【正文】 工作；且建設項目污染防治措施必須經環(huán)保驗收合格后方可正式投入使用。但 31個?。▍^(qū)、市）中仍有 6 個省市前 5月銷售面積同比出現(xiàn)下降，一些城市辦公樓、商業(yè)用房的銷售面積降幅依然較大。其中，商品住宅完成投資 17582 億元，同比增長 %，比 18 月提高 個百分點，比 去年同期回落 個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為%。 特別是進入 6 月份以來，盡管周邊縣市土地市場仍然較低迷，但長興卻“一枝獨秀”，土地價格和推地速度同步回暖，土地拍賣的價格也 不斷上升，根據(jù)長興縣土地招投標中心公告， 202035 號長興老煤球廠地塊（一類地段），面積 22836平方米（ 畝），土地用途：商業(yè)住宅，容積率： ，綠地率： 30%，于 2020 年 9月 18 日以 12331 萬元的價格（折合 360 萬元 /畝）由合肥佳和置業(yè)有限公司竟得，樓面價約 3000 元 /平方米。 （二）、項目市場定位評估 本項目地理位置處于長興老城區(qū)一類地段，商業(yè)氛圍濃厚，東側為縣中心農貿市場，為本小區(qū)居民日常生活提供了方便，南面 與三獅住宅小區(qū)隔路相望，西靠環(huán)城西路，交通便捷，為業(yè)主的出行帶來極大的便利，北側由杭州綠城房產開發(fā)的綠城名居，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性，小區(qū)附近的濱海小學和長興虹溪高中，為小區(qū)居民子女的就近就學提供了方便。公司還十分重視小區(qū)內住房優(yōu)良的內部結構設計，使得整個樓般的整體價值提升，從而化解風險。 （四）、房地產市場狀況評估 供求狀況分析 從供應趨勢分析 ：根據(jù)長興縣土地儲備中心得到的數(shù)據(jù)， 2020 年 110 月份出讓面積達到 1063 畝， 比去年下半年明顯呈增長趨勢 ，近幾年來長興縣土地出讓一直呈穩(wěn)定上升的狀態(tài) 。 2020 年 110月份，長興縣商品房銷售額達到 億元，比上年同期增加了 %，可以看出，整個長興房地產市場已有所復蘇。 周邊 項目供求量分析 ：對比長興縣現(xiàn)有樓盤，本案在地理位置較為便利，周邊無大型自然景觀可利用，無工業(yè)污染；本案區(qū)域內生活、金融、休閑、教育等 配套已基本成型。處于二類地段的另外 3 家房產價格如下：位于長興金陵北路的君悅華府均價在 5600 元 /平方米左右、位于長興行政中心的龍山雅苑均價在 6000 元 /平方米左右、位于長興龍山大道的麗湖名居均價在 5400 元 /平方米左右。 根據(jù)對市場同類競爭性樓盤價格的參考，公司預定銷售均價為 5500 元 /平方米，對本項目造成的壓力較小。并將以人為本的理念運用到位，做到明廳、明廚、明衛(wèi)，設置大面積玻璃門窗，符合現(xiàn)代都市人群對居家的要求；考慮到長興房地產市場的需求，在戶型設計上，以 90— 130 ㎡的二房和三房為主，充分迎合主力戶型人群的需求；做到每戶均享有良好的朝向和通風，緊貼市場需求；戶型拼接錯落有致，每戶均能享受到組團景致，全方位的人性化考量；打造全國一流的智能化小區(qū)，區(qū)內設有保安監(jiān)控中心，各住宅樓公寓及商業(yè)樓均設保安 服務臺、保安閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)和防盜對講系統(tǒng)。 從項目開始， 公司就一直在長興電視臺的房地產欄目中更新播出，向觀眾灌輸項目的經營理念，以及公司對各項目的規(guī)劃、建設過程，并著重推出公司與眾不同之處，高效的物業(yè)管理，讓業(yè)主放心購買、放心居住。 本項目總投 資為 12750萬元，其中 土地建設費用 8800萬元，設備及安裝費用850萬元，工程建設其他費用 2400萬元，預備費用 200萬元，另外鋪底流動資金 500萬元（注：土地出讓款 6640萬元未包括在內）。 項目擁有 29115 平方米的房產面積，按 5500 元 /平方米銷 售，可有 16013萬元收入，商鋪 8803 平方米，按 16000 元 /平方米銷售，可有 14084 萬元收入，另外車位 200 個（按總量 321 個的 70%出售率計算），按 6 萬元 /個銷售，可售 1200萬元，因此，該項目可回籠資金 31297 萬元。 五、財務效益估算 （一）、項目經營方案審查 本項目物業(yè)形態(tài)規(guī)劃以小高層、高層住宅為 主，由 6 幢住宅、 1幢綜合樓組成， 2樓 2 幢為 11層單元式住宅， 3 6樓 3 幢為 18層點式住宅， 4樓為18層點式住宅， 7樓為三層商鋪，總建筑面積 38590m2，住宅建筑面積 29451 平方米（包括物業(yè)及配套 336 平方米），商鋪面積 8803 平方米。 公司財務費用 =貸款利息 =4800萬元 2年 %=553萬元 不可預見費 = 200萬元 利潤總額 利潤總額 =銷售收入 經營成本 銷售費用 經營稅金及附加 管理費用 財務費用 不可預見費 =31297188906251753500553200=8776萬元 銷售利潤率 =利潤總額 /銷售收入 = 8776/31297=% 本項目銷售利潤率較高。 至 2020 年 10 月底，公司總資產 7818 萬元，資產負債率為 13%，所有者權益為 6800 萬元。 （二）、敏感性分析 由現(xiàn)金流量表分析可知，當折現(xiàn)率確定為 7%時，本項目內部收益率為%，財務凈現(xiàn)值為 萬元，投資回收期為 年。 （二）、相關效益評估 對個人業(yè)務的作用： 該項目有 330 戶業(yè)主，可給我行帶來個人住房按揭貸款的優(yōu)質房源和較高層次的房貸客戶，除了按揭貸款帶來的利息收入，更有這些房貸客戶帶來的結算。 該土地購買總價格為 6640 萬元（不包括契稅 203 萬元），由于該地塊位于 長興中心地段，且住宅性質容積率較高；故對該抵押物不進行評估，而采取雙方協(xié)議價方式，確認協(xié)議價值為 6843 萬元（包括土地購買價和契稅），按我行 70%以內抵押率的規(guī)定，作為 4800 萬元的抵押物。 經營風險及化解能力： 公司在質量、設施、服務等各方面都很注重，在本地銷售市場中贏得了良好的口碑，該項目 依托項目四周便捷 的交通條件和良好的地理優(yōu)勢，面向一定層次消費者的需求， 產品與市場較為匹配， 降低了經營風險。 授信額度確定： 本案開發(fā)項目總投資為 12750 萬元，其中自籌 6840 萬元，自籌資金占總投資的比例為 62%，符合我行規(guī)定的房地產 項目運作自籌資金比例超 35%的要求，達到國務院此次對房地產等項目降低資本金要求的范圍。 綜 合結論及授信安排： 該 公司作為房地產開發(fā)的項目公司，符合國家房地產開發(fā)的政策規(guī)定，手續(xù)合法齊全。 妥否 ？請審批！ 公司業(yè)務發(fā)展部 經理： 客戶經理：