【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即： 直接成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本） （六）開(kāi)發(fā) 利潤(rùn) 22 2)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為投資利潤(rùn)率，即： 投資利潤(rùn)率 =開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用） 3)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即： 成本利潤(rùn)率 =開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用） 4)計(jì)算基數(shù)＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 (售價(jià) )，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率，即： 銷售利潤(rùn)率 =開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟 建筑 物 價(jià)值 ＝重置成本 － 各種 貶值額 各種結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率一般如下： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年， 0% 磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年， 2% 磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年， 2% 磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年， 6% 磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年， 4% 磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年， 3% 各種 貶值 額 —實(shí)體性貶值 ? 實(shí)體性貶值又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為 4個(gè)方面： ? ①自然經(jīng)過(guò)的老朽；②正常使用的磨損；③意外的破壞損毀；④延遲維修的損壞殘存。 各種 貶值額 —功能 性 貶值 功能貶值又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物成本效用的相對(duì)損失所引起的價(jià)值損失，它包括由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失；也包括建筑物功能過(guò)度充足所造成的失效成本。如建筑式樣過(guò)時(shí)，內(nèi)部布局過(guò)時(shí)，設(shè)備陳舊落后，缺乏現(xiàn)在人們認(rèn)為的必要設(shè)施、設(shè)備等。就住宅來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在時(shí)興客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過(guò)去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對(duì)而言就過(guò)時(shí)了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求智能化，如果某個(gè)辦公樓沒(méi)有智能化或智能化程度不夠，相對(duì)而言也落后了。 各種 貶值額 —經(jīng)濟(jì)性 貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。 例如，一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近建設(shè)了一座工廠，該居住區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，這就是一種經(jīng)濟(jì)性貶值。這種經(jīng)濟(jì)性貶值一般是不可恢復(fù)的。 再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期以及高稅率、高失業(yè)率等，房地產(chǎn)的價(jià)值降低，這也是一種經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)性貶值。但這種現(xiàn)象不會(huì)永久下去，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，這方面的貶值也就消失了。 成本法舉 例 ： 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m 2 ，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝 10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里 2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為 10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%，銀行貸款年利率為 6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。 成本法 舉 例 分析： 21 土地價(jià)值＝土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +稅費(fèi) +土地增值收益 該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評(píng)估。 （ 1）計(jì)算土地取得費(fèi)。 土地取得費(fèi) =10萬(wàn)元 /畝 =150元 /平方米 （ 2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) =2億元 /平方公里 =200元 /平方米 （ 3）計(jì)算投資利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入， 成本法舉 例 分析 ： 22 則 ： 土地 取得費(fèi)利息 =150 [（ 1+6%） 2 － 1] =(元 /平方米 ) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息 =200 35% [（ 1+6%） － 1] ＋ 200 65% [（ 1+6%） － 1] =＋ =(元 /平方米 ) （ 4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =[（ 1） +（ 2） ] 10%=35（元 /平方米） （ 5）計(jì)算土地價(jià)值。 土地單價(jià) =[（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ] （ 1＋ 15%） =（ 150+200+++35） (1+15%) =(元 /平方米 ) 土地總價(jià) = 15000=7137600(元 ) 該宗地單價(jià)為 /平方米，總價(jià)為 7137600 思考題 某建筑物的重置成本為 180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2萬(wàn)元；裝修的重置成本為 30 萬(wàn)元，平均壽命為 5年，已使用 3年；設(shè)備的重置成本為 60 萬(wàn)元，平均壽命為 15年，使用 10年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的貶值總額。 第四節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ? 一、基本 思路 ? 二、 適用范圍 ? 三、計(jì)算公式 ? 四、應(yīng)用舉例 一、基本思路 市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法。市場(chǎng)法又稱買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等。 市場(chǎng) 法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。 二、適用范圍 市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用： 的地區(qū)； 產(chǎn)，如古建筑等； ，如教堂、寺廟等； ； 、體育館、學(xué)校用地等。 三、計(jì)算公式 市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是： P＝ P39。 A B C D 式是： P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值； P′——可比交易實(shí)例價(jià)值； A——交易情況修正系數(shù)； B——交易日期修正系數(shù)； C——區(qū)域因素修正系數(shù)； D——個(gè)別因素修正系數(shù)。 實(shí)際評(píng)估工作中，其計(jì)算公式為： 實(shí)際評(píng)估工作中，其計(jì)算公式為： 應(yīng)用舉例 有一待估宗地 G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的 6宗地，具體情況如下： 宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個(gè)別因素 A 680 1999 +1% 0 +1% B 610 1999 0 0 1% C 700 1998 +5% 0 2% D 680 2022 0 1% 1% E 750 2022 1% 0 +2% F 700 2022 0 +1% 0 G 2022 0 0 0 應(yīng)用舉例 ? 上表中成交價(jià)的單位為：元 /平方米。該城市地價(jià)指數(shù)表為： 時(shí)間（年） 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 指數(shù) % 100 103 107 110 108 107 112 應(yīng)用舉例 另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 ，容積率每增加 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 1時(shí)的地價(jià)增加 5%；超過(guò) ，超出部分的容積率每增長(zhǎng) ，單位地價(jià)比容光積率為 3% 。 對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。 試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗地 2022年的價(jià)值。 應(yīng)用舉例 分析 ? 。 容積率 地價(jià)指數(shù) 100 105 110 115 120 125 128 。 。 案例 D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。 因此，待估宗地 G的評(píng)估結(jié)果為： （ 620+627+623+638+633） 247。 5＝ 628（元 /平方米） 第 五 節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ? 一、基本思路 ? 二、適用范圍 ? 三、純收益 的確定 ? 四、資本化率 的確定 ? 五、計(jì)算公式 ? 六、應(yīng)用舉例 一、基本 思路 收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法 ， 總收入－總費(fèi)用＝純 收益 。 運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，首先要求取純收益，通過(guò)總收益減總費(fèi)用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。 基本 計(jì)算公式 1： 這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提： （ 1）純收益每年不變； （ 2）資本化率固定； （ 3）收益為無(wú)限年期。 基本 計(jì)算公式 1： 收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為： 這 是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式， r為資本化率，成立條件為： （ 1）純收益每年不變； （ 2）資本化率固定且大于零； （ 3）收益年期有限為 n。 二、 適用范圍 ? 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。 三、純收益 的確定 ? （一）純收益的含義 ? （二）客觀總收益 ? （三）客觀總費(fèi)用 （一）純收益的 含義 ? 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位 。 ? 在確定純收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的 實(shí)際純收益 和 客觀收益 的區(qū)別。 實(shí)際純收益 ? 實(shí)際純 收益 ： 是 指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的純收益，實(shí)際收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估 。 ? 例如 ：當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，純收益為零甚至為負(fù)值；土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，同時(shí)還必須支付有關(guān)稅、費(fèi)，純收益為負(fù)值。 客觀純收益 由于評(píng)估的結(jié)果是用來(lái)作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須 對(duì)實(shí)際 純收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含