【正文】 Technical economics 南華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 曾經(jīng)蓮 本章主要內(nèi)容 ? 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 ? 資產(chǎn)評(píng)估的主要方法 ? 典型資產(chǎn)評(píng)估示例 本章的學(xué)習(xí)目的 ?了解資產(chǎn)及資產(chǎn)評(píng)估的概念； ?熟悉資產(chǎn)評(píng)估的基本程序； ?掌握資產(chǎn)評(píng)估的主要方法； 資產(chǎn) 是為特定的經(jīng)濟(jì)主體 所控制 并預(yù)期會(huì)給該經(jīng)濟(jì)主體 帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益 的資源 。 一、資產(chǎn)的概念與分類(lèi) 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 資產(chǎn)的概念包含兩個(gè)要義 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性 即能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)主體提供未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，這也是資產(chǎn)的本質(zhì)所在。也就是說(shuō)，要成為資產(chǎn)，必須具備 能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益 的能力，能直接或間接導(dǎo)致現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物流入。 資產(chǎn)的法律屬性 即必須是為 經(jīng)濟(jì)主體所控制 ，也就是說(shuō)，資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益能可靠地流入該經(jīng)濟(jì)主體，為該經(jīng)濟(jì)主體提供服務(wù)能力，而不論該經(jīng)濟(jì)主體是否對(duì)它擁有所有權(quán)。 資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)中的資產(chǎn) ?會(huì)計(jì)確認(rèn)資產(chǎn)的條件是：一為企業(yè)擁有或控制；二必須能以貨幣計(jì)量；三必須能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源；三者缺一不可。從資產(chǎn)評(píng)估角度，只要符合第一、第三點(diǎn)就可以認(rèn)定為評(píng)估的對(duì)象 ? 會(huì)計(jì)強(qiáng)調(diào)的是實(shí)際資產(chǎn)投入和運(yùn)用后形成的資產(chǎn)，對(duì)一些在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中確實(shí)存在但卻未耗費(fèi)和占用資金的資產(chǎn)排除在外，如劃撥土地的價(jià)值、企業(yè)的商譽(yù)等。但在資產(chǎn)評(píng)估中卻把這些資源作為重要的資產(chǎn)對(duì)待； 資產(chǎn) =負(fù)債 +所有者權(quán)益 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 資產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)的區(qū)別 一般來(lái)講只有作為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)才叫 “ 資產(chǎn) ” ， 它一般具有 增值 的要求 ， 而其他財(cái)產(chǎn)則不具有這種要求 。 因此 ，在我國(guó) ， 習(xí)慣上稱(chēng)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)為資產(chǎn) (意指盈利性財(cái)產(chǎn) )， 而稱(chēng)一般事業(yè)單位或個(gè)人家庭的錢(qián)財(cái)為財(cái)產(chǎn) (非盈利性財(cái)產(chǎn) )。 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 對(duì)比資產(chǎn)而言 ， 財(cái)產(chǎn)則是法律概念 。 財(cái)產(chǎn)是以 所有權(quán)為核心 ，只有符合所有權(quán)要件 ， 才能成為企業(yè)的財(cái)產(chǎn) ， 強(qiáng)調(diào)其法律形式 。 從資產(chǎn)評(píng)估的角度而言 ， 一切具有商業(yè)價(jià)值或交換價(jià)值的各類(lèi)財(cái)產(chǎn)和權(quán)利 ，只要由主體擁有或控制 ， 就視為企業(yè)的資產(chǎn) ， 而不是看其在法律上是否符合所有權(quán)的要件 。 即資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)是以 控制權(quán)為依據(jù) 。 按是否有實(shí)體形態(tài) 按移動(dòng)特性 按在生產(chǎn)過(guò)程 中的變化特征 資產(chǎn) 動(dòng)產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 有形資產(chǎn) 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形態(tài)和價(jià)值變化。如土地、建筑物等 可自由移動(dòng)而不影響性質(zhì)、形態(tài)和價(jià)值變化。如貨幣、設(shè)備等 形態(tài)不隨生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程變化。如廠(chǎng)房、設(shè)備等 形態(tài)隨生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程變化。如原材料、在制品、現(xiàn)金等。 有實(shí)物形態(tài)。如建筑物、設(shè)備、原材料等 無(wú)實(shí)物形態(tài)。如品牌、商標(biāo)權(quán)等 二、資產(chǎn)評(píng)估的概念 資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn) 某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的評(píng)定和估價(jià) ， 從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 。 具體的說(shuō) ， 資產(chǎn)評(píng)估是指經(jīng)國(guó)家認(rèn)定資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員 ， 依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料 ， 根據(jù)特定的目的 ， 遵循適當(dāng)?shù)脑瓌t ， 選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型 ， 按照法定的程序 ， 運(yùn)用科學(xué)的方法 ，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 。 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 從上述概述可發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估有以下特點(diǎn)： 動(dòng)態(tài)性 評(píng)估時(shí)在綜合考慮現(xiàn)有資產(chǎn)目前的價(jià)格和其可能實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益；同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估不僅在經(jīng)營(yíng)者取得資產(chǎn)時(shí)進(jìn)行，必要時(shí)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中和經(jīng)營(yíng)終止后進(jìn)行再評(píng)估。 是指資產(chǎn)評(píng)估是來(lái)源于市場(chǎng)、服務(wù)于市場(chǎng)的活動(dòng)。 市場(chǎng)性 從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)是由一定數(shù)量和不同類(lèi)型的專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)人士組成。 專(zhuān)業(yè)性 是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性 。 公正性 是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。 咨詢(xún)性 是指資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí) 預(yù)測(cè)性 三、資產(chǎn)評(píng)估的要素 評(píng)估主體： 即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評(píng)估工作的主導(dǎo)者。 評(píng)估假設(shè) 即資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的前提條件假設(shè)等。 評(píng)估原則 即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方面關(guān)系，處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。 依法設(shè)立，獲得政府國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)頒發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，具有承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)和非國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格，從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)。 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其他執(zhí)業(yè)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員如房地產(chǎn)估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、珠寶首飾評(píng)估師等。 評(píng)估客體 即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱(chēng)為評(píng)估對(duì)象。 評(píng)估基準(zhǔn)日 即資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)。 ?交易假設(shè)； ?公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)； ?持續(xù)使用假設(shè)； ?清算假設(shè)（非公開(kāi)市場(chǎng)）。 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 評(píng)估程序 即資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。 評(píng)估依據(jù) 即指資產(chǎn)評(píng)估所應(yīng)遵循的法律、法規(guī)；經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等。 評(píng)估目的 即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。 價(jià)值類(lèi)型 即對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性；資產(chǎn)評(píng)估目的決定和制約資產(chǎn)評(píng)估的條件，以及價(jià)值類(lèi)型的選擇。 評(píng)估方法 即資產(chǎn)所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。 三、資產(chǎn)評(píng)估的要素 評(píng)估客體：國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定 我國(guó) 《 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法 》 中規(guī)定：國(guó)有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估： (1) 整體或者部分改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司。 (2) 以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資。 (3) 合并、分立、破產(chǎn)、解散； (4) 非上市公司國(guó)有股東股份比例變動(dòng)； (5) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)? (6) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換； (7) 整體資產(chǎn)或部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位； (8) 以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)； (9) 資產(chǎn)涉訟； (10) 收購(gòu)非國(guó)有單位的資產(chǎn)； (11) 接受非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)出資； (12) 接受非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債； (13) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)。 評(píng)估客體：資產(chǎn)評(píng)估的范圍 適用于設(shè)立公司 、 企業(yè)股份化改制 、 發(fā)行股票上市 、 股權(quán) 轉(zhuǎn)讓 、 企業(yè)兼并 、 收購(gòu)或分立 、 聯(lián)營(yíng) 、 組建集團(tuán) 、 中外合作、 合資 、 租賃 、 承包 、 融資 、 抵押貸款 、 法律訴訟 、 破產(chǎn)清算等目的整體性企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估 。 整體資產(chǎn)評(píng)估 包括機(jī)器設(shè)備、建筑物、房地產(chǎn)等各類(lèi)實(shí)體資產(chǎn)的評(píng)估。 固定資產(chǎn)評(píng)估 包括材料、低值易耗品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品、應(yīng)收賬 款及預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費(fèi)用及預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估。 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 包括對(duì)以下各類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估： ? 專(zhuān)利權(quán) 、 著作權(quán) 、 專(zhuān)有技術(shù) 、 秘訣等； ? 特許生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán) 、 土地使用權(quán)等；車(chē)船牌照等； ? 專(zhuān)家網(wǎng) 、 銷(xiāo)售網(wǎng) 、 客戶(hù)名單 、 長(zhǎng)期合同等； ? 商譽(yù) 、 馳名商標(biāo) 、 獎(jiǎng)牌 、 榮譽(yù)證書(shū) ， 企業(yè)家自身價(jià)值等； 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 包括流通股、非流通股、法人股評(píng)估。 其他資產(chǎn)評(píng)估 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 資產(chǎn)評(píng)估的工作原則 獨(dú)立性原則 資產(chǎn)評(píng)估的工作原則 真實(shí)性原則 科學(xué)性原則 可行性原則 預(yù)期收益原則 供求原則 替代原則 估價(jià)日期原則 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 評(píng)估主體在評(píng)估過(guò)程中處于第三方。 科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 科學(xué)的態(tài)度和科學(xué)的評(píng)估方法。 評(píng)估程序和方法合理、經(jīng)濟(jì)。 資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其控制者帶來(lái)的預(yù)期收益的多少。 供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。 在同一市場(chǎng)上，價(jià)格最低的同質(zhì)商品對(duì)其他商品具有替代性。 時(shí)間價(jià)值使不同時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值不同。 資產(chǎn)評(píng)估的目的 狹義目的 一般是指以較少的評(píng)估投入在規(guī)定的期限內(nèi)評(píng)定估算出資產(chǎn)當(dāng)前在特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)限定下的公開(kāi)市場(chǎng)上最有可能成交價(jià)格的結(jié)論。 廣義目的 是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估這一行為所要達(dá)到的目標(biāo)和結(jié)果的規(guī) 定 。 一般有 一般目的 和 特定目的 之分 。 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 一般目的主要是維護(hù)資產(chǎn)所有者及相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體的合法權(quán)益，并正確核定產(chǎn)權(quán)邊界和資產(chǎn)價(jià)值，正確評(píng)估資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)成果和實(shí)績(jī)。 特定目的是指對(duì)某項(xiàng)具體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所要達(dá)到的具體目標(biāo)和結(jié)果，包括資產(chǎn)補(bǔ)償、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)納稅、資產(chǎn)抵押或擔(dān)保，這是每項(xiàng)具體評(píng)估工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。 資產(chǎn)評(píng)估的程序 資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū) 收集資產(chǎn)評(píng)估資料 編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃 簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū) 明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的核準(zhǔn)和備案 評(píng)定估算 資產(chǎn)評(píng)估的程序 計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 其他需要明確的重要事項(xiàng) 資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日 評(píng)估對(duì)象基本狀況 資產(chǎn)評(píng)估目的 委托方和當(dāng)事方具體情況 評(píng)估限制條件及重要假設(shè) 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念 由 評(píng)估機(jī)構(gòu) 與委托人簽訂具法定約束力的書(shū)面約定書(shū)，以確定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系，明確委托目的，被委托資產(chǎn)的范圍及雙方責(zé)任與義務(wù)。 資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)評(píng)估過(guò)程中形成的相關(guān)資料進(jìn)行立檔和保管。 自評(píng)估基準(zhǔn)日起： ?上市公司的評(píng)估檔案至少保存 15年； ?對(duì)評(píng)估目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的檔案至少保存 8年； ?對(duì)評(píng)估目的未實(shí)現(xiàn)的檔案至少保存 3年； ?到未正式出具報(bào)告的檔案至少保存 1年。 按 《 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法 》 規(guī)定，出具國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告書(shū)后，應(yīng)該向國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)送并進(jìn)行核準(zhǔn)、評(píng)審和備案。 評(píng)估依據(jù) ?行為依據(jù)： 《 資產(chǎn)評(píng)估委托協(xié)議 》 ?法律法規(guī)依據(jù)： 《 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦