【文章內(nèi)容簡介】 要從重置成本中扣除各種損耗 。 實體性損耗 功能性損耗 經(jīng)濟性損耗 資產(chǎn)的損耗 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 ① 實體性損耗 /實體性貶值的估算 有形損耗是指固定資產(chǎn)由于使用或自然力作用而引起的損耗 。 ?如果資產(chǎn)使用正常，并且沒有經(jīng)歷過大修，則成新率按下式計算： 成新率 =1名義已使用年限 /總使用年限 (設(shè)計年限 ) 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 影響實體性損耗的因素有： 使用時間 （ 自然時間 ） ；使用率 ， 也叫利用率；資產(chǎn)本身的質(zhì)量；維修保養(yǎng)程度 。 實體性損耗＝重置成本 （ 1— 成新率） ? 如果資產(chǎn)使用不正常，利用率很低或者很高，則不能按上式計 算。必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限，新的計算公式為： 成新率 =1實際已使用年限 /總使用年限 其中實際已使用年限是按實際利用率折算成正常使用情況下的系數(shù)。 總使用年限是實際使用年限加上剩下可用年限 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 [例 46]被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備 ， 評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備 1997年 1月購進 ， 2022年 1月評估；該設(shè)備的重置成本為 500000元 ，尚可使用 5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標 ， 正常使用情況下 ， 每天應(yīng)工作 8小時 ，該設(shè)備實際每天工作 5小時 。 % 53605 ??? ???該資產(chǎn)利用率實際已使用年限 =5 %=（年） 總使用年限 =+5=（年） 資產(chǎn)的實體性損耗 =500000 解： ② 功能性損耗的估算 由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。 由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運營費用上低于原有設(shè)備，這部分費用稱為 超額運營成本 。 功能性損耗的確定一般采用以下計算公式進行確定： ? ?? ?? 折現(xiàn)系數(shù)成本被評估資產(chǎn)年超額運營額被評估資產(chǎn)功能性損耗第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 分析設(shè)備的 超額運營成本，應(yīng)考慮下列因素： ?生產(chǎn)效率是否提高 ?維護保養(yǎng)費用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人數(shù)量是否降低 [例 47] 被評估資產(chǎn)是 2022年生產(chǎn)的起重機 ， 其重置現(xiàn)行成本為 50萬元 ， 由于新型起重機的能耗低 ， 每年能節(jié)約燃料費 2萬元 。 假定燃料價不變 ， 也不考慮稅收的影響 ， 折現(xiàn)率為 10%， 被評估資產(chǎn)的剩余使用年限為 6年 ， 計算其功能性損耗 。 該資產(chǎn)的功能性損耗 =2 （ P/A， 10%， 6） = . ③ 經(jīng)濟性損耗的估算 經(jīng)濟性損耗是指由于資產(chǎn)技術(shù)以外因素的影響造成的資產(chǎn)價值損 失。 如產(chǎn)品的市場需求減少、競爭增加、原材料供應(yīng)變化、投入物價格上漲、政府干預(yù)等原因都可導致經(jīng)濟性損耗的產(chǎn)生。 是否需要考慮經(jīng)濟性損耗與采用的資產(chǎn)評估方法有關(guān) 。 只有當用重置成本法評估資產(chǎn)時 ， 才涉及到要計算經(jīng)濟性損耗的問題 。 其計算公式為 經(jīng)濟性損耗＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見 的經(jīng)濟收益損失額現(xiàn)值系數(shù) 解 : 成本與售價差帶來的經(jīng)濟性貶值 — 收益下降引起的經(jīng)濟性貶值 （ 1） 每臺冰箱成本上升與銷售價上升抵消后 ， 損失額為： 2022 （ 15% － 10%） = 100元 （ 2） 沖減應(yīng)繳所得稅后每臺冰箱凈損失額為： 100 （ 1－ 25%） =75元 （ 3） 設(shè)折現(xiàn)率為 10%， 則每臺冰箱在未來 5年內(nèi)總凈損失額： 每臺 5年凈損失額 = 75 （ P/A,10%,5） =75 = 284元 1萬臺 5年損失額 = 284 10000= 284萬元 [例 47]某冰箱廠地一條生產(chǎn)流水線 ， 設(shè)計年產(chǎn)冰箱能力為 2萬臺 ， 該流水線經(jīng)評估其重置價值為 5000萬元 。 由于市場上冰箱供過于求 ， 市場競爭十分激烈 ， 該流水線目前年生產(chǎn) 1萬臺就已滿足銷售需要 。 每臺冰箱成本為 2022元 ， 預(yù)計在未來 5年內(nèi) ， 每臺冰箱成本上升 15%。 而銷售價優(yōu)于競爭原因只能上升相當于成本價的 10%， 假定冰箱行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為 ， 所得稅稅率為 25%， 其經(jīng)濟性貶值計算如下： 設(shè)備利用率降低帶來的經(jīng)濟性貶值為 開工不足引起的經(jīng)濟性貶值 5000 [1－ （ 1/2） ] = 5000 [1－ ] = 1920( 萬元 ) 總的經(jīng)濟性貶值為 =284＋ 1920 = 2204（ 萬元 ） 二、收益法 式中： ｔ 實現(xiàn)收益的具體年份； ｎ 取得收益的有效期 (計算期 )，年； Ｒ tｔ 年度的預(yù)期收益值； ｉ 折現(xiàn)率。 收益法 是指以資產(chǎn)的收益現(xiàn)值為計價標準對資產(chǎn)進行價值評估的方法 。 這里所指的收益是資產(chǎn)未來的收益 ， 也就是企業(yè)預(yù)期的年利潤 。 1 1ntttR( i )?? ??資產(chǎn)評估的價值 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 基本公式為 或未來各年收益額相等且無限期時公式變?yōu)? iA?資產(chǎn)評估的價值收益法的適用范圍 用收益法進行資產(chǎn)評估 ， 要求被評估的資產(chǎn) 能直接產(chǎn)生收 益 ， 且收益能用貨幣量化 。 收益法適用于那些 收益相對穩(wěn)定 ，也即經(jīng)營環(huán)境穩(wěn)定的行業(yè)的資產(chǎn)評估。 收益法一般不能用來評估單項資產(chǎn)的價值 (如一臺車床 、 一 座廠房等 )， 除非這個單項資產(chǎn)能單獨產(chǎn)生貨幣收益 。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 未來資產(chǎn)凈收益 用收益法進行資產(chǎn)評估必須用屬于資產(chǎn)的那一部分收益而不是總收益 。 應(yīng)該從總收益扣除其他方面 (如勞動 、 經(jīng)營 、 無形資產(chǎn)等 )的貢獻 。 資產(chǎn)的收益 =總收益 經(jīng)營成本 各種稅收 非被評估資產(chǎn)的收益貢獻 計算期的確定 主要根據(jù)被評估資產(chǎn)的平均剩余使用年限以及相應(yīng)產(chǎn)品的有效壽命期的長短來綜合確定計算期 。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 折現(xiàn)率 =無風險利率 +風險利率 可參照國庫券利率計算 主要根據(jù)行業(yè)的經(jīng)營風險以及企業(yè)的財務(wù)風險來確定。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率是將未來一定時期等額或不等額的各年收益折成現(xiàn)值的比率。 企業(yè)整體資產(chǎn)的評估價值 用收益法評估企業(yè)整體資產(chǎn)時 ， 還應(yīng)處理好如下三個問題 。 1 不參加企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)處理 2 尚需補足的資產(chǎn)的處理 3 企業(yè)負債的處理 企業(yè)整體評估值 =收益現(xiàn)值 +不參加生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)現(xiàn)值 尚需補足的資產(chǎn)現(xiàn)值 企業(yè)負債 [例 48] 某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年收益額分別是 12萬元、 15萬元、 13萬元、 11萬元和 14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為 14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為 10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營 50年條件下的評估值。 解： 永續(xù)經(jīng)營條件下的評估 資產(chǎn)評估價值 =[12(P/F,10%,1)＋ 15(P/F,10%,2) ＋ 13(P/F,10%,3) ＋ 11(P/F,10%,4) ＋ 14(P/F,10%,5)]+ [14247。 10％ ] ＝ (萬元 ) 經(jīng)營 50年條件下的評估 資產(chǎn)評估價值 =[12(P/F,10%,1)＋ 15(P/F， 10%， 2)＋ 13(P/F,10%,3) ＋ 11(P/F,10%,4)＋ 14(P/F,10%,5)]+14(P/A,10%,45) ＝ (萬元 ) 三、市場法 市場法是參照市場上近期形成的類似資產(chǎn)的交易價格來確定評估資產(chǎn)的價值的 。 市場法的理論基礎(chǔ)是：效用相等的資產(chǎn)可以產(chǎn)生替代效果 ， 其價格彼此接近 。 因此 ， 市場法是以 “ 替代原則 ” 為前提的 。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 比較 調(diào)整 被評估資產(chǎn) 參照物 資產(chǎn)評估價值 =參照物的成交價格 功能系數(shù) 調(diào)整系數(shù) 選擇參照物 通常參照物應(yīng)選擇 三個以上 3 參照物與評估對象之間必須存在 可比因素 2 參照物與評估對象必須是 同類資產(chǎn) 1 用市場法進行資產(chǎn)評估時，選擇適當?shù)膮⒄瘴锸钦_評估資產(chǎn)價值的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在選擇參照物時應(yīng)注意以下幾點： 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 調(diào)整系數(shù)的確定 運用市場法評估資產(chǎn) ， 如果能找到完全相同的資產(chǎn) ， 則評估非常簡單；如果只能找到類似資產(chǎn)的現(xiàn)行價格或同樣資產(chǎn)過去的 、 另一地區(qū)的價格資料；這時評估的主要工作就是依據(jù)參照資產(chǎn)與被評資產(chǎn)的差異 ， 對參照資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整和修正 ， 并最后得出評估值 。 價格調(diào)整系數(shù) （ 1） 功能系數(shù) 。 功能強則價格高 ， 反之則價格低 。 測算方法有多種 ， 應(yīng)根據(jù)不同的具體情況分別確定 。 （ 2） 調(diào)整系數(shù) 。 調(diào)整系數(shù)主要考慮時間因素和環(huán)境因素對資產(chǎn)價格的影響 。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 適用范圍 要有一個健全的市場體系 ， 包括商品市場 、 勞務(wù)市場 、 資產(chǎn)市場 、 房地產(chǎn)市場 、 證券市場和資金市場 ， 以便在市場上能收集各類資產(chǎn)的交易情況和有關(guān)數(shù)據(jù) 。 前提條件 由于市場體系比較完善 ， 這種方法的用途非常廣泛 ， 大 約 60%的以上的資產(chǎn)采用市場法評估 。 西方 雖然市場機制尚待完善 ， 但市場體系的框架已基本形成 ， 因此 ， 在單項資產(chǎn)如汽車 、 機械等需要轉(zhuǎn)讓 、 參股時采用比較普遍 。 我國 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主要方法 第三節(jié) 典型資產(chǎn)評估示例 ? 房地產(chǎn)評估 ? 機器設(shè)備評估 ? 無形資產(chǎn)評估 一、房地產(chǎn)的評估 房地產(chǎn) 是指土地以及建筑物和其它土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體 。 從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)主要有不可移動、異質(zhì)性 、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值