資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法(2)-文庫(kù)吧資料
2025-01-12 22:46本頁(yè)面
【正文】 =283+356+=(萬(wàn)元 ) 6)應(yīng)用舉例 [例 39]被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái) 5年收益額分別是 12萬(wàn)元 、 15萬(wàn)元 、 13萬(wàn)元 、 11萬(wàn)元和14萬(wàn)元 。 )256(])11(1[ ??????? nrssrAP 5)已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下 ,有以下計(jì)算式： 其成立條件是： ① 純收益在第 t年 (含 t年 )前保持不變； ② 預(yù)知第 t年的價(jià)格為 Pt； ③ r大于零 。 )236(])11(1[ ?????? nrssrAP (3)在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減 ,收益年期無(wú)限的條件下 ,有以下計(jì)算式： 其成立條件是： ① 純收益按等比級(jí)數(shù)遞減； ② 純收益逐年遞減比率為 s； ③ 收益年期無(wú)限； ④ r大于零； ⑤ r＞ s＞ 0。 )216()1(])1(11[2 ???????? nn rnrBrrBrAP ）（ 4)純收益按等比級(jí)數(shù)變化 (1)在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增 ,收益年期無(wú)限的條件下 ,有以下計(jì)算式： 其成立條件是： ① 純收益按等比級(jí)數(shù)遞增； ② 純收益逐年遞增比率為 s； ③ 收益年期無(wú)限； ④ r大于零； ⑤ r＞ s＞ 0。 )196()1(])1(11[2 ???????? nn rnrBrrBrAP ）（ (3)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減 ,收益年期無(wú)限的條件下 ,有以下計(jì)算式： 其成立條件是： ① 純收益按等差級(jí)數(shù)遞減； ② 純收益逐年遞減額為 B； ③ 收益遞減到零為止； ④ r大于零 。 )176(])1( 11[)1()1(1??????? ??? tnttiiirrrArRP3)純收益按等差級(jí)數(shù)變化 (1)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增 ,收益年期無(wú)限的條件下 ,有以下計(jì)算式： 其成立條件是： ① 純收益按等差級(jí)數(shù)遞增； ② 純收益逐年遞增額為 B； ③ 收益年期無(wú)限； ④ r大于零 。 其計(jì)算公式為 : 其成立條件是： ① 純收益在 t年 (含第 t年 )以前有變化； ② 純收益在 t年 (不含第 t年 )以后保持不變； ③ 收益年期有限為 n； ④ r大于零 。 ④ r大于零 。 ② 純收益在 n年 (不含第 n年 )以后保持不變 。 2)純收益在若干年后保持不變 (1)無(wú)限年期收益 。 (2)在收益年期有限 ,資本化率大于零的條件下 ,有以下計(jì)算式： 這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式 ,其成立條件是： ① 純收益每年不變； ② 資本化率固定且大于零； ③ 收益年期有限為 n。 收益途徑具體方法 P—— 評(píng)估值； i—— 年序號(hào)； Pi—— 未來(lái)第 i年的評(píng)估值； Ri—— 未來(lái)第 i年的預(yù)期收益； r—— 折現(xiàn)率或資本化率； ri—— 第 i年的折現(xiàn)率或資本化率； t—— 收益年期； n—— 收益年期； A—— 年金 。 從大的方面來(lái)看 ，收益途徑中的具體方法可以分為若干類 ，其一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分 ， 分為 有限期 和 無(wú)限期 的評(píng)估方法；其二是針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分 ， 又可分為 等額收益評(píng)估方法 、非等額收益方法 等等 。 它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件 ,以及有關(guān)法律 、 法規(guī) 、 契約 、 合同等加以測(cè)定 。 2)折現(xiàn)率 從本質(zhì)上講 ,折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率 ,是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下 ,對(duì)投資所期望的回報(bào)率 。 1）收益額 資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理估測(cè)的資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。 收益途徑 收益途徑的基本程序 （ 1）收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)，以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等； （ 2）分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益； （ 3）確定折現(xiàn)率或資本化率； （ 4）用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值； （ 5）分析確定評(píng)估結(jié)果。 收益途徑 收益途徑的基本含義 收益途徑是依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益通過(guò)折現(xiàn)或資本化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的，它所涉及三個(gè)基本要素： 一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益； 二是折現(xiàn)率或資本化率； 三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中收益途徑亦被稱為收益法。該法是利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值，再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類評(píng)估方法。 用數(shù)學(xué)式表達(dá)： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象 (企業(yè) )收益額 參照物 (企業(yè) )市盈率 (612) [例 67]某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為 1000萬(wàn)元 ,評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為 20倍 ,則： 該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值 =1000 20=20220(萬(wàn)元 ) 運(yùn)用市場(chǎng)途徑的最基本前提 第一，該方法是利用參照物進(jìn)行評(píng)估，且參照物與評(píng)估對(duì)象必須相同或相似； 第二，評(píng)估結(jié)論是在基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)對(duì)比分析調(diào)整得出的，而作為成本途徑中的具體方法的使用前提與作為市場(chǎng)途徑中的具體方法并不完全相同。 ② 市盈率倍數(shù)法 市盈率乘數(shù)法則主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估 。 參照物現(xiàn)行合理成本 ) (611) [例 66]評(píng)估時(shí)點(diǎn)某市商品住宅的成本市價(jià)率為 150%,已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為 20萬(wàn)元 。 價(jià)值比率法中的價(jià)值比率種類很多 ， 這里只介紹兩種相對(duì)簡(jiǎn)單的 成本市價(jià)法 和 市盈率倍數(shù)法 ① 成本市價(jià)法 成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ) ,利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法 。 其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格 (評(píng)估對(duì)象成新率 247。其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格 (1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù) ) (66) 或 =參照物成交價(jià)格 價(jià)格指數(shù) (67) 例 64：與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn) 6個(gè)月前的成交價(jià)格為 1
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