工程 生活給水管網(wǎng) 消防給水管網(wǎng) 消防生活水池 熱力工程 熱力集資費(fèi) 二次熱網(wǎng) 熱交換站 供電工程 室外電力電纜工程 電貼費(fèi) 電力監(jiān)理費(fèi) 電力工程其他費(fèi)用 雨水污水工程 室外雨水工程 室外污水工程 燃?xì)夤艿拦こ? 室外燃?xì)夤芾? 氣表費(fèi) 檢測(cè)費(fèi) ＩＣ卡費(fèi) 點(diǎn)火費(fèi) 綠化道路 園林道 路景觀 綠化 安裝 智能化工程 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 49 頁(yè) 家庭安防 周界防范 樓宇對(duì)講 閉路監(jiān)控 車輛管理系統(tǒng) 背景音樂(lè) 電子巡更 標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)牌 夜間照明系統(tǒng)工程 （四）建筑安裝工程費(fèi) 建安費(fèi)用 材料設(shè)備采購(gòu) 塑鋼門窗工程 進(jìn)戶防盜門 英紅瓦 成品挑檐天溝 配電箱 采暖壁掛爐 單元對(duì)講門 電梯 水泵、風(fēng)機(jī) 散熱器 外墻面磚 外墻涂料 消防設(shè)備 其他 樁基費(fèi)用 大堂裝修 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 49 頁(yè) （五）公共配套建設(shè)費(fèi) 小學(xué) 幼兒園 地下車庫(kù) 會(huì)所 其他公共建筑 （六）管理費(fèi)用 工資、福利 辦公費(fèi)、差旅費(fèi) 業(yè)務(wù)費(fèi) 其他 （七）財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息 地款利息 （八）銷售費(fèi)用 銷售人員工資 銷售辦公費(fèi)用 廣告策劃宣傳費(fèi) 預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi) （九）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 市政配套費(fèi) 綠化費(fèi) 人防費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 用地規(guī)劃許可證 開(kāi)工許可證 建設(shè)工程監(jiān)督費(fèi) 勞保 基金及待業(yè)保險(xiǎn) （十）其它費(fèi)用 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 49 頁(yè) 施工監(jiān)理費(fèi) 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 招標(biāo)管理費(fèi) 圖紙審查費(fèi) 合同印花稅 預(yù)算招標(biāo)代理費(fèi) 檢測(cè)費(fèi) 結(jié)構(gòu)檢測(cè) 環(huán)境監(jiān)測(cè) 塑鋼檢測(cè) 土壤檢測(cè) 消防檢測(cè) 樁基檢測(cè) 電氣檢測(cè) 其它費(fèi)用 評(píng)估費(fèi) 登記費(fèi) 放線費(fèi) 售樓部裝修 樣板間 測(cè)繪費(fèi) 日照分析費(fèi) 拔地定樁費(fèi) 房租 項(xiàng)目咨詢論證費(fèi) 地震測(cè)試費(fèi) （十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 泛 會(huì)所裝修 健身器材 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 49 頁(yè) 門衛(wèi)房 石凳 鴿子房 垃圾房 信報(bào)箱 其它費(fèi)用 四、成本監(jiān)控 由工程預(yù)算部牽頭組織，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行全面造價(jià)管理。 每一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成以后，由工程預(yù)算部總結(jié)出項(xiàng)目成本監(jiān)控報(bào)告。 一、方案設(shè)計(jì) 在產(chǎn)品及市場(chǎng)定位后 20 天內(nèi)，由總師辦組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位完成方案設(shè)計(jì)。 方案設(shè)計(jì)的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)成果滿足城市規(guī)劃審批的要求。 方案設(shè)計(jì)的審批 方案設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營(yíng)銷部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查，并于 2 日內(nèi)將意見(jiàn)交總師辦整理成文，以作為進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。 二、初步設(shè)計(jì) 在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，由總師辦組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)，初 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 49 頁(yè) 步設(shè)計(jì)的周期為 1520 天。 滿足公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品及市場(chǎng)定位要求。 初步設(shè)計(jì)的審批 初步設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營(yíng)銷部、物業(yè)公司、工程預(yù)算部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)成果及項(xiàng)目概算進(jìn)行審查，并于 3 日內(nèi)總結(jié)成文，以做為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。 三、施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)完成后，總師辦組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 施工圖設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作。 認(rèn)真、詳細(xì)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 滿足公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位要求。 施工圖審批 施工圖設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營(yíng)銷部、物業(yè)公司、地產(chǎn)部、工程建設(shè)部等相關(guān)部門要對(duì)圖紙進(jìn)行認(rèn)真審查，并在 3 日內(nèi)將審查意見(jiàn)交由總師辦匯總，由設(shè)計(jì)院修改。 四、配套工程專業(yè)設(shè)計(jì) 配套工程設(shè)計(jì)指供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)工程的設(shè)計(jì)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 49 頁(yè) 配套工程的設(shè)計(jì)圖紙做為配套工程預(yù)算及施工的依據(jù)。 七 地質(zhì)勘探及文物鉆探 一、地質(zhì)勘探 地質(zhì)勘探由總師辦負(fù)責(zé)。 地質(zhì)勘探報(bào)告應(yīng)于施工圖設(shè)計(jì)正式開(kāi)始三日前提交，報(bào)告原則上一 式 六 份，其中 五 份交由工程建設(shè)部存檔備查， 一 份由總師辦存檔（同時(shí)根據(jù)工程需要，加出一定的份數(shù)）。 文物鉆探報(bào)告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存檔，兩份由工程建設(shè)部存檔。 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 49 頁(yè) 八、土地交付、管理 一、交付 土地自土地證辦理完成后，三日內(nèi)由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)向工程建設(shè)部交付。 土地交付的標(biāo)準(zhǔn) 場(chǎng)地形象與出讓或掛牌簽約合同描述一致。 二、管理 土地管理由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)期限自接收之日起至工程竣工向物業(yè)公司交付之日止。 安排專人駐守，負(fù)責(zé)場(chǎng)地安全。 調(diào)查了解當(dāng)?shù)鼐用瘛⒋迕駥?duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的配合 態(tài)勢(shì)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 49 頁(yè) 九 三通一平 三通一平工作由工程建設(shè)部及工程配套部負(fù)責(zé)具體實(shí)施，工程總監(jiān)對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。 三通一平具體工作 電 基建用電應(yīng)于樁基施工前一周內(nèi)正式接火，送至基建變壓器。 基建變正式送電前應(yīng)砌筑圍墻、大門，保證封閉管理。 供水參數(shù)由工程建設(shè)部副總工負(fù)責(zé)。 雨污水 于內(nèi)部建安招標(biāo)完成后 7 天內(nèi)完成場(chǎng)地內(nèi)臨時(shí)雨污水施工管道的敷設(shè)，雨污水管道與市政管網(wǎng)連接采取直接連通或泵送的方式，方案由工程建設(shè)部副總工決定。 廁所 施工場(chǎng)地臨時(shí)廁所應(yīng)于正式開(kāi)工前半個(gè)月建設(shè)完成。 垃圾清理 場(chǎng)地內(nèi)垃圾在樁基施工前 7 日內(nèi)清理完成。 十 前期手續(xù)的辦理 一、前期手續(xù)指項(xiàng)目正式開(kāi)工前的各項(xiàng)審批手續(xù)，主要有：土地證、規(guī)劃用地許可證、規(guī)模批復(fù)、消防設(shè)計(jì)審批、人防審批、建筑規(guī)劃許可證、圖紙審查、施工許可證、預(yù)售許可證。 土地證從 _土地協(xié)議簽訂 開(kāi)始辦理， _30 工作 _日內(nèi)辦理完成。 辦理規(guī)劃用地許可證需具備的條件： ?申請(qǐng) ?用地批復(fù) ?1： 1000 數(shù)字化地形圖 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖或初步設(shè)計(jì)方案 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 49 頁(yè) 規(guī)模批復(fù)：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 規(guī)模批復(fù)從 年底 開(kāi)始， 60 工作 日內(nèi)完成。 辦理建筑規(guī)劃許可證應(yīng)具備如下條件： ? 合法的建設(shè)計(jì)劃文件 ? 建設(shè)申請(qǐng)報(bào)告 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 土地權(quán)屬證件或證明 ? 取得勘察設(shè)計(jì)證書(shū)的勘察設(shè)計(jì)單位所做的設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明兩份 ? 按全市統(tǒng)一坐標(biāo)、高程系統(tǒng)繪制的符合城市規(guī)劃要求的 1： 1000 地形圖和平面布置圖四份 ? 有關(guān)部門的審查意見(jiàn) ? 其它 消防設(shè)計(jì)審查：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)