【正文】 坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 較好 完備 較好 很好 很好 交通狀況 很好 較好 較好 較好 很好 正面路寬 8m 6m 8m 8m 8m 容積率 6 5 6 6 6 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 30年 ?③進(jìn)行交易價(jià)格修正。 則各交易實(shí)例的交易情況修正率為： 交易實(shí)例 A： 0％； 交易實(shí)例 B： 2％； 交易實(shí)例 C： 3％； 交易實(shí)例 D： 0％。 根據(jù)調(diào)查， 2022年 10月 4日以來(lái)，土地價(jià)格 平均每月上漲 1％， 則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為： 交易實(shí)例 A： 6％； 交易實(shí)例 B： 7％； 交易實(shí)例 C： 12％； 交易實(shí)例 D： 10％。 交易實(shí)例 A與待估土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正。 本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表 32各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分： 交易實(shí)例 B所屬地區(qū)為 88； 交易實(shí)例 C所屬地區(qū)為 108； 交易實(shí)例 D所屬地區(qū)為 100。 （ 1）經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用。 （ 2）土地使用年限因素的修正。 交易實(shí)例 A、 C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為 8％）： 年限修正系數(shù)＝ [1[1/（ 1+8％） 30]247。 （ ） ＝ 247。 ? 交易實(shí)例 A修正后的單價(jià)為： ? 870 100/100 106/100 100/100 102/100 ? ＝ 909（元／平方米） ? 交易實(shí)例 B修正后的單價(jià)為： ? 820 100/98 107/100 100/88 102/100 ? ＝ 1038（元／平方米） ? 交易實(shí)例 C修正后的單價(jià)為： ? 855 100/97 112/100 100/108 102/100 ? ＝ 901（元／平方米） ? 交易實(shí)例 D修正后的單價(jià)為： ? 840 100/100 110/100 100/100 102/100 ? ＝ 942（元／平方米） 價(jià)格 日期 區(qū)域 環(huán)境 年限 ?⑧采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果。 4 ＝ 948（元／平方米） ? 土地評(píng)估總價(jià)＝ 600 948 ＝ 568 800（元） （ P63） ?是指利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為 乘數(shù)或倍數(shù) ， 乘以評(píng)估對(duì)象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種具體評(píng)估方法。 經(jīng)濟(jì)參數(shù)） 評(píng)估對(duì)象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù) （ 1）成本市價(jià)法（ P63） ?以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的 成本市價(jià)比率 來(lái)估算被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 ? 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝ 20 150％＝ 30（萬(wàn)元） ? 參 照 物 成 交 價(jià) 格資 產(chǎn) 評(píng) 估 價(jià) 值 ＝ 評(píng) 估 對(duì) 象 現(xiàn) 行 合 理 成 本 參 照 物 現(xiàn) 行 合 理 成 本（ 2）市盈率倍數(shù)法（ P63） ?是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與被評(píng)估企業(yè)相同口徑的收益額相乘估算被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的方法。 ? [例 39]某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為 l 000萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為 20倍，則： ? 該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值＝ 1 000 20＝ 20 000（萬(wàn)元） ?評(píng) 估 資 產(chǎn) 價(jià) 值 ＝ 被 評(píng) 估 資 產(chǎn) 的 收 益 額 參 照 物 市 盈 率?（二）間接比較法（ P64） ? 。 ? 。 ? 優(yōu)點(diǎn)： 該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。 ? 缺點(diǎn)： 需要利用國(guó)家、行業(yè)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用起來(lái)有較多的局限，在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中應(yīng)用并不廣泛。 收益法 指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱 。 一、收益法的基本含義 ? ?nii1 1? ?? 未 來(lái) 各 期 資 產(chǎn) 預(yù) 期 收 益資 產(chǎn) 評(píng) 估 價(jià) 值 ＝ 折 現(xiàn) 率?? ?? ni iirRP1 )1( “ 將利求本 ” 的思路： 認(rèn)為任何一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資與一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí) ， 所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能為其帶來(lái)的回報(bào) ， 即收益額 。 收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。 二 、 基本前提 （ 1）預(yù)測(cè)和貨幣化。（主觀因素、客觀因素） （ 2）風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)測(cè)和量化。（行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)） （ 3）年限可預(yù)測(cè)。 三 、 基本程序和基本參數(shù) （ P67） ，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值 預(yù)期收益 基本參數(shù) 預(yù)期收益額 折現(xiàn)率 收益期 （ 1）基本含義 指由被評(píng)估資產(chǎn)在使用過(guò)程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的所得額。 （一）預(yù)期收益額 ?現(xiàn)今條件下的實(shí)際取得的收益不可用于評(píng)估。 ?舉例： ?如城市中一塊空地 目前沒(méi)有利用，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)。 ?資產(chǎn)收益有形收益和無(wú)形收益均需考慮。 （二）折現(xiàn)率 （ 2）折現(xiàn)率的形式 ?折現(xiàn)率：未來(lái) 有限期 收益折算成現(xiàn)值 的比例 。（ n?∞ 本金化率、 資本化率，資本化是永續(xù)收入的折現(xiàn)） ?基本方法： 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 同期國(guó)庫(kù)券利率 綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行判斷 （ 3）折現(xiàn)率的估算方法 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn) （三）收益期 （ 1）基本含義 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間。 ?與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)格，易為買賣雙方所接受。 ?評(píng)估中適用范圍較小。 ? ?niii1 1rRP? ??＝?收益法中的具體方法分類： ?（ 1）針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分，可分為 有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法； ?（ 2）針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為 等額收益評(píng)估方法、非等額收益評(píng)估方法等。 ② 在 n年后不變；③ 收益期無(wú)限； ④ r大 于零。 ② 在 t年后不變；③ 收益期有限為 n年； ④ r大 于零。 ② 純收益逐年遞增額為 B；③ 收益期無(wú)限； ④ r大 于零。 ② 純收益逐年遞增額為 B；③ 收益期有限為 n年； ④ r大于零。 ② 純收益逐年遞減額為 B；③ 收益期無(wú)限； ④ r大 于零； ⑤ 收益遞減到零為止 。 ② 純收益逐年遞減額為 B；③收益期有限為 n年； ④ r大于零。 ② 純收益逐年遞增比率為 s；③ 收益期無(wú)限； ④ r ＞ s ＞ 0。 ② 純收益逐年遞增比率為 s；③ 收益期有限為 n年； ④ r ＞ s ＞ 0 。 ② 純收益逐年遞減比率為 s；③ 收益期無(wú)限； ④ r＞ s＞ 0。 ② 純收益逐年遞減比率為 s；③ 收益期有限為 n年； ④ r大于零；⑤ 0 ＜ s ≤ 1。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為 1200萬(wàn)元，折現(xiàn)率為 4%。 評(píng)估值 =1200/4%=30000（萬(wàn)元） 收益法應(yīng)用案例： 例 2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng) 6年，營(yíng)業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。 P=（ 900/8%） [11/（ 1+8%） 6] =900 =（萬(wàn)元） 例 3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是 12萬(wàn)元、 15萬(wàn)元、 13萬(wàn)元、 11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下和經(jīng)營(yíng) 50年條件下的評(píng)估值。 計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù) ， 可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得 。 ?則 折現(xiàn)率 10%+2%=12% ? V=400 （ P/F， 12%， 1）＋ 420 （ P/F，12%， 2）＋ 440 （ P/F， 12%， 3）＋ 460（ P/A， 12%， 3 （ P/F， 12%， 3）＋ 2022 （ P/F， 12%， 6） ? = 167。 一、成本法的基本涵義 ?重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)。評(píng)估思路可概括為： ?被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值 =重置成本 *成新率 重置成本 各項(xiàng)貶值 （實(shí)體性、功能 性、經(jīng)濟(jì)性） 資產(chǎn)價(jià)值 （一）基本思路 （一）基本思路 資產(chǎn)評(píng) 估價(jià)值 資產(chǎn)的 重置成本 資產(chǎn)實(shí)體 性貶值 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值 資產(chǎn)功能 性貶值 ＝ 資產(chǎn)評(píng) 估價(jià)值 資產(chǎn) 重置成本 資產(chǎn)實(shí) 體性貶值 資產(chǎn)功 能性貶值 資產(chǎn)經(jīng) 濟(jì)性貶值 （二）理論依據(jù) 。即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)， 他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。 資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。 二、基本前提 ■包括有效耗費(fèi)和無(wú)效耗費(fèi)。 三、操作程序 搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成 確定各種貶值因素，判斷成新率 綜合分析，確定評(píng)估值 確定評(píng)估對(duì)象 確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 四、基本要素 ：運(yùn)用與原來(lái) 相同 的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以 現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。 （一）資產(chǎn)的重置成本 即資產(chǎn)的 現(xiàn)行再取得成本 。 △ 相同點(diǎn)： 均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算 。 但是并未改變基本功能 。 理由： （ 1） 更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜； （ 2） 用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn) 。 （四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值 （三）資產(chǎn)的功能性貶值 由于外部條件的變化