第三章---資產(chǎn)評估的途徑與方法(編輯修改稿)
2024-09-01 19:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? ?200 * / , 10% , 1 300 * / , 10% , 2 400 * / , 10% , 3300 * / , 10% , 4 200 * / , 10% , 5 105 V P F P F P FP F P F? ? ?? ? ? 萬 元Eg2. 某資產(chǎn)在未來 5年中每年年末的凈收益分別為 200 萬元、 220萬元、 240萬元、 300萬元、 360萬元，在第 5年 年末，可轉讓給其他持有者，轉讓價格為 1000萬元，市場 平均風險利率為 8%，無風險利率為 2%。試評估該資產(chǎn)的價 值。 ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?8% 2% 10 %20 0 * / , 10 % , 1 22 0 * / , 10 % , 2 24 0 * / , 10 % , 330 0 * / , 10 % , 4 36 0 * / , 10 % , 5 10 00 * / , 10 % , 5 15 93 .2 6iV P F P F P FP F P F P F? ? ?? ? ?? ? ? ? 萬 元2 未來收益是等額的情況： Eg3 某企業(yè)從國外引進一條包裝生產(chǎn)線。經(jīng)測算，該 生產(chǎn)線可使用 10年，試用期間每年可給公司帶來 3000萬元 的凈收益，行業(yè)平均投資收益率為 12%，請評估這條生產(chǎn) 線的價值。 ? ? ? ?3 0 0 0 * / ,1 2 % ,1 0 1 6 9 5 0 . 6V P A?? 萬 元 ? （二）資產(chǎn)未來收益期無限的情況 ? 1 未來收益是等額的情況： ? Eg4. 某塊土地出租每年可產(chǎn)生收益 10萬元，若土地的折現(xiàn)率為 10%，求該土地的價格。 ? ?10 10010%AVi? ? ? 萬 元 2 未來收益不等額的情況：假設未來收益趨于穩(wěn)定 Eg5 某企業(yè)預測未來有長期收益，并得知未來期第一 年年收益為 30萬元，第二年年收益為 40萬元，第三年年收 益為 50萬元，第四年年收益為 30萬元，第五年年收益為 20 萬元，設定從第六年開始的預期收益將保持在 20萬元的水 平，折現(xiàn)率為 10%，資本化率為 8%，試用 分段法 計算收益 現(xiàn)值。 ? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ?( 1 ) 5 / , 1 0 % , 1 1 5 / , 1 0 % , 21 3 / , 1 0 % , 3 / , 1 0 % , 4 1 4 / , 1 0 % , 5 4 9 .2 7 9 214* / , 1 0 % , 5 8 6 .9 2 610%P F P FP F P F P FPF??? ? ??企 業(yè) 未 來 年 收 益 額 的 現(xiàn) 值 = 1 2 * ** 1 1 * * （ 萬 元 ）(2) 企 業(yè) 第 6 年 以 后 收 益 的 本 金 化 值 = （ 萬 元 ）(3) 該 企 業(yè) 的 評 估 值 V=+= （ 萬 元 ）三、收益法的評價 （一）優(yōu)點： 1 能真實準確反映企業(yè)本金化的價值； 2 與投資決策相結合，評估結果易被接受 （二）缺點： 1 未來收益額預測難度大，受較強主觀判斷和未來不可預見因素的影響； 2 適用范圍小，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和未來收益可預測的單項資產(chǎn)（如金融資產(chǎn)）的評估。 第三節(jié) 成本法 一、成本法的含義及基本條件 （一）含義 重置成本法，是指按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減各項損耗 值 來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。它是從再取得資產(chǎn)的角度即通過 資產(chǎn)的重置成本來反映資產(chǎn)的交換價值。 （二）基本應用前提 、結構和功能方面必須與假設重置的全新資產(chǎn) 具有可比性 4被評估資產(chǎn)必須隨著時間而貶值 （三）適用范圍 —— 市場上很難找到參照物且沒有收益的資產(chǎn) 如行政事業(yè)單位的大多數(shù)固定資產(chǎn)和國家基礎和公共設施 二、成本法的思路及各項指標的計算 = =*: R e:::P F EPFERC pl ac e me nt C ostD Phy si c al De pre c ia ti onD Func ti ona l De pre c ia ti onD Ec ono mic al De pre c ia ti on被 評 估 資 產(chǎn) 的 價 值 重 置 成 本 實 體 性 貶 值 功 能 性 貶 值 經(jīng) 濟 性 貶 值 （ 理 論 公 式 ）OR 被 評 估 資 產(chǎn) 的 價 值 重 置 成 本 成 新 率 （ 操 作 公 式 ）V=R CD D D重 置 成 本實 體 性 貶 值功 能 性 貶 值經(jīng) 濟 性 貶 值P F EV = R C D D D三、重置成本的概念及估算 （一）概念 在評估基準日，以現(xiàn)行物價水平，購買或建造一項全新的與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)所支付的全部成本。 1 復原重置成本（功能相同、結構、技術標準等各方面 都相同） 2 更新重置成本（功能相同） [例 310] 重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺 5萬 , 運雜費 1000元，直接安裝成本 800元，其中原材料 300元 ，人工成本 500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本 中的間接成本為每元人工成本 ，求該機器設備重 置成本。 R C = + + + * = + =（ 5 0 0 0 0 1 0 0 0 8 0 0 ） 5 0 0 0 . 8 5 1 8 0 0 4 0 0 5 2 2 0 0 （ 元 ）（二）估算方法 +?重 置 成 本 直 接 成 本 間 接 成 本2. 物價指數(shù)法
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