第三章---資產(chǎn)評估的途徑與方法-在線瀏覽
2024-09-15 19:43本頁面
【正文】 ，求被評估資 產(chǎn)的價值。 ? ?*1??資 產(chǎn) 評 估 價 值 V 參 照 資 產(chǎn) 成 交 價 格 P 物 價 變 動 指 數(shù)? ? ? ?1 0 * 1 5 % 1 0 . 5V ? ? ? 萬 元5. 成新率價格調(diào)整法 * 1 0 0 %V ???評 估 對 象 的 成 新 率資 產(chǎn) 評 估 價 值 參 照 物 的 成 交 價 格 P*參 照 物 的 成 新 率資 產(chǎn) 的 尚 可 使 用 年 限資 產(chǎn) 的 成 新 率資 產(chǎn) 的 已 使 用 年 限 資 產(chǎn) 的 尚 可 使 用 年 限（二）類比調(diào)整法 1. 市場售價類比打分法 Eg35. 為評估某寫字樓 ，在該寫字樓的附近地區(qū)調(diào)查并 選取了 A、 B、 C三宗類似于某寫字樓的交易實例作為可比實例子，資料如下： A B C 三宗交易實例 項目名 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 成交價格 5000 600 5500 成交日期 交易情況 +2% +5% 3% 房地產(chǎn)狀況 8% 4% +6% 上表中，交易情況中的正（負）值表示交易實例的成交價格高于（低于）其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中的正（負）值表示可比實例房地產(chǎn)的狀況優(yōu)于（劣于）估價對象的房地產(chǎn)狀況所導致的價格差異幅度。 項目名 評估對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 成交價格 V=？ 5000 600 5500 成交日期 交易情況 100% +2% +5% 3% 房地產(chǎn)狀況 100% 8% 4% +6% 為把百分號去掉，采用打分法：以評估對象為準，打 100分滿分，則可比實例 A在交易情況方面好打 100+2=102分，在房地產(chǎn)狀況方面差打 1008=92分。求 其市場價值 。 ?每 股 市 價市 盈 率每 股 盈 余? ?1 0 0 0 * 2 0 2 0 0 0 0V ?? 萬 元四、市場法的評價 （一）優(yōu)點 1 評估參數(shù)和指標直接從市場獲得，能客觀反映資產(chǎn)目前市場情況 2 評估值更能反映市場的實際價格，評估結(jié)果易被各方理解和接受 （二）缺點 1 需要以公開活躍的市場為基礎(chǔ)，有時因缺少可比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用 2 不適合專用的機器設(shè)備、大部分無形資產(chǎn)及受地區(qū)、環(huán)境等條件 嚴格限制的資產(chǎn)價值評估 第二節(jié) 收益法 一、收益法的含義及基本原理 （一）含義；通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并按照適宜的 折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值。 （二）基本原理：一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時， 他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在 未來能給他帶來的回報。經(jīng)預(yù)測得出 3 年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)下表 收益額 折現(xiàn)率 折現(xiàn)系數(shù) 收益折現(xiàn)值 第一年 300 6% 283 第二年 400 6% 356 第三年 200 6% 表 33 某企業(yè)未來三年的預(yù)期收益 單位：萬元 ? ?2 8 3 3 5 6 1 6 7 . 9 8 0 6 . 9V ? ? ? ? 萬 元 [例 39] 某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來 5年收益額分別是 12萬元 、 15萬元、 13萬元、 11萬元和 14萬元。確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營下和 50年收益的評估 值。經(jīng)預(yù)測得出未來 5年預(yù)期收益 分別為 200萬元、 300萬元、 400萬元、 300萬元、 200萬 元，假設(shè)折現(xiàn)率為 10%，該企業(yè)評估值是多少？ ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?200 * / , 10% , 1 300 * / , 10% , 2 400 * / , 10% , 3300 * / , 10% , 4 200 * / , 10% , 5 105 V P F P F P FP F P F? ? ?? ? ? 萬 元Eg2. 某資產(chǎn)在未來 5年中每年年末的凈收益分別為 200 萬元、 220萬元、 240萬元、 300萬元、 360萬元，在第 5年 年末，可轉(zhuǎn)讓給其他持有者，轉(zhuǎn)讓價格為 1000萬元，市場 平均風險利率為 8%，無風險利率為 2%。 ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?8% 2% 10 %20 0 * / , 10 % , 1 22 0 * / , 10 % , 2 24 0 * / , 10 % , 330 0 * / , 10 % , 4 36 0 * / , 10 % , 5 10 00 * / , 10 % , 5 15 93 .2 6iV P F P F P FP F P F P F? ? ?? ? ?? ? ? ? 萬 元2 未來收益是等額的情況： Eg3 某企業(yè)從國外引進一條包裝生產(chǎn)線。 ? ? ? ?3 0 0 0 * / ,1 2 % ,1 0 1 6 9 5 0 . 6V P A?? 萬 元 ? （二）資產(chǎn)未來收益期無限的情況 ? 1 未來收益是等額的情況： ? Eg4. 某塊土地出租每年可產(chǎn)生收益 10萬元，若土地的折現(xiàn)率為 10%，求該土地的價格。 ? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ?( 1 ) 5 / , 1 0 % , 1 1 5 / , 1 0 % , 21 3 / , 1 0 % , 3 / , 1 0 % , 4 1 4 / , 1 0 % , 5 4 9 .2 7 9 214* / , 1 0 % , 5 8 6 .9 2 610%P F P FP F P F P FPF??? ? ??企 業(yè) 未 來 年 收 益 額 的 現(xiàn) 值 = 1 2 * ** 1 1 * * （ 萬 元 ）(2) 企 業(yè) 第 6 年 以 后 收 益 的 本 金 化 值 = （ 萬 元 ）(3)
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