【正文】 周邊生活配套 佛山及周邊地區(qū)中端客戶群 都市閑情社區(qū) 匯博星辰 洋房、公寓 周邊生活配套 佛山及周邊地區(qū)中端客戶群 箐英公寓 帝景藍(lán)灣 洋房、公寓 南莊首個(gè)中高端生活社區(qū) 南莊及周邊地區(qū)中端客戶群 精英創(chuàng)富公寓 （ 2）租售價(jià)格分析 項(xiàng)目 類型 戶型 租金（元 /月） 售價(jià)（元 /㎡） 配套 百花廣場(chǎng) 商務(wù)公寓 40 ㎡ 1500－ 2200 5200 帶裝修 東方廣場(chǎng) 普通公寓 30 ㎡ 1500 5000 帶裝修 世紀(jì)華軒 普通公寓 3040 ㎡ 4700 帶裝修 星星假日 普通公寓 56 ㎡ ―― 5500 帶裝修 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 達(dá)到 23000－ 25000 元 /㎡。目前陶瓷城租金約為 75－ 95 元 /㎡，管理費(fèi)為 20－ 35 元 /㎡；石灣衛(wèi)浴城租金約為 40－ 45 元 /㎡；國(guó)際陶瓷展覽中心約為 40－ 45 元 /㎡； 臨街型商鋪的價(jià)格，同一項(xiàng)目不同位臵的銷售價(jià)格差別都比較大，普通的價(jià)格達(dá)到 13000－ 15000 元 /㎡，位臵好的商鋪價(jià)格一般都可以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)， 總體銷售情況不是很好。最大面積為 190㎡，普通型： 1749 ㎡不等 匯銀 .奧林匹克花園 1202030000 湖景路： 2500027000 荷西路： 1300027000 面積變化較大，其價(jià)格隨其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手天湖、力迅變化中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 租售情況： 項(xiàng)目只租不售，首層 40－ 45 元 /㎡，二層 15－ 18 元 /㎡，全部滿租。 售價(jià)： 首層均價(jià) 22020 元 /㎡，二 層均價(jià) 19000/㎡，三層均價(jià) 13000 元 /㎡； 租金： 首層 75－ 95 元 /㎡，二層 90 元 /㎡， 首期交 六個(gè)租金三個(gè)月壓金。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。三種商業(yè)的類型及形態(tài)不同，在盈利的模式及操作形式上都有所不同。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在建筑立面風(fēng)格設(shè)計(jì)上，建議采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格的設(shè)計(jì)形式，表現(xiàn)項(xiàng)目作為商務(wù)公寓產(chǎn)品的特點(diǎn)。 共的活動(dòng)空間，上層為私密的居住空間，以買一層送一層的銷售概念，突出項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值高度，形成產(chǎn)品具有創(chuàng)意的空間體系。 ? 商務(wù) 公寓： 以豐富的產(chǎn)品類型，創(chuàng)新的設(shè)計(jì)形式滿足購(gòu)買者及投資者 建議 商務(wù)公寓的產(chǎn)品形式分為平層公寓和雙層空間公寓兩種產(chǎn)品形式，具體的產(chǎn)品形態(tài)如下： 平層公寓： 設(shè)計(jì)面積約為 20－ 40 ㎡， 一個(gè)平層為 全部的 活動(dòng)空間 ， 在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，考慮可靈活組合成為大面積的單位； 雙層空間公寓： 以約 米的層高，劃分為雙層的活動(dòng)空間，下層為公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在對(duì)地塊 商鋪及公寓兩種產(chǎn)品的面積規(guī)劃 組合 上，建議如下： 臨街型商鋪： 約 10000 ㎡，在設(shè)計(jì)布局中盡量將商鋪的面積最大化 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 石灣外來(lái)人口的租用群體： 主要是以中高收入的商務(wù)活動(dòng)群體、當(dāng)?shù)靥沾善髽I(yè)中高層管理人員、陶瓷市場(chǎng)技術(shù)管理人員為主，這群人的流動(dòng)性相對(duì)較大，對(duì)生活質(zhì)量的要求較高，生活服務(wù)的需求量更大， 故這部分人將會(huì)重點(diǎn)考慮租用本項(xiàng)目的公寓。 3． 2． 2 公寓產(chǎn)品目標(biāo)客戶購(gòu)買特征分析 （ 1）投資群體 針對(duì)本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的投資群體分析，主要構(gòu)成可以分拆成三個(gè)部分： ? 首要群體是石灣本地的高收入群體， 二次臵業(yè)，傾向于低成本、低風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期收益的投資型物業(yè)，由于熟悉本地的市場(chǎng)，對(duì)于石灣當(dāng)?shù)匚磥?lái)的發(fā)展具有相當(dāng)大的信心，購(gòu)買公寓產(chǎn)品主要是為未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的投資目的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。他們選擇不動(dòng)產(chǎn)，一是看地段發(fā)展前景，二是測(cè)算投資回報(bào)率。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)不同的形態(tài)又可以細(xì)分為soho， scho， STUDIO 等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)，在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來(lái)出現(xiàn)的一種極具投資價(jià)值的物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 因此， 開發(fā)公寓型的產(chǎn)品， 可以有效地提升 本項(xiàng)目地塊 的 開發(fā)價(jià)值 ，增加開發(fā)的利潤(rùn)空間。從季華路沿線陶瓷展 銷產(chǎn)業(yè)的商鋪利用形式及商家對(duì)于商鋪利用的需求，結(jié)合未來(lái)瓷海國(guó)際項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇等方面，本項(xiàng)目的商業(yè)部分規(guī)劃成為臨街型商鋪，可以有效地滿足目標(biāo)客戶的使用需求，而且臨街型商鋪的銷售價(jià)格也相對(duì)較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 如世紀(jì)名軒、東方廣場(chǎng)、盈彩美居、匯博星辰、星星假日城花園 、環(huán)球國(guó)際公寓 等 以獨(dú)特的地段 優(yōu)勢(shì)與良好的品質(zhì)， 其行情被普遍看好。 ? 小面積戶型需求大 石灣的專業(yè)市場(chǎng)的類型及檔次不斷豐富，業(yè)內(nèi)人士不斷進(jìn)駐，其中外來(lái)人員較多，絕大部分以租屋居住的形式較多，小戶型面積單位的推出，相信會(huì)受到市民的歡迎。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域商務(wù)往來(lái)的形成的大量商務(wù)人流及季華路金融商務(wù)區(qū)的發(fā)展，對(duì)于商務(wù)型公寓產(chǎn)品的需求 增大，是項(xiàng)目開發(fā)公寓產(chǎn)品的重要支持基礎(chǔ)。 ? 石灣 以明確的定位成為國(guó)內(nèi)知名陶瓷集散基地 目前，石灣地區(qū)已從陶瓷生 產(chǎn)的功能向展銷的功能轉(zhuǎn)變，隨著各大陶瓷專業(yè)市場(chǎng)的陸續(xù)形成、擴(kuò)大，石灣將成為一個(gè)以展銷商貿(mào)為核心的陶瓷銷售基地，成為聯(lián)系國(guó)內(nèi)外陶瓷產(chǎn)業(yè)展銷、交流的重要部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從上述的開發(fā) SWOT 環(huán)境 分析， 結(jié)合本項(xiàng)目地塊條件及區(qū)域條件的實(shí)際情況， 我們認(rèn)為本項(xiàng)目地塊的開發(fā)以“公寓產(chǎn)品＋商鋪 ”為 產(chǎn)品類型的組合開發(fā)模式，可以最有效地弱化地塊自身的劣勢(shì)，最大化地發(fā)揮地塊的開發(fā)價(jià)值。 由于目前區(qū)域是以陶瓷制造及展銷功能為主的情況，大量的廠區(qū)、倉(cāng)庫(kù)存在，使得其基本上是一個(gè)工作的區(qū)域，本地人下班后基本上都回禪城中心居住，難以形成良好的居住氛圍；而且該區(qū)域具有高端產(chǎn)品強(qiáng)大購(gòu)房能力的有錢人，一般都是向禪城城南區(qū)域購(gòu)買居?。皇Ｓ嗟囊话闶蔷哂兄袡n產(chǎn)品購(gòu)買能力的群體，因此在開發(fā)上對(duì)比城南及桂城不具備優(yōu)勢(shì)； ? 區(qū)域的環(huán)境資源缺乏 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 從目前石灣區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)情況來(lái)看，小戶型產(chǎn)品的開發(fā)較為缺乏，而且石灣距離禪城中心城區(qū)的距離較近的優(yōu)勢(shì)，中心戶型的產(chǎn)品可以最大限度地吸引禪城及周邊區(qū)域的購(gòu)房者及投資者購(gòu)買。 （ 3） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ? 隨著佛山中心城區(qū)樓市的不斷攀升，眾多外來(lái)及大型的發(fā)展商的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域向周邊鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)移，而且該種發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)呈現(xiàn)，鎮(zhèn)區(qū)樓市必然成為下一輪的開發(fā)熱點(diǎn)。 從目前地塊的周邊環(huán)境分析，主要是以陶瓷制造廠商的倉(cāng)庫(kù)為主，空氣環(huán)境的污染對(duì)于客戶的心理是一個(gè)較為重要的影響因素。 ? 項(xiàng)目地塊規(guī)模較小 。 （ 2） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 周邊有多個(gè)不同檔次的陶瓷專業(yè)市場(chǎng)， 包括中國(guó)陶瓷城、石灣衛(wèi)浴城、意美家衛(wèi)浴城等，而且季華二路、季華三路沿線有眾多大型陶瓷生產(chǎn)廠家 、企業(yè) 的大型獨(dú)立 產(chǎn)品形象 展示廳及行政辦公總部， 且每間都擁有相當(dāng)多來(lái)自國(guó)內(nèi)外的陶瓷客商 資源 ， 日常的商務(wù) 人流 量非常巨 大。 季華路作為往來(lái)石灣，南莊等地區(qū)的主干道，西連季華大橋，東通佛山“一環(huán)”。特別是每年兩次的廣交會(huì)期間及石灣大型的陶博會(huì)舉辦期間，都吸引大量的外地及國(guó)外各地的采購(gòu)、商務(wù)交流人員。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。據(jù)了解，全 年有大量的外地及國(guó)外的陶瓷代理采購(gòu)人員由于石灣地區(qū)商務(wù)型居住 產(chǎn)品的缺乏，需要在禪城的酒店或住宅長(zhǎng)期租住，在往來(lái)石灣、禪城兩地的時(shí)間成本及金錢費(fèi)用上都比較浪費(fèi)。 （ 5） 季華商業(yè)帶建設(shè)工程正式啟動(dòng) 規(guī)劃中的季華中心商務(wù)圈祖廟街道段東起桂瀾路、西至佛山大道，全長(zhǎng) 公里，規(guī)劃土地總量約 2500 畝，共分為 11 個(gè)地塊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4） 商務(wù)辦公氛圍潛力巨大 季華路及其周邊 集中了多個(gè)大中型樓盤和高檔寫字樓，禪城區(qū)行政服務(wù)中心、電力大廈、公交總公司等大型寫字樓聚集了一批具有購(gòu)買力的中高端的單身貴族和其他的對(duì)單身公寓有投資興趣的投資者，因此成為開發(fā)中小戶型的鉑金領(lǐng)地。另外，“一環(huán)”的季華路段出口設(shè)在季華七路，隨著道路的相繼通暢，多條公交線路經(jīng)過(guò)，使交通更加方便快捷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒店底商也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。 區(qū)域規(guī)劃 到 2020 年 ， 要以兩大特色產(chǎn)業(yè)的總部經(jīng)濟(jì)為突破口，加快引進(jìn)和強(qiáng)化不銹鋼和陶瓷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理總部、財(cái)務(wù)中心、采購(gòu)中心、培訓(xùn)中心、客戶（市場(chǎng)）服 務(wù)中心、科研中心和物流中心的地位，并在此基礎(chǔ)上，逐步引進(jìn)金融、中介機(jī)構(gòu)、零售商業(yè)、房地產(chǎn)、交通通訊等企業(yè)的區(qū)域性、功能型總部。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3） 陶瓷產(chǎn)業(yè)國(guó)際化交流平臺(tái)誕生 ，加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外客商的交流 定位于國(guó)際化的陶瓷商貿(mào)、物流、會(huì)展、技術(shù)、信息、營(yíng)銷中心， 對(duì)于吸引國(guó)內(nèi)外陶瓷制造廠家及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的客戶吸引力巨大，成為一體化的產(chǎn)業(yè)交流平臺(tái)，特別是對(duì)于國(guó)內(nèi)陶瓷 產(chǎn)品的出口業(yè)務(wù)具有重要的作用。 項(xiàng)目地處南莊核心位臵，季華西路季華大橋橋角。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。企業(yè)的生產(chǎn)基地外遷，但陶瓷企業(yè)的總部及營(yíng)銷、展銷中心仍然以石灣本地為主，石灣成為陶瓷產(chǎn)業(yè)展銷上游環(huán)節(jié)的重要基地 ，從而更加強(qiáng)化了石灣地區(qū)作為陶瓷產(chǎn)業(yè)展銷的功能，吸引更多的外地客商到石灣采購(gòu)陶瓷及進(jìn)行商務(wù)交流 。 2020年全區(qū)分布大小專業(yè)市 場(chǎng)約 9 個(gè)。作為當(dāng)前中國(guó)最大的不銹鋼交易中心，目前包括太鋼、寶鋼在內(nèi)，國(guó)內(nèi) 所有的不銹鋼大型生產(chǎn)、貿(mào)易企業(yè)，已經(jīng)全部進(jìn)駐石灣 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1． 2 石灣地 區(qū)主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 （ 1） 石灣生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長(zhǎng) 石灣區(qū) 地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲腹地。 從這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)分析，本項(xiàng)目區(qū)域距離禪城中心 城區(qū)距離非常近，在中心城區(qū)中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)稀缺的市場(chǎng)環(huán)境下， 開發(fā)小戶型的產(chǎn)品具有非常大的發(fā)展?jié)摿?。從市?chǎng)供求的關(guān)系來(lái)看，銷售價(jià)格的拉升一方面是由供求關(guān)系的不平衡及高素質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)的原因，另一方面是由于土地出讓價(jià)格的不斷創(chuàng)新高，刺激房?jī)r(jià)的猛漲。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 到 8 月份，禪城的樓價(jià)更加突破了 7000 元 /㎡的水平，達(dá)到 7220元 /㎡， 其主要原因是雅居樂(lè)花園、麗日玫瑰、東方水岸、天湖酈都等項(xiàng)目均推出聯(lián)排別墅及超大戶型的產(chǎn)品，造成產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性供給不平衡，也導(dǎo)致樓價(jià)迅猛上升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二季度，佛山商品的住宅的銷售均價(jià)達(dá)到 元 /㎡，同比增長(zhǎng)近 27 個(gè) 百分點(diǎn)，也超出了上半年平均的同比增長(zhǎng)速度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從細(xì)分的數(shù)據(jù)分析， 2020 年第二季度的實(shí)際銷售金額為 億元，銷售面積為 萬(wàn)㎡，同比分別增長(zhǎng) 37％和 8％，以增長(zhǎng)率看，銷售額的增幅遠(yuǎn)大于銷售面積，從另一個(gè)方面反映佛山樓價(jià)的增長(zhǎng)幅度非常大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其主要原因是 5 月份禪城區(qū)供貨區(qū)域主要集中在以高端住宅為主的亞藝板塊和城南板塊，在售的力迅上筑、天湖酈都、匯銀〃奧林匹克花園，價(jià)格都在 7000元 /㎡以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月