資產(chǎn)評估途徑與方法(2)-在線瀏覽
2025-02-23 22:46本頁面
【正文】 （ 6— 2） n修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)參照物成交價格評估對象價值??????21n基本特征差額基本特征差額基本特征差額參照物成交價格評估對象價值??????21 市場途徑 當參照物與評估對象的差異僅僅體現(xiàn)某一基本特征的時候，直接比較法就還可以演變成以下評估方法： (1）現(xiàn)行市價法 （ 2）市價折扣法 （ 3）功能價值類比法。 (2)市價折扣法 市價折扣法是以 參照物成交價格 為基礎(chǔ) ,考慮到評估對象 在銷售條件 、 銷售時限等方面的不利因素 ,憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定 ,設(shè)定一個 價格折扣率 來估算評估對象價值的方法 。 [例 61]評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn) ,在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為 10萬元 ,經(jīng)評估師綜合分析 ,認為 快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為 40%。 (3)功能價值類比法 功能價值法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ) ,考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。 參照物生產(chǎn)能力 ) (64) [例 62]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為 90噸 ,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為 120噸 ,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為 10萬元 。 (3)功能價值類比法 ② 資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況 ,通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)指數(shù)法： (65) x( 參照物生產(chǎn)能力）評估對象生產(chǎn)能力參照物成交價格評估對象價值??? [例 63]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為 90噸 ,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為 120噸 ,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為 10萬元 ， 該類資產(chǎn)功能價值指數(shù)為 。 )( 2 090(10 0 . 7 萬元）評估對象價值 ????(4)價格指數(shù)調(diào)整法 價格指數(shù)調(diào)整法是以 參照物成交價格為基礎(chǔ) ,考慮 參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔 對資產(chǎn)價值的影響 ,利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。 (5)成新率價格調(diào)整法 成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ) ,考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異 ,通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值 。 參照物成新率 ) (68) 資產(chǎn)的成新率 =尚可使用年限 /（已使用年限 +尚可使用年限） (6)市場售價類比法 市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ) ,考慮參照物與評估對象在功能 、 市場條件和銷售時間等方面的差異 ,通過對比分析和量化差異 ,調(diào)整估算出評估對象價值的各種方法 ,其基本數(shù)學表達式為： 資產(chǎn)評估價值 =參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋…… +交易情況差異值 (69) 資產(chǎn)評估價值 =參照物售價 功能差異修正系數(shù) …… 時間差異修正系數(shù) (610) (7)價值比率法 價值比率法是指利用參照物的市價交易價格與其某一個經(jīng)濟相比較形成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù) ， 乘以評估對象的同一參數(shù)和經(jīng)濟指標 ， 從而得到評估對象的價值的一種具體評估方法 。 用數(shù)學式表達: 資產(chǎn)評估價值＝評估對象現(xiàn)行合理成本 (參照物成交價格 247。 資產(chǎn)評估價值 =20 150%=30(萬元 ) 則其市價接近于 30萬元 。 市盈率乘數(shù)法是以參照物 (企業(yè) )的市盈率作為乘數(shù) (倍數(shù) ),以此乘數(shù)與評估對象 (企業(yè) )的收益額相乘估算評估對象 (企業(yè) )價值的方法 。 2）間接比較法 間接比較法也是市場法中最基本的評估方法。 收益途徑 收益途徑的基本含義 收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 其中，收益額是指投資者或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報總額。 收益途徑 收益途徑的基本前提 （ 1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣計算； （ 2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔的風險也可以預(yù)測并可以用貨幣計算； （ 3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 收益途徑 收益途徑的基本參數(shù) 運用收益途徑進行評估涉及許多經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有 收益額、折現(xiàn)率（資本化率）和收益期限 三個。有兩個明確的特點： 其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額 ,而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額； 其二，用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益 ,而不是資產(chǎn)的實際收益。 3)收益期限 收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間 ,通常以年為時間單位 。 收益法實際上是在 預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合 。 為了便于學習收益法中的具體方法 ， 先對這些具體方法中所用的字符含義做統(tǒng)一的定義 。 1)純收益不變 (1)在收益永續(xù) ,各因素不變的條件下 ,有以下計算式： P＝ A/r (613) 其成立條件是： ① 純收益每年不變； ② 資本化率固定且大于零； ③ 收益年期無限 。 )146(])111[ ???? nrrAP（ (3)在收益年期有限 ,資本化率等于零的條件下 ,有以下計算式： P＝ A n (315) 其成立條件是： ① 純收益每年不變； ② 收益年期有限為 n； ③ 資本化率為零 。 其基本公式為 : 其成立條件是： ① 純收益在 n年 (含第 n年 )以前有變化 。 ③ 收益年期無限 。 )166()1()1(1????? ??nntiirrArRP (2)有限年期收益 。 這里要注意的是 ,純收益 A的收益年期是 (nt)而不是 n。 )186(2 ???rBrAP (2)在純收益按等差級數(shù)遞增 ,收益年期有限的條件下 ,有以下計算式 : 其成立條件是： ① 純收益按等差級數(shù)遞增； ② 純收益逐年遞增額為 B； ③ 收益年期有限為 n； ④ r大于零 。 )206(2 ???rBrAP (4)在純收益按等差級數(shù)遞減 ,收益年期有限的條件下 ,有以下計算式： 其成立條件是： ① 純收益按等差級數(shù)遞減； ② 純收益逐年遞減額為 B； ③ 收
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