【正文】 001 年，經(jīng)國務(wù)院批準，我市對市轄區(qū)行政區(qū)劃進行了調(diào)整，使溫州的市區(qū)面積擴大到 平方公里，人口增加到 129 萬人。在經(jīng)國務(wù)院批準的溫州市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，甌海區(qū)的面積為 6146 萬 m2，人口為 萬人，其區(qū)域特色、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及經(jīng)濟綜合實力將會相應(yīng)隨之變化與調(diào)整，將對促進全區(qū)域城市化進程、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和提高人們生活質(zhì)量將帶來新的契機。在空間布局上采用“二軸、二帶、二核心”結(jié)構(gòu)，即以甌海大道和 104 國道為縱橫兩軸，向西向南 兩翼延伸發(fā)展；繞環(huán)大羅山風景觀光帶和環(huán)吹臺山城西風景帶，注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)；以形成本區(qū)內(nèi)的區(qū)行政中心和梧埏經(jīng)濟中心，從而帶動全區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展。 2020 年全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元。 當前，如何突出甌海區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，進一步集中精力搞好我市市區(qū)西南部的建設(shè)，加快城市化發(fā)展進程，成為甌海區(qū)人民政府面臨的新任務(wù)。 麗岙鎮(zhèn)北接甌海的南白象鎮(zhèn)，南聯(lián)仙巖鎮(zhèn) (省級風景名勝區(qū) )，經(jīng)行政區(qū)劃調(diào)整后和仙巖鎮(zhèn)一并從瑞安市劃入甌海區(qū)。 104 國 道改線后將從該范圍中部穿過并與原 104 國道相交，并將麗岙住宅區(qū)用地分為東、西兩塊。甌海區(qū)委、區(qū)政府十分重視麗岙住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作，多次召開區(qū)委、區(qū)政府專題會議研究開發(fā)事宜，并已成立相應(yīng)了工作領(lǐng)導(dǎo)小組和開發(fā)建設(shè)管理委員會，處理開發(fā)建設(shè)過程中的有關(guān)政策和問題，特別是對征地、拆遷等工作的政策處理與協(xié)調(diào)，全力支持和加快推進麗岙住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)。目前麗岙住宅區(qū)的規(guī)劃方案征集、評選工作剛剛進行，因此 ，開發(fā)建設(shè)存在著分期開發(fā)規(guī)模、市場需求、土方平衡、拆遷量、補償安置、資金回收等諸多不確定因素，項目業(yè)主溫州市甌海區(qū)麗岙住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會特委托溫州市經(jīng)濟建設(shè)規(guī)劃院、溫州天誠建設(shè)項目咨詢公司對該開發(fā)項目作投資預(yù)可行性研究，為項目科學(xué)決策提供依據(jù)。 其它主要參考資料： 1．《溫州市城市總體規(guī)劃 (20002020 年 )》 (修編報告，溫州市規(guī)劃局、中國城市規(guī)劃 設(shè)計研究院，2002 年 6 月 )。 4．《浙江省城市房屋拆遷管理條例》和溫州市人民政府 [2002]第 57 號令《溫州市房屋拆遷實施辦法》。 6．《溫州市甌海區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》 編制原則 1．堅持實事求是、科學(xué)分析的原則，力求預(yù)可原始數(shù)據(jù)準確、可靠。 3．項目研究重點是項目市場需求、房產(chǎn)銷售價格初步確定以及項目經(jīng)濟效益的測算。 5．堅持因地制宜，動態(tài)分析的觀點，合理確定投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)，尋找邊界條件向委托者提供較大把握的技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，以求減少決策失誤。 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?4? 4 麗岙鎮(zhèn)及麗岙住宅區(qū)定位 根據(jù)《麗岙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（ 20002020）》，規(guī)劃的麗岙鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)性質(zhì)為溫州市中心都市圈的南部的重要組成部分，以第三產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)型城鎮(zhèn)。 麗岙住宅區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總用地面積： 1795997 m2 總建筑面積： 1149557 m2 其中：住宅面積 1035514 m2 其中：別墅面積 197503 m2 聯(lián)排住宅 265505 m2 公寓面積 572506 m2 其中：商住 320208 m2 回遷 252458 m2 公建面積： 114043 m2 總戶數(shù)： 5400 戶 容積率： 綠化率： % 建筑密度： % 可轉(zhuǎn)讓開發(fā)用地： 1244 畝 開發(fā)地塊成本價格： 萬元 /畝 開發(fā)建設(shè)總投資： 288665 萬元 開發(fā)總成本： 307538 萬元 總銷售收入： 449079 萬元 利潤總額： 113923 萬元 資本金利潤率： % 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=6%）： 12063 萬元 項目建設(shè)必要性分析 根據(jù)我市的城市總體規(guī)劃和加快城市化發(fā)展戰(zhàn)略，并結(jié)合我市的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，開發(fā)建設(shè)麗岙住宅區(qū)必要性分析如下： 1．有利于城市發(fā)展和城市品位的提升 20世紀 90年代以來，溫州的城市建設(shè)日新月異。從 1990年以來我市共投入城市建設(shè)資金 200億左右，城市面貌發(fā)生了深 刻變化，一批現(xiàn)代化的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼竣工，一批優(yōu)雅別致的城市住宅小區(qū)先后建成，一批布局合理的城市配套工程陸續(xù)落成，整個城市形象已大為改觀，現(xiàn)代化都市氣息日益濃厚。新區(qū)住宅使 30余萬城市居民喬遷新居。 “十五”時期，我市的城市建設(shè)目標是 —— 建成浙江省麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?5? 4 名副其實的三大核心城市之一、輻射浙南閩北的區(qū)域中 心城市，基本形成特大城市和現(xiàn)代化大都市區(qū)的雛形。 但是，在隨著我市城市建設(shè)的加快，建設(shè)用地緊張、功能布局不合理 ,工業(yè)、居住和商業(yè)用地混雜，道路系統(tǒng)不順暢，城鎮(zhèn)居住環(huán)境綜合質(zhì)量差等問題也日益突出；作為全國優(yōu)秀旅游城市和創(chuàng)建全國文明城市先進城市，我市 的城市品位也需要逐步提高。因此，在城郊或周邊縣 (市 )開發(fā)建設(shè)大型、高檔住宅區(qū)將成為城市發(fā)展的必然選擇，也有利于吸引城市居民向周邊地區(qū)擴散，減少城區(qū)的人口、交通壓力，提高城市環(huán)境品位和拓展城區(qū)發(fā)展空間。富裕起來的城市居民把改善人居條件作為重要目標，十分注重居住環(huán)境，選擇配套設(shè)施齊全、功能完備、工程質(zhì)量優(yōu)良、居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理良好的住宅區(qū)。并且出現(xiàn)了中高檔住宅暢銷，持幣待購“精品”住宅的現(xiàn)象。據(jù)市建設(shè)局統(tǒng)計， 2020年我市全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增加 ，增長 ％，增幅居各類投資之首。市場需求旺盛。 “十五 ”期間，溫州市政府要求全市房產(chǎn)開發(fā)項目必須按照高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高標準管理的 “四高 ”目標，把溫州建設(shè)成為具有較高知名度的現(xiàn)代化商貿(mào)城市。 另外，房地產(chǎn)業(yè)作為一種關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，涉及 40多個產(chǎn)業(yè)部門，與住宅相關(guān)產(chǎn)品，特別是電器、管材、陶瓷、建材等行業(yè)是溫州的基礎(chǔ)工業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶動溫州住宅相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。溫州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將促進溫州陶瓷工業(yè)的發(fā)展。 3．有利于改善投資環(huán)境，滿足居民高檔住宅需求 2001年，我市進行了行政區(qū)劃調(diào)整，為構(gòu)筑溫州大都市創(chuàng)造了有利條件。行政區(qū)劃調(diào)整后，城區(qū)擴大，三個區(qū)的區(qū)域面積相對平衡，區(qū)域結(jié)構(gòu)相對合理，可以將市區(qū)構(gòu)成一個整體，有利于溫州迅速發(fā)展成為浙江省名副其實的特大城市，成為閩浙贛 3省交界廣袤區(qū)域的中心城市。市郊、臨近縣 (市 )若干鄉(xiāng)鎮(zhèn)的并入加速了城市化進程；而且 新的都市區(qū)也需要更多的住宅、公共配套設(shè)施與人民日益增長的消費需求相適應(yīng)。大量的華僑、僑眷考慮到家鄉(xiāng)沒有高檔的別墅或度假場所，都紛紛在上海、杭州等地投資高檔房產(chǎn)滿足自己回國探親、度假需要。 4．有利于 提高城鄉(xiāng)文 明程度，促進城鎮(zhèn)建設(shè) 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?6? 4 本項目所在地麗岙鎮(zhèn)原屬于我市瑞安市轄區(qū)，行政區(qū)劃調(diào)整后和仙巖鎮(zhèn)一并劃入甌海區(qū)。 從公共設(shè)施和道路交通用地現(xiàn)狀看，由于原 104國道經(jīng)過，使得城鎮(zhèn)交通混亂；交通量的日益增長使得道路系統(tǒng)不盡完善，功能紊亂，擁擠不暢，丞待改建完善。城鎮(zhèn)建設(shè)的總體質(zhì)量較差。 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 2. 市市 場場 預(yù)預(yù) 測測 分分 析析 ?7? 4 2. 市場預(yù)測分析 溫州市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 改革開放以來，特別是 “十五 ”期間，我市城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)有了較快發(fā)展。 在房產(chǎn)供求市場上，形成了有政府支持的計劃供給和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的住宅供給體系。 2020年，城市居民人均住房使用面積 ， 達到安居水平。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增加 億元，增長 ％，增幅居各類投資之首。其開發(fā)投資呈現(xiàn)幾大特點： (1)土地購置費連續(xù)上升。 (2)房屋竣工面積繼續(xù)加 大，空置面積再度下降。其中住宅竣工面積達 ，竣工率達 ％。全年商品房屋銷售面積 ，比上年增長 ％，銷售額達 元，比上年增長 ％。 兩年來 溫州房價一路飆升，普遍上揚 25%左右。如大南門一帶樓盤售價平均高達 6500元 /平方左右，最高達 8000元上下，把溫州房市價格推向高峰。目前，溫州房市的平均價格在 35004000元 /平方米 左右，高于 同層次的 其它一些大中型城市。 同時，通過溫州房地產(chǎn)市場預(yù)測表明：溫州民間資金充裕， 在溫州人的投資 理念 中對房地產(chǎn)投資似乎情有獨鐘，一但條件成熟便會顯身手 ；人們進行住房消費和投資的心理承受能力較強，基本具備購買商品房的能力。所以溫州房價 一再 上揚。預(yù)計到 2020年我市每年平均約需建設(shè) 525萬平方米的住宅才能達到國家關(guān)于城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的目標，并不斷滿足城市化進程中人口機械增長對住房的需求。 房產(chǎn)需求分析 根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)威人士對住宅 需要的預(yù)測，人均收入在 800美元時，房地產(chǎn)需要處于旺盛期；人均收入在 1000美元 1500美元時，房地產(chǎn)需要處于高速增長期； 2000美元以上時將出現(xiàn)需求平穩(wěn)期。近幾年來，溫州市經(jīng)濟增長幅度保持在 10%以上，為經(jīng)濟適用房發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，到 2020 年城市人口將達到 150 萬人，凈增 30 多萬人，預(yù)計“ 十五”期間，需要新建住宅 1400多萬平方米，才能達到全國城鎮(zhèn)居民人均住宅平均水平。 針對不同的消費群體，作具體分析如下： (1)高檔住宅需求分析 別墅物業(yè)，作為一種高檔商品，如今已經(jīng)成為了人們身份、地位、財富的象征。首先，良好的景觀是別墅建造的基礎(chǔ)，自然景觀同生活設(shè)施的恰當融合是當今經(jīng)濟發(fā)達國家所推崇的理想居住模式；其次，別墅物業(yè)在開發(fā)過程中對位置 選定、建筑風格、設(shè)計理念、材料選擇都非?？季?。從國內(nèi)大城市供應(yīng)的別墅的總體情況看，別墅的品質(zhì)在快速提升，產(chǎn)品類型越來越多，客戶群體也在擴大，國內(nèi)客戶增長迅速。 我市的別墅開發(fā)情況看，第一次是上世紀 90 年代初，當時出現(xiàn)了英豪莊園一期等，但別墅的規(guī)模和套型都較小，每幢建筑面積在 180 平方米至 230 平方米之間；第二次是 90 年代中后期，代表作有新世紀花園、歐倫花園、銀都花園、玫瑰園等，每幢建筑面積約在 200平方米至 250 平方米；第三次是世紀之交發(fā)起的，正在建設(shè)的有世紀錦繡園、紅日花園、七都島中島度假村，現(xiàn)在七都島還有兩個占地面積達 800畝和 300畝的大型別墅區(qū)正準備建設(shè)。別墅建得豪華，售價也自然不菲，世紀錦繡園其中一幢別墅最高價達 1500 萬元。 從我市近期的別墅銷售情況看，我市已建的別 墅約在 780 幢左右，到目前為止已基本上銷售一空。按照現(xiàn)在的市場價格計算，這些別墅價格分別在 1000012000 元/平方米。一部分眼光長遠的投資者瞄準了別墅，也一定程度促進了別墅市場的開發(fā)。從銷售市場了解情況看，我市在建的別墅總量約為 2000 幢左右，主要分布在七都島、洞頭、桐嶺、仰義、甌北三江等地段，規(guī)劃用地在 50006000 畝，建設(shè)時間在 2020 年以前，目前部分別墅已開始 預(yù)售，如島中島別墅建筑面積首期推出的 166 幢別墅巨絕大部分已“名花有主”。由于人民生活水平的提高，居民對于目前的居住條件感到不滿意，紛紛把自己的居所升級換代或者進行補充，從近年的幾個房展會上成交的房產(chǎn)看，一些環(huán)境設(shè)計相對較好的樓盤正被作為升級產(chǎn)品，受到客戶青睞，升級型住房產(chǎn)品顯示出強勁的市場需求。溫州市現(xiàn)有拆遷戶約 2 萬 戶，約有 30%拆遷戶需要外遷或購買住房，需要住宅約 7000 套。特別是都市郊區(qū)化的居家趨勢和我市城市“東移西擴”規(guī)劃的實施，使新城區(qū)成為近年來房地產(chǎn)開發(fā)商競相開發(fā)的“熱土”，大量新城區(qū)的樓盤開發(fā)為我市房地產(chǎn)市場提供充足房源。從 1997 年到 2020 年，溫州的二手房交易市場不斷趨向繁榮和興旺，不僅交易量逐年上升，交易的價格 (房價 )也在穩(wěn)步上升。在住宅消費消費群組成上，別墅等高檔住宅消費群體為全市范圍的高收入者，普通住宅消費群則以本地居民為主。 別墅和聯(lián)排住宅、部分普通住宅的銷售價格調(diào)查如下表： 表 21 高檔住宅價格調(diào)查表 單位：元 /平方米 序號 房產(chǎn)名稱 物業(yè)地 址 建設(shè)時間，套型 均價 1 歐倫花園 英豪莊園 溫州新城 現(xiàn)房， 250300m2 150180 萬元 2 仙都花園 溫州新城 期房， 300400 m2 8000 元 /m2 300 萬左右 3 島中島別墅 溫州七都島 期房， 300400 m2綠地另加 60008000 元 /m2 250 萬以上 4 龍峰山莊 鹿城區(qū)雙嶼鎮(zhèn) 部分現(xiàn)房， 280 m2 100 萬元左右 5 紅日花園 溫州新城 期房， 400500 m2 10000 元 /m2 6 洞頭的三盤島西山頭、元覺島砂崗、霓嶼島石子岙等別墅區(qū) 洞頭 縣 尚未銷售，規(guī)劃用 地 1200 畝 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 2. 市市 場場 預(yù)預(yù) 測測 分分 析析 ?10? 4 表 22 全市普通住宅價格調(diào)查表 單位：元 /平方米 序號 房產(chǎn)名稱 物業(yè)地址 類型 均價 1 21 世紀廣場 江濱路中段與車站大道 交匯處 準現(xiàn)房 50005500 2 城南龍居 車站大道 164 號地塊 現(xiàn)房 50005