【正文】 法律案件。 我國 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 第三節(jié) 典型資產(chǎn)評估示例 ? 房地產(chǎn)評估 ? 機(jī)器設(shè)備評估 ? 無形資產(chǎn)評估 一、房地產(chǎn)的評估 房地產(chǎn) 是指土地以及建筑物和其它土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體 。 前提條件 由于市場體系比較完善 ， 這種方法的用途非常廣泛 ， 大 約 60%的以上的資產(chǎn)采用市場法評估 。 調(diào)整系數(shù)主要考慮時(shí)間因素和環(huán)境因素對資產(chǎn)價(jià)格的影響 。 測算方法有多種 ， 應(yīng)根據(jù)不同的具體情況分別確定 。 價(jià)格調(diào)整系數(shù) （ 1） 功能系數(shù) 。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 比較 調(diào)整 被評估資產(chǎn) 參照物 資產(chǎn)評估價(jià)值 =參照物的成交價(jià)格 功能系數(shù) 調(diào)整系數(shù) 選擇參照物 通常參照物應(yīng)選擇 三個(gè)以上 3 參照物與評估對象之間必須存在 可比因素 2 參照物與評估對象必須是 同類資產(chǎn) 1 用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，選擇適當(dāng)?shù)膮⒄瘴锸钦_評估資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 市場法的理論基礎(chǔ)是：效用相等的資產(chǎn)可以產(chǎn)生替代效果 ， 其價(jià)格彼此接近 。 解： 永續(xù)經(jīng)營條件下的評估 資產(chǎn)評估價(jià)值 =[12(P/F,10%,1)＋ 15(P/F,10%,2) ＋ 13(P/F,10%,3) ＋ 11(P/F,10%,4) ＋ 14(P/F,10%,5)]+ [14247。假定從第六年開始，以后各年收益均為 14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為 10%。 企業(yè)整體資產(chǎn)的評估價(jià)值 用收益法評估企業(yè)整體資產(chǎn)時(shí) ， 還應(yīng)處理好如下三個(gè)問題 。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 折現(xiàn)率 =無風(fēng)險(xiǎn)利率 +風(fēng)險(xiǎn)利率 可參照國庫券利率計(jì)算 主要根據(jù)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來確定。 應(yīng)該從總收益扣除其他方面 (如勞動(dòng) 、 經(jīng)營 、 無形資產(chǎn)等 )的貢獻(xiàn) 。 收益法一般不能用來評估單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值 (如一臺車床 、 一 座廠房等 )， 除非這個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)能單獨(dú)產(chǎn)生貨幣收益 。 1 1ntttR( i )?? ??資產(chǎn)評估的價(jià)值 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 基本公式為 或未來各年收益額相等且無限期時(shí)公式變?yōu)? iA?資產(chǎn)評估的價(jià)值收益法的適用范圍 用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估 ， 要求被評估的資產(chǎn) 能直接產(chǎn)生收 益 ， 且收益能用貨幣量化 。 收益法 是指以資產(chǎn)的收益現(xiàn)值為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估的方法 。 每臺冰箱成本為 2022元 ， 預(yù)計(jì)在未來 5年內(nèi) ， 每臺冰箱成本上升 15%。 其計(jì)算公式為 經(jīng)濟(jì)性損耗＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見 的經(jīng)濟(jì)收益損失額現(xiàn)值系數(shù) 解 : 成本與售價(jià)差帶來的經(jīng)濟(jì)性貶值 — 收益下降引起的經(jīng)濟(jì)性貶值 （ 1） 每臺冰箱成本上升與銷售價(jià)上升抵消后 ， 損失額為： 2022 （ 15% － 10%） = 100元 （ 2） 沖減應(yīng)繳所得稅后每臺冰箱凈損失額為： 100 （ 1－ 25%） =75元 （ 3） 設(shè)折現(xiàn)率為 10%， 則每臺冰箱在未來 5年內(nèi)總凈損失額： 每臺 5年凈損失額 = 75 （ P/A,10%,5） =75 = 284元 1萬臺 5年損失額 = 284 10000= 284萬元 [例 47]某冰箱廠地一條生產(chǎn)流水線 ， 設(shè)計(jì)年產(chǎn)冰箱能力為 2萬臺 ， 該流水線經(jīng)評估其重置價(jià)值為 5000萬元 。 是否需要考慮經(jīng)濟(jì)性損耗與采用的資產(chǎn)評估方法有關(guān) 。 該資產(chǎn)的功能性損耗 =2 （ P/A， 10%， 6） = . ③ 經(jīng)濟(jì)性損耗的估算 經(jīng)濟(jì)性損耗是指由于資產(chǎn)技術(shù)以外因素的影響造成的資產(chǎn)價(jià)值損 失。 功能性損耗的確定一般采用以下計(jì)算公式進(jìn)行確定： ? ?? ?? 折現(xiàn)系數(shù)成本被評估資產(chǎn)年超額運(yùn)營額被評估資產(chǎn)功能性損耗第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 分析設(shè)備的 超額運(yùn)營成本，應(yīng)考慮下列因素： ?生產(chǎn)效率是否提高 ?維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人數(shù)量是否降低 [例 47] 被評估資產(chǎn)是 2022年生產(chǎn)的起重機(jī) ， 其重置現(xiàn)行成本為 50萬元 ， 由于新型起重機(jī)的能耗低 ， 每年能節(jié)約燃料費(fèi) 2萬元 。 % 53605 ??? ???該資產(chǎn)利用率實(shí)際已使用年限 =5 %=（年） 總使用年限 =+5=（年） 資產(chǎn)的實(shí)體性損耗 =500000 解： ② 功能性損耗的估算 由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限，新的計(jì)算公式為： 成新率 =1實(shí)際已使用年限 /總使用年限 其中實(shí)際已使用年限是按實(shí)際利用率折算成正常使用情況下的系數(shù)。 ?如果資產(chǎn)使用正常，并且沒有經(jīng)歷過大修，則成新率按下式計(jì)算： 成新率 =1名義已使用年限 /總使用年限 (設(shè)計(jì)年限 ) 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 影響實(shí)體性損耗的因素有： 使用時(shí)間 （ 自然時(shí)間 ） ；使用率 ， 也叫利用率；資產(chǎn)本身的質(zhì)量；維修保養(yǎng)程度 。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本 =1200 80/50 =1920（萬元） （ 2）損耗的估算方法 由于重置成本代表的是全新資產(chǎn)的價(jià)值 ， 而評估的對象大多是使用過一段時(shí)間的資產(chǎn) ， 因此 ， 要得出正確的評估值 ， 還需要從重置成本中扣除各種損耗 。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為 1200萬元。該設(shè)備由 50噸壓力機(jī)改裝而成，生產(chǎn)能力為 70噸。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 n???????? 參照資產(chǎn)的功能被評估資產(chǎn)的功能參照資產(chǎn)的現(xiàn)行成本被評估資產(chǎn)重置成本A：功能和價(jià)值成指數(shù)關(guān)系 [例 43] 某參照資產(chǎn)的現(xiàn)行成本為 5萬元 ， 生產(chǎn)能力為 300萬件 /年；被評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力為 600萬件 /年 ， 設(shè) n值為 ,則被評估資產(chǎn)的重置成本為多少 ? ?????????被評估資產(chǎn)重置成本A：功能和價(jià)值成線性關(guān)系 被評估資產(chǎn)的價(jià)值參照資產(chǎn)的現(xiàn)行成本被評估資產(chǎn)重置成本 ??? KK為參考系數(shù)，需要通過相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析得出。 根據(jù)其關(guān)系不同 ， 所用公式也不同 。若定基價(jià)格指數(shù) 2022年為 ， 2022年為 ， 2022年為 ， 2022年為 。 [例 42] 某機(jī)床于 2022年購置安裝 ， 賬面原值為 16萬元 。 （ 8＋ ＋ ） ＝ 2% 間接成本＝ 2%＝ （ 萬元 ） （ 3） 計(jì)算重置成本 重置成本 =直接成本 +間接成本 =+=（ 萬元 ） ② 價(jià)格指數(shù)法 影響資產(chǎn)現(xiàn)行成本的主要因素是物價(jià)水平 ， 因此 ， 在掌握資產(chǎn)原始成本的基礎(chǔ)上 ， 可以根據(jù)物價(jià)變動(dòng)幅度推算出資產(chǎn)的現(xiàn)行成本 。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查 ， 現(xiàn)在購買價(jià)格比 2年前上漲 20%， 運(yùn)雜費(fèi)上漲 80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲 40%， 間接成本占總直接成本百分率不變 。 據(jù)調(diào)查 ， 該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品 。評估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格每臺 180000元 ， 運(yùn)雜費(fèi) 5000元 ， 安裝成本為 20220元 ， 其中原材料 6000元 、 人工成本 13000元 、 其他費(fèi)用 1000元 ， 安裝期限較短 。 采用這種方法需要掌握原資產(chǎn)詳細(xì)的料 、 工 、 費(fèi)消耗標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)的現(xiàn)行市場價(jià)格 ， 否則 ， 這種方法不宜采用 。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 含義 成本法評估的基本公式如下： 資產(chǎn)價(jià)值 (重置凈價(jià) )=重置成本 有形損耗 無形損耗 成本法評估的基本前提 ?被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)； ?應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料； ?形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的 。 第一節(jié) 資產(chǎn)評估的基本概念 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 ? 成本法 ? 收益法 ? 市場法 一、成本法 成本法 是指按被評估資產(chǎn)的重置成本減去該資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值 、 功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值后 ， 以其差額作為被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值的資產(chǎn)評估方法 。 清算價(jià)格是指企業(yè)在破產(chǎn)、倒閉情況下，在有限 (較短 )的時(shí)間 內(nèi)資產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣所得的價(jià)格。 5 凈變現(xiàn)價(jià)值和清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 凈變現(xiàn)價(jià)值系指將資產(chǎn)在市場上轉(zhuǎn)賣所能取得的價(jià)格扣除變賣 過程中發(fā)生的成本后的凈值 。市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用，應(yīng)建立在市場體系較完善 的基礎(chǔ)上。 3 收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn) 對于那些在市場上有頻繁交易的資產(chǎn)，評估的最佳計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是 市場價(jià)格。 這些價(jià)值來源于其收益能力 ， 可以按其收益能力大小評估其價(jià)值 。 第一節(jié) 資產(chǎn)評估的基本概念 企業(yè)擁有的債券 、 股票 、 專利權(quán)等生產(chǎn)或使用功能 ， 之所以還有價(jià)值 ， 是因?yàn)檫@些資產(chǎn)能帶來收益 ， 因而在市場上有一定的價(jià)格 。 采用這種 標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是：不論資產(chǎn)的賣方還是買方 ， 要得到與被評估資產(chǎn)狀態(tài) （ 包括地點(diǎn)和位置 ） 同樣的資產(chǎn) ， 就需要花費(fèi)與其現(xiàn)行成本相等的 費(fèi)用 。 該標(biāo)準(zhǔn)只能適用于資產(chǎn)購置時(shí)間很短或價(jià)格穩(wěn)定不變的情況 。 收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn) 市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 歷史成本標(biāo)準(zhǔn) 重置成本標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 凈變現(xiàn)價(jià)值和清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 第一節(jié) 資產(chǎn)評估的基本概念 1 歷史成本標(biāo)準(zhǔn) 是按為業(yè)主取得資產(chǎn)時(shí)所實(shí)際花費(fèi)的成本對資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià) 。 例如要評估一建筑機(jī)械 ， 是按照它的造價(jià)計(jì)價(jià)還是按照市場賣價(jià)計(jì)價(jià) ，還是按出租帶來的收益計(jì)價(jià) ， 這就是選擇計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問題 。 評估依據(jù) ?行為依據(jù)： 《 資產(chǎn)評估委托協(xié)議 》 ?法律法規(guī)依據(jù)： 《 國有資產(chǎn)評估管理辦法 》 、 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 》 等 ?產(chǎn)權(quán)依據(jù)：設(shè)備購置合同、建筑安裝施工工程合同、租賃合同、房產(chǎn)證等 ?取價(jià)依據(jù)：工程圖紙及工程決算資料、搜集的設(shè)備價(jià)格信息等 第一節(jié) 資產(chǎn)評估的基本概念 ?按 資產(chǎn)評估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式 可分為重置成本、收益