【文章內(nèi)容簡介】 大和城市人口的增長 兩個(gè)相互聯(lián)系的方面，而每一個(gè)方面的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)增加。 ?房地產(chǎn)本身的價(jià)格 ? 在正常情況下，價(jià)格與需求量之間存在著反方向變動(dòng)的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。 ?消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu) ? 消費(fèi)者收入水平對(duì)房地產(chǎn)需求的影響分為直接影響和間接影響兩方面。 直接影響主要表現(xiàn)為對(duì)住宅的需求，基本上呈正相關(guān)關(guān)系 。間接影響主要表現(xiàn)為收入水平的提高會(huì)促進(jìn)生產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)而又?jǐn)U大對(duì) 生產(chǎn)性房地產(chǎn)的 需求。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策 ? 國家的土地政策、貨幣政策和財(cái)稅政策等對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求，都會(huì)產(chǎn)生很大的影響。土地政策和財(cái)稅政策的調(diào)整，在相當(dāng)程度上能影響房地產(chǎn)的價(jià)格及其交易費(fèi)用，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的需求。利率等貨幣政策一般被看作是最有力的經(jīng)濟(jì)杠桿。利率對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和投機(jī)性需求的制約較大。利率對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)性需求的影響作用較弱。 ?消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期 ? 一般來說，對(duì)生產(chǎn)性需求，主要取決于對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的預(yù)測，如果其預(yù)測是樂觀的，對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求就會(huì)增長，反之則相反。對(duì)消費(fèi)性需求和投資性需求來說， 主要取決于 對(duì)價(jià)格變化的預(yù)期。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? ?從微觀經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）。 ?（ 在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的情況下，囤地和捂盤情況可能發(fā)生 ） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房 [2023]53號(hào) ） ? （一）加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)要在 10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格 ，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （七）嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理。各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際， 合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可 。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? （ 1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場的壟斷性 ?城市土地是指作為城市房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地，它的供給分自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩類， 自然供給 是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是剛性的。經(jīng)濟(jì)供給 是指在自然供給基礎(chǔ)上土地的開發(fā)利用和多種用途的互相轉(zhuǎn)換。土地的經(jīng)濟(jì)供給，由于受自然供給剛性的制約，其彈性也是不足的。因此，從總體上說，城市土地的供給是有限的、剛性的。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?中國城市土地屬于國家所有，國家是城市土地所有權(quán)市場的惟一供給主體，因此城市土地一級(jí)市場是一種壟斷性市場。 ?房地產(chǎn)供給的這一特點(diǎn)，決定了其受土地供應(yīng)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的制約特別明顯。國家把住土地供應(yīng)的龍頭，便可以達(dá)到有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的目的，因而土地供應(yīng)也就成為政府實(shí)施宏觀調(diào)控的重要手段。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （ 2）房地產(chǎn)供給的層次性 ?房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給層次、儲(chǔ)備供給層次和潛在供給層次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的。 ? 現(xiàn)實(shí)供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時(shí)出售和出租的房地產(chǎn)。通常也稱其為房地產(chǎn)上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括已經(jīng)具備預(yù)售條件的期房。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 儲(chǔ)備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場的房地產(chǎn)商品暫時(shí)儲(chǔ)備起來不上市。空置房主要是指生產(chǎn)者想出售而一時(shí)出售不了的房地產(chǎn)商品。 ? 潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （ 3）房地產(chǎn)供給的滯后性 ? （ 4）房地產(chǎn)供給的時(shí)期性 ?房地產(chǎn)供給的時(shí)期一般可分為特短期、短期和長期三種。 ? 其中：短期是指在此期間，土地等房地產(chǎn)生產(chǎn)的固定要素不變，但可變要素是可以變動(dòng)的時(shí)期。因此所謂短期是可以對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較小幅度變化影響的一段時(shí)間。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?在微觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。因此，房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)供給不等于有效供給，現(xiàn)實(shí)供給中有部分房地產(chǎn)或者因地段偏僻交通不便，或者因房型落后，或者因售價(jià)太高，而難以實(shí)現(xiàn)銷售，就不成其為有效供給。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?在宏觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時(shí)的總供給。因此，有效供給就是適應(yīng)需求的供給，它不僅要求供給總量的有效，而且要求供給結(jié)構(gòu)的有效。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? ?房地產(chǎn)本身價(jià)格 ?土地價(jià)格和供應(yīng)量 ?稅收政策：稅收作為成本，影響供給決策，同時(shí)作為宏觀調(diào)控的手段之一。 ?金融政策：貨幣供應(yīng)量和利率。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力：建筑材料供應(yīng)能力是制約房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和水平的物質(zhì)基礎(chǔ) ?房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期：這種預(yù)期包括對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、通貨膨脹率的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)需求的預(yù)期，對(duì)國家房地產(chǎn)稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，對(duì)未來的預(yù)期就顯得十分必要。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院