土地征收涉及的資產(chǎn)及損失補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法(已修改)
2024-11-23 08:45 本頁面
【正文】 土地征收涉及的資產(chǎn)及損失補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法 一、評(píng)估方法 A. 資產(chǎn) 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法，市場(chǎng)法是指在市場(chǎng)上選擇若干相同或近似的資產(chǎn)作為參照物，針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素，將被評(píng)估資產(chǎn)分別與參照物逐個(gè)進(jìn)行價(jià)格差異的比較調(diào)整，再綜合分析各項(xiàng)調(diào)整結(jié)果，確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法，市場(chǎng)法的適用條件 為：①存在著三個(gè)及三個(gè)以上具有可比性的參照物；②價(jià)值影響因素明確，并且可以量化。收益法是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)在未來的預(yù)期收益，并采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法，收益法的適用條件為：①資產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)收益之間存在穩(wěn)定的比例關(guān)系，并可以計(jì)算；②未來收益可以正確預(yù)測(cè)。成本法即是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，得到的差額為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值的一種方法。成本法也可以首先估 算被評(píng)估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與成新率相乘，得到的乘積作為評(píng)估值。 根據(jù)上述評(píng)估方法定義及適用條件，委托方的資產(chǎn)擬土地征收涉及的資產(chǎn)及損失，目前在市場(chǎng)上很難找到具有可比性的參照物，據(jù)此不適用市場(chǎng)法；其土地征收資產(chǎn)所帶來的效益與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入之間很難分割，更不可能有穩(wěn)定的比例關(guān)系，據(jù)此不適用收益法。依據(jù)本次評(píng)估特定目的和繼續(xù)使用的基本假設(shè)，以及評(píng)估對(duì)象的特征和價(jià)值類型，本次資產(chǎn)評(píng)估主要 采用成本法，成本法評(píng)估結(jié)果可以較好地反映了資產(chǎn)持續(xù)使用的價(jià)值，成本法其基本計(jì)算公式為： 評(píng)估值 =重置價(jià)值 實(shí)體性陳舊貶值 經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值 功能性陳舊貶值 或，評(píng)估值 =重置價(jià)值成新率 各類資產(chǎn)的評(píng)估方法簡(jiǎn)述如下： 關(guān)于設(shè)備類資產(chǎn)的評(píng)估 評(píng)估值 =重置全價(jià)成新率 （ 1）重置全價(jià)的確定 ①國(guó)產(chǎn)機(jī)器設(shè)備和電子設(shè)備：以詢市價(jià)為主，詢價(jià)的主要來源：一是機(jī)械部 2020 年出版的《中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》等價(jià)格資料；二是向生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷單位進(jìn)行的 同類設(shè)備的詢價(jià)；三是網(wǎng)上查價(jià)。 電子設(shè)備主要根據(jù)網(wǎng)上尋價(jià)，同時(shí)根據(jù)電子設(shè)備的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、下浮情況分析、計(jì)算得來。對(duì)于已停產(chǎn)、市場(chǎng)上無相同新商品出售的設(shè)備，采用二手市場(chǎng)價(jià)評(píng)估。 運(yùn)輸費(fèi)率的確定：充分考慮生產(chǎn)廠家的運(yùn)輸距離、交通條件、設(shè)備重量和價(jià)值，確定一個(gè)適當(dāng)?shù)谋壤?；?duì)能享受送貨優(yōu)惠的，不考慮運(yùn)輸費(fèi)。 安裝費(fèi)率的確定：根據(jù)設(shè)備的精度要求、安裝的難易程度，確定一個(gè)適當(dāng)?shù)谋壤?；不需安裝設(shè)備不考慮安裝費(fèi)。 對(duì)價(jià)值較高的設(shè)備，根據(jù)其合理的安裝調(diào)試周期（月份），按照中 國(guó)人民銀行公布的貸款利息率，計(jì)入資金成本。 運(yùn)用公式： 重置全價(jià)
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