房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 目名稱(chēng)：上饒市信州區(qū)月泉花城1號(hào)樓2單元1002號(hào)房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 委 托 方: 郭邦年估 價(jià) 方：上饒市眾恒房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司估 價(jià) 人 員：**** 估價(jià)作業(yè)日期： 二○一一年三月二日至三月五日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****17 / 21目 錄一、致委托方函—————————————————— 1二、估價(jià)師聲明——————————————————— 2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件—————————————— 34四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告————————————————— 58（一）委托方（二）估價(jià)方（三）估價(jià)對(duì)象（四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）價(jià)值定義（七）估價(jià)依據(jù)（八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法（十）估價(jià)結(jié)果（十一）估價(jià)人員（十二）估價(jià)作業(yè)日期（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告————————————————— 917（一）個(gè)別因素分析（二）區(qū)域分析（三）市場(chǎng)背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估價(jià)方法選用（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（七）價(jià)格結(jié)果確定六、附件—————————————————————— 18致委托方函****先生：受您委托，我公司對(duì)***擁有的位于上饒市信州區(qū)月城花泉1號(hào)樓2單元1002號(hào)住宅在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給您向北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司十里堡支行做抵押貸款，確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)格參考依據(jù)。，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。****公司負(fù)責(zé)解釋。2. 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。6. 本報(bào)告附件中的材料系報(bào)告的重要組成部分，本次評(píng)估中涉及的附件均為委托方提供，我公司未向政府有關(guān)部門(mén)核實(shí)和調(diào)查。如果評(píng)估條件或目的發(fā)生變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。 ，即二○○九年二月十三日至二○一○年二月十二日，若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)估價(jià)報(bào)告結(jié)果的有效期相應(yīng)縮短。月泉花城1號(hào)樓總層數(shù)為11層，框架結(jié)構(gòu)。估價(jià)對(duì)象整體為一般裝修。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 二○一一年三月二日六、價(jià)值定義：根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次評(píng)估采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象為產(chǎn)權(quán)方合法擁有,估價(jià)結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年3月2日，剩余使用年限約為15年條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、個(gè)別因素分析基本情況估價(jià)對(duì)象位于上饒市信州區(qū)月泉花城1號(hào)樓2單元1002號(hào)。房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。①四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市；②供電：市政220伏生活用電；③供水：市政供水；④排水：市政管網(wǎng)；⑤通訊：由上饒市電話(huà)局接入；⑥煤氣：接入小區(qū)。但由于部分城市推出了較多地理位置較偏遠(yuǎn)地塊，導(dǎo)致地塊流標(biāo)率出現(xiàn)小幅上漲。（2）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況 經(jīng)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)初步核算，2008年北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10488億元，比上年增長(zhǎng)9%。::：：。樓市總結(jié)：09年上半年，北京土地市場(chǎng)交易十分活躍，一手住宅市場(chǎng)“供小銷(xiāo)大”、“價(jià)升量跌”，二手住宅市場(chǎng)“價(jià)升量跌”。北京市近期加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作力度，為市場(chǎng)全面回暖儲(chǔ)備充足的土地供應(yīng)，主要為預(yù)防避免因開(kāi)發(fā)商所謂的“土地稀缺”原因而變相抬高房?jī)r(jià)。本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途（住宅）為最高最佳使用，測(cè)算其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 其中：V——房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A——房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益 Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率g——凈收益逐年遞增的比例 t——房地產(chǎn)的收益年限以上兩種方法進(jìn)行綜合分析，得出估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。詳見(jiàn)表二、表三。3＝4194（元/平方米）比準(zhǔn)總價(jià)＝4194元/平方
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