資產(chǎn)評(píng)估基本方法ppt課件-文庫(kù)吧資料
2025-01-13 20:10本頁(yè)面
【正文】 代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、 新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等 ， 以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用 。 與重置成本的相同點(diǎn)？ 與重置成本的不同點(diǎn)？ 根據(jù)資產(chǎn)重置時(shí)參照的要素不同，重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。 二、成本法的理論依據(jù) 實(shí) 體 性 貶 值 重置成本 價(jià)值損耗 功 能 性 貶 值 經(jīng) 濟(jì) 性 貶 值 基本要素 三、成本法的基本要素 復(fù) 原 重 置 成 本 更 新 重 置 成 本 （一）重置成本 重置成本的概念 重置成本與 歷史成本 重置成本 —— 在現(xiàn)時(shí)價(jià)格條件下，重新購(gòu)建與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或類似功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的耗費(fèi)。 ?從買 方的角度 來 看 ? 資產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”。 ?從賣 方的角度 來 看 ? 資產(chǎn)價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入。 ——只有當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評(píng)估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能構(gòu)成其價(jià)值的內(nèi)容。 一、成本法概述 ?由上述可知：成本法是通過資產(chǎn)的建造成本這個(gè)角度來判斷資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格的。 須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平。 10% (1+10%)5 ＝ ＋ ＝ （萬元） ? ? nnttt irAiRP ??? ???? ? 1)1(1五、收益法的計(jì)算公式及其應(yīng)用 第三節(jié) 成本法 一 成本法概述 成本法的基本要素 成本法各要素的測(cè)算 成本法的理論依據(jù) 二 三 四 一、成本法概述 （一）成本法概念 ?是以被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本減去應(yīng)扣損耗或貶值以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。 247。 [(1+10％ )－ 1＋ (1+10％ )－ 2＋ … ＋ (1+10％ )－ 5] 247。若折現(xiàn)率與資本化率均為 10％，要求：計(jì)算該企業(yè)的價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，其未來 5年的凈利潤(rùn)分別為 120萬元、 130萬元、 150萬元、 160萬元和200萬元。 要求：用年金資本化法計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值。計(jì)算該房地產(chǎn) 10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值。合同規(guī)定，出租期 10年，前 5年租金以第一年租金 8萬元為基礎(chǔ)，每年按 2％的比率等比遞增，后 5年租金按每年 15萬元固定不變。 (P/A,10%,5) ＝ 247。 ? 要求：用年金資本化法計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值。 (P/A,i,n) P = A/r 五、收益法的計(jì)算公式及其應(yīng)用 ? ? rniAPiRP nttt ???? ??? ,/)1(1247。 ?解： ? ?? ? ? ?)(%101%11%211101)1()1(551萬元?????????????? irAiRPnttt? ?? ? )( 7 8%101%2%11%)21(1101)1()2(5511萬元????????????????? igrRiRP nnttt五、收益法的計(jì)算公式及其應(yīng)用 “A” P=A/r ?（二）資產(chǎn)未來收益期無限 ? ?（ 2）年金法 Rt P0 按現(xiàn)值計(jì)算的平均收益 ； P0； ，計(jì)算預(yù)測(cè)期的年金 A； ，計(jì)算評(píng)估值 P。 設(shè)折現(xiàn)率為 10％，資本化率為 11%。計(jì)算在上述兩種情形下該資產(chǎn)的評(píng)估值。 ………… （ 1） 1322 )1()1()1()1()1()1(11????????????nnigRigRigRigP ＋＋ ?………… （ 2） （ 1）式－（ 2）式有： ? ?? ? ??????????????nnigiRigiP11111??????????????????????????????????????nnniggiRigigiRqqaP1111111111111五、收益法的計(jì)算公式及其應(yīng)用 ?各期收益不相等，且 收益期較長(zhǎng)的 ? ——設(shè)后一段各期收益按增長(zhǎng)率 g逐年增長(zhǎng)，則： ? 例 2：被評(píng)估資產(chǎn)未來收益期為 20年，經(jīng)預(yù)測(cè)，前 5年的預(yù)期收益分別是為 100萬元， 110萬元， 105萬元， 110萬元和 110萬元，預(yù)計(jì)從第六年起，以后各年收益將在第五年的基礎(chǔ)上 ：（ 1）增長(zhǎng) 2％后保持不變；（ 2）按 2％的比率等比遞增。計(jì)算其評(píng)估值。則 2022年的收益額是多少？ 實(shí)質(zhì)：是一種投資報(bào)酬率 構(gòu)成要素：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 形式：折現(xiàn)率和資本化率 前者用于有限期；后者無限期。評(píng)估基準(zhǔn)日為 2022年 12月 31日。 二、收益法的理論依據(jù) 基本 要素 預(yù)期收益 客觀收益 年凈收益 歸屬于被評(píng)估資產(chǎn)的收益 收益額 是未來的收益期限 是確定的而不能模棱兩可 收益期 三、收益法的基本要素 已知某企業(yè)屬正常納稅企業(yè)， 2022年凈利潤(rùn)為 100萬元。因?yàn)樵撡Y產(chǎn)報(bào)酬率高于 5%。因?yàn)榘?5%的利率存入銀行能獲取更多的收益；或者說該資產(chǎn)投資報(bào)酬率比預(yù)期的（ 5%）要低。 投資者若要投資購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)，理想的價(jià)格應(yīng)該為 40萬元。 于是一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行，也會(huì)帶來與該項(xiàng)資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。 收益法的基本思想表述如下：由于收益性資產(chǎn)有一定的期限，占用收益性資產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且期望能在未來持續(xù)獲得收益。 資產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)所費(fèi)的成本或者過去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來所能獲得的收益或者能夠得到的滿足程度的預(yù)期。 二、收益法的理論依據(jù) 預(yù)期原理說明，決定資產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。 限是確定的。 （一）收益法概念 ?以被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向，以其未來預(yù)期收益的現(xiàn)值作為評(píng)估值 （二）收益法的基本思路 ，且其收益是持續(xù)的、可計(jì)量的。則用市盈率倍數(shù)法計(jì)算被評(píng)估企業(yè)的評(píng)估值為（ ）萬元。已知該地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)： ? 在此期間，累計(jì)上升 4％，則： P’＝ 3000 （ 1＋ 4％） ? 在此期間，平均每月上升 1％，則： P’＝ 3000 （ 1＋ 1％ ? 在此期間，每月遞增 1％，則： P’＝ 3000 ? 在此期間，每月比上月分別 +2％、 1%、 +1％、 2％、 +1％，則： P’＝ 3000(1+2％ )(11％ )(1+1％ )(12％ )(1+1％ ) ? 交易時(shí)為 110％，評(píng)估時(shí)為 116％，則： P’＝ 3000 （ 116％ 247。則： ?評(píng)估值 = 10000 （ 8800/9200） = (元 ) ? ，年生產(chǎn)能力同上， x為 。擬采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。 1. 定 義 2. 理 論 依 據(jù) 3. 評(píng)估思路 ?一、市場(chǎng)法的含義及其前提 ?（一）市場(chǎng)法的概念 用途、性能等方面具有可
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