房地產(chǎn)經(jīng)濟學xxxx09第三章房地產(chǎn)市場(編輯修改稿)
2025-01-24 22:57 本頁面
【文章內容簡介】 大和城市人口的增長 兩個相互聯(lián)系的方面，而每一個方面的發(fā)展對房地產(chǎn)的需求都會增加。 ?房地產(chǎn)本身的價格 ? 在正常情況下，價格與需求量之間存在著反方向變動的關系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格高，就會限制對房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價格低，就會增加對房地產(chǎn)的需求。 ?消費者收入水平和消費結構 ? 消費者收入水平對房地產(chǎn)需求的影響分為直接影響和間接影響兩方面。 直接影響主要表現(xiàn)為對住宅的需求，基本上呈正相關關系 。間接影響主要表現(xiàn)為收入水平的提高會促進生產(chǎn)的發(fā)展，進而又擴大對 生產(chǎn)性房地產(chǎn)的 需求。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?國家有關經(jīng)濟政策 ? 國家的土地政策、貨幣政策和財稅政策等對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費性需求，都會產(chǎn)生很大的影響。土地政策和財稅政策的調整，在相當程度上能影響房地產(chǎn)的價格及其交易費用，進而影響房地產(chǎn)的需求。利率等貨幣政策一般被看作是最有力的經(jīng)濟杠桿。利率對房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和投機性需求的制約較大。利率對房地產(chǎn)消費性需求的影響作用較弱。 ?消費者對未來的預期 ? 一般來說，對生產(chǎn)性需求，主要取決于對未來經(jīng)濟發(fā)展形勢的預測，如果其預測是樂觀的，對房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求就會增長，反之則相反。對消費性需求和投資性需求來說， 主要取決于 對價格變化的預期。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? ? ?從微觀經(jīng)濟角度來看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）。 ?（ 在房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的情況下，囤地和捂盤情況可能發(fā)生 ） 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? 關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知（建房 [2023]53號 ） ? （一）加強商品住房預售行為監(jiān)管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)要在 10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格 ，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? （七）嚴格商品住房預售許可管理。各地要結合當?shù)貙嶋H， 合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模和工程形象進度要求，預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可 。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?從宏觀經(jīng)濟角度來看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即在某一時期內全社會或某一地區(qū)內房地產(chǎn)供給的總量，包括實物總量和價值總量。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? ? （ 1）城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性 ?城市土地是指作為城市房地產(chǎn)基礎的土地，它的供給分自然供給和經(jīng)濟供給兩類， 自然供給 是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是剛性的。經(jīng)濟供給 是指在自然供給基礎上土地的開發(fā)利用和多種用途的互相轉換。土地的經(jīng)濟供給，由于受自然供給剛性的制約，其彈性也是不足的。因此，從總體上說，城市土地的供給是有限的、剛性的。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?中國城市土地屬于國家所有，國家是城市土地所有權市場的惟一供給主體，因此城市土地一級市場是一種壟斷性市場。 ?房地產(chǎn)供給的這一特點，決定了其受土地供應量、供應方式和供應結構的制約特別明顯。國家把住土地供應的龍頭，便可以達到有效調節(jié)房地產(chǎn)供給總量和供給結構的目的，因而土地供應也就成為政府實施宏觀調控的重要手段。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? （ 2）房地產(chǎn)供給的層次性 ?房地產(chǎn)供給一般分為三個層次，現(xiàn)實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態(tài)變化的。 ? 現(xiàn)實供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進入流通領域，可以隨時出售和出租的房地產(chǎn)。通常也稱其為房地產(chǎn)上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括已經(jīng)具備預售條件的期房。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? 儲備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進入市場的房地產(chǎn)商品暫時儲備起來不上市?？罩梅恐饕侵干a(chǎn)者想出售而一時出售不了的房地產(chǎn)商品。 ? 潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來可能改變其屬性而進入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? （ 3）房地產(chǎn)供給的滯后性 ? （ 4）房地產(chǎn)供給的時期性 ?房地產(chǎn)供給的時期一般可分為特短期、短期和長期三種。 ? 其中：短期是指在此期間，土地等房地產(chǎn)生產(chǎn)的固定要素不變，但可變要素是可以變動的時期。因此所謂短期是可以對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較小幅度變化影響的一段時間。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? ?在微觀經(jīng)濟上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指現(xiàn)實供給層次中符合消費者需求的、正在或即將實現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。因此，房地產(chǎn)的現(xiàn)實供給不等于有效供給，現(xiàn)實供給中有部分房地產(chǎn)或者因地段偏僻交通不便，或者因房型落后，或者因售價太高，而難以實現(xiàn)銷售，就不成其為有效供給。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?在宏觀經(jīng)濟上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達到均衡時的總供給。因此，有效供給就是適應需求的供給，它不僅要求供給總量的有效，而且要求供給結構的有效。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? ? ?房地產(chǎn)本身價格 ?土地價格和供應量 ?稅收政策：稅收作為成本，影響供給決策，同時作為宏觀調控的手段之一。 ?金融政策：貨幣供應量和利率。 建設管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?建筑材料供應能力和建筑能力：建筑材料供應能力是制約房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和水平的物質基礎 ?房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期：這種預期包括對國家經(jīng)濟發(fā)展形勢、通貨膨脹率的預期，對房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)需求的預期，對國家房地產(chǎn)稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策的預期等。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，對未來的預期就顯得十分必要。 建設管理與房地產(chǎn)學院
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