房地產抵押評估報告(編輯修改稿)
2024-08-28 19:17 本頁面
【文章內容簡介】 估 價 技 術 報 告一、個別因素分析基本情況估價對象位于上饒市信州區(qū)月泉花城1號樓2單元1002號。根據《房屋所有權證》（房權證上饒市第301817號），房屋所有權人為郭邦年，住宅用途。月泉花城1號樓總層數(shù)為11層，框架結構。估價對象位于第十層。房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、地面鋪設防滑地磚。估價對象整體為一般裝修?；A設施情況估價對象所在區(qū)域內基礎設施達到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣）。①四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市；②供電：市政220伏生活用電；③供水：市政供水；④排水：市政管網；⑤通訊：由上饒市電話局接入；⑥煤氣：接入小區(qū)。二、區(qū)域因素分析估價對象所在小區(qū)緊鄰三清山大道，位于鳳凰中大道，交通方便，小區(qū)環(huán)境好，配套設施完善，周圍有江光派出所、中行江光分理處、上饒市西市街道辦、鳳凰超市、上饒市實驗中學等配套服務設施；在這里居住、購物消費、日常生活以及公共交通都比較方便，地理位置較為優(yōu)越。三、市場背景分析（1）宏觀經濟形勢在房地產市場逐步回暖，銷售形勢以及融資環(huán)境好轉的情況下，企業(yè)拿地信心明顯增強，土地市場成交繼續(xù)好轉。伴隨著土地市場成交的不斷轉好，政府供地信心大增，各重點城市經營性用地供應再創(chuàng)年度新高；開發(fā)商頻頻出手爭奪優(yōu)質地塊，土地成交日趨火爆，經營性用地成交面積環(huán)比繼續(xù)上漲，五成以上城市本月經營性用地成交放量。但由于部分城市推出了較多地理位置較偏遠地塊，導致地塊流標率出現(xiàn)小幅上漲。高溢價率地塊與上月相比繼續(xù)增加；排行榜總價整體水平與上月基本持平，萬科、綠地等知名企業(yè)頻頻出手，推動土地市場進一步回暖?？傮w來看，在全國住宅市場成交利好刺激下，土地市場已呈現(xiàn)全面回暖之勢，尤其是部分一線城市，市場成交堪稱火爆。在這種情況下，政府及企業(yè)應保持理性態(tài)度，以維護土地市場的健康持續(xù)發(fā)展。（2）產業(yè)經濟狀況 經北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊初步核算，2008年北京市實現(xiàn)地區(qū)生產總值10488億元，比上年增長9%。其中，%；，%；第三產業(yè)增加值7682億元，%。第三產業(yè)中，信息傳輸、%，%，%，科學研究、%，水利、%，文化、%，增速均超過第三產業(yè)平均水平；，%，；，%。按常住人口計算，全市人均GDP達到63029元（按年平均匯率折合9075美元），%。::：：。（3）居住物業(yè)房地產市場狀況09年上半年，全市共成交28塊土地，其中包括11宗住宅用地，全市規(guī)劃建筑面積合計 ，%。一手住宅市場：09年5月，北京一手住宅上市規(guī)模（面積）%，上市套數(shù)環(huán)比上漲 %；%；%；%。二手住宅市場：09年上半年，%，%；%。樓市總結：09年上半年，北京土地市場交易十分活躍，一手住宅市場“供小銷大”、“價升量跌”，二手住宅市場“價升量跌”。（4）其他土地市場新增供應概述受近期樓市交易好轉的推動，土地市場放量明顯提速。北京市土地交易管理網顯示，正在交易和即將入市的住宅、商服用地多達56宗。二季度京城土地尤其是住宅項目用地供應非常充足。北京市近期加強土地儲備工作力度，為市場全面回暖儲備充足的土地供應，主要為預防避免因開發(fā)商所謂的“土地稀缺”原因而變相抬高房價。四、最高最佳使用分析由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且房地產權利人都期望從其占有的房地產上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產利用方式的依據。所以，房地產價格是以該房地產的效用作最有效發(fā)揮為前提。最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上通行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。本次評估以估價對象的現(xiàn)狀用途（住宅）為最高最佳使用，測算其公開市場價值。五、估價方法選用估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據估價對象的特點和實際狀況，選用市場比較法、收益還原法作為本次評估房地產價格的基本方法。將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。比準價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產狀況修正系數(shù)預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率
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