【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 無(wú)污染基本無(wú)污染輕度污染污染較重嚴(yán)重污染綠地覆蓋好較好一般較差差地形狀況地勢(shì)平坦地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物無(wú)影響地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物影響較小地勢(shì)不較平坦，需考慮坡度的影響地勢(shì)不平坦需經(jīng)過(guò)平整才能使用地質(zhì)狀況堅(jiān)固類場(chǎng)地土體，抗震能力強(qiáng)硬塑類場(chǎng)地土體，抗震能力較強(qiáng)抗震能力一般軟塑類場(chǎng)地土體，抗震能力較弱軟塑類場(chǎng)地土體，抗震能力弱續(xù)表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣人口狀況人口密度（人/k㎡）＞5487939395～5487927986~3939319865~27986＜19865城市規(guī)劃道路規(guī)劃主干道快速路次干道支路街坊間支路用地規(guī)劃中心商業(yè)區(qū)較繁華商業(yè)區(qū)一般商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)其他類型iv級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)表 表3－18因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級(jí)商服中心距離0－－距區(qū)級(jí)商服中心距離0－－距小區(qū)級(jí)商服中心距離0－－距街區(qū)級(jí)商服中心距離0－－交通條件臨街道路狀況0－－臨街公交站點(diǎn)狀況0－－距火車站距離0－－距長(zhǎng)途汽車站距離0－－距碼頭距離0－－基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供水狀況0－－排水狀況0－－距醫(yī)院距離0－－距電信營(yíng)業(yè)廳距離0－－距幼兒園距離（m）0－－距中學(xué)距離（m）0－－距小學(xué)距離（m）0－－距大學(xué)距離（m）0－－續(xù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣噪聲污染0－－環(huán)境狀況大氣污染0－－綠地覆蓋0－－地形狀況0－－地質(zhì)狀況0－－距公園距離0－－距體育場(chǎng)館距離0——距圖書館距離0－－人口狀況人口密度0－－城市規(guī)劃道路規(guī)劃0－－用地規(guī)劃0－－②確定估價(jià)對(duì)象各因素修正系數(shù)根據(jù)a市iv級(jí)商業(yè)用地修正系數(shù)（因素）說(shuō)明表和修正系數(shù)表所敘述的具體內(nèi)容，結(jié)合各估價(jià)對(duì)象宗地的具體情況，編制估價(jià)對(duì)象宗地因素修正系數(shù)表見下表：因素修正系數(shù)表 表3－19因數(shù)影響因素調(diào)查情況優(yōu)劣程度修正幅度繁華程度距市級(jí)商服中心距離距中山大道約18000m劣－0．0191距區(qū)級(jí)商服中心距離距中南路約7000m劣－0．0174距小區(qū)級(jí)商服中心距離距魯巷廣場(chǎng)約50m優(yōu)0．0067距街區(qū)級(jí)商服中心距離距魯巷廣場(chǎng)約50m優(yōu)0．0013交通條件臨街道路狀況臨珞瑜路，混合型主干道優(yōu)0．0155臨公交站點(diǎn)狀況17條優(yōu)0．0180距火車站距離距武昌火車站約10000m劣－0．0038距長(zhǎng)途汽車站距離距付家坡客運(yùn)站約7000m劣－0．0038距碼頭距離距a市港碼頭約13000m較劣－0．0013基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供水狀況99優(yōu)0．0140排水狀況好優(yōu)0．0140距醫(yī)院距離距省榮軍醫(yī)院約2000m劣－0．0049距電信營(yíng)業(yè)廳距離距魯巷電信營(yíng)業(yè)廳約300m較優(yōu)0．00l5環(huán)境狀況噪聲污染輕度污染一般0大氣污染輕度污染一般0綠地覆蓋一般一般0地形狀況地勢(shì)平坦優(yōu)0．0105地質(zhì)狀況抗震能力一般一般0人口狀況人口密度約20575人/km一般0城市規(guī)劃道路規(guī)劃主干道優(yōu)0．0102用地規(guī)劃較繁華商業(yè)區(qū)較優(yōu)0．0021合計(jì)0．0414d、宗地個(gè)別因素修正①使用年期修正系數(shù)因估價(jià)對(duì)象宗地設(shè)定評(píng)估年限為40年，與基準(zhǔn)地價(jià)年期一致，故不做年期修正，年期修正系數(shù)為1?！炯m錯(cuò)】前后描述不一致，估價(jià)對(duì)象是綜合50年，應(yīng)該進(jìn)行年期修正。②交易期日修正系數(shù)a市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日為2001年1月1日，調(diào)查a市近年商業(yè)用地價(jià)格上漲情況，地價(jià)漲幅在每年2%左右，根據(jù)有關(guān)文件及近期a市土地市場(chǎng)行情，估價(jià)對(duì)象交易期日修正系數(shù)為1．118。③宗地面積修正根據(jù)《a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告》，對(duì)估價(jià)對(duì)象的不同面積狀況需要對(duì)其做出修正。經(jīng)估價(jià)人員的實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象面積適中，對(duì)土地利用較為有利。根據(jù)《a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告》中宗地面積修正系數(shù)表知，估價(jià)對(duì)象面積修正系數(shù)為1．03。宗地面積修正系數(shù)表 表3－20指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響修正系數(shù)1．061．03l0．970．94④宗地形狀修正根據(jù)《a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告》，對(duì)估價(jià)對(duì)象的不同形狀需要對(duì)其做出修正。估價(jià)對(duì)象宗地形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響。根據(jù)《a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告》中宗地形狀修正系數(shù)表知，估價(jià)對(duì)象形狀修正系數(shù)為0．97。宗地形狀修正系數(shù)表 表3－21指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利土地利用較為有利土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響修正系數(shù)1．081．0410．970．90⑤宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正基準(zhǔn)地價(jià)定義為宗地外圍“給水、排水、電、路、郵電”五通和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，評(píng)估設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度為宗地外圍“給水、排水、電、路、郵電”五通和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)定義的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度一致，故不需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正。【糾錯(cuò)】缺容積率的修正。⑥宗地臨街寬度修正商業(yè)門面寬度對(duì)商業(yè)用地地價(jià)有較大的影響，商業(yè)店面其寬越大，外觀就越醒目，對(duì)顧客的吸引力就越大，其所能產(chǎn)生的收益也就越大，相應(yīng)的地價(jià)水平也就會(huì)提高。寬度修正主要是對(duì)低于或高于臨街鋪面平均寬度的宗地進(jìn)行修正。根據(jù)《a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告》中宗地臨街寬度修正系數(shù)表知。宗地臨街寬度修正系數(shù)表 表3－22寬度（m）131415≥16修正系數(shù)⑦宗地寬深比修正臨街土地的地價(jià)并不只是單獨(dú)受到臨街深度和寬度的影響，特別是一些大型商業(yè)設(shè)施，地價(jià)隨地塊深度的增加而增加，同時(shí)又因其店面寬度大而提高了土地收益。根據(jù)《a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告》中宗地臨街寬度修正系數(shù)表知，估價(jià)對(duì)象寬深比修正系數(shù)為1．08。宗地寬深比修正系數(shù)表 表3－23寬深比＜（，）（，）（，）（，）＞修正系數(shù)l⑧街角地修正位于道路交叉口的土地，由于過(guò)往人流量大，土地利用效率高，相應(yīng)的地價(jià)水平也就比位于道路中間的高，因此，對(duì)于位于街角的宗地地價(jià)進(jìn)行側(cè)街加價(jià)的修正。根據(jù)《a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告》中宗地街角地修正系數(shù)表知，估價(jià)對(duì)象街角地修正系數(shù)為1．14。街角地修正系數(shù)表 表3－24臨路口三面臨街兩面臨街一面臨街距側(cè)街7m內(nèi)一面臨街距側(cè)街7m外修正系數(shù)1．191．140．050e、基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果單位地價(jià)＝2034（1＋0．0414）1ll＝（元/㎡）總地價(jià)＝247。10000＝9156．46（萬(wàn)元）（備注：指光電子核心市場(chǎng)土地評(píng)估總值）【糾錯(cuò)】應(yīng)給出基準(zhǔn)地價(jià)文字計(jì)算公式。（2）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算土地價(jià)值【糾錯(cuò)1】成本法下套用假設(shè)開發(fā)法求取土地價(jià)值，邏輯混亂。因?yàn)榧僭O(shè)開發(fā)法是成本法的倒算方法?！炯m錯(cuò)2】未給出假設(shè)開發(fā)法的文字公式a、確定估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)方式①開發(fā)周期確定房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般分三個(gè)階段，前期主要包括報(bào)建、土地的開發(fā)（征收、場(chǎng)地平整、臨時(shí)水電等）、勘察、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)等；中期主要包括建筑安裝工程建設(shè)（含設(shè)備的安裝）；后期主要包括室外附屬工程的建設(shè)（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等）。估價(jià)對(duì)象上適合修建大型專業(yè)商場(chǎng)，根據(jù)a市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期、估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目的規(guī)模及實(shí)際情況確定開發(fā)周期為2年。②投資進(jìn)度安排房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入根據(jù)開發(fā)周期的時(shí)間也分三個(gè)階段，前期包括報(bào)建、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地的開發(fā)、勘察、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)等費(fèi)用；中期主要包括建筑安裝工程建設(shè)（含地基、基礎(chǔ)的處理、設(shè)備及安裝等）資金；后期主要包括室外附屬工程的建設(shè)費(fèi)用（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路等）、銷售稅費(fèi)等。根據(jù)a市同類房地產(chǎn)開發(fā)資金投入的一般情況及該項(xiàng)目的具體情況，確定在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)資金在開發(fā)期第1年投入60%，開發(fā)期的第二年投入40%。③估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的確定《國(guó)有土地使用證》（武國(guó)用（2002）字第號(hào)）記載估價(jià)對(duì)象用途為光電子市場(chǎng)，可見估價(jià)對(duì)象適合修建光電子市場(chǎng)，根據(jù)《a市中國(guó)光谷光電子（核心）市場(chǎng)工程建筑施工圖設(shè)計(jì)統(tǒng)一總說(shuō)明》，設(shè)計(jì)總建筑面積為74185㎡。估價(jià)人員經(jīng)實(shí)地調(diào)查，在同一供求圈內(nèi)選取了3個(gè)可比實(shí)例，來(lái)確定宗地開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格。3個(gè)可比實(shí)例均為高層或小高層建筑物，l～4層裙樓為商鋪，5層及以上為辦公或住宅。比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表1