資產(chǎn)評(píng)估的基本方法(編輯修改稿)
2025-05-16 00:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 )5萬(wàn)元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。 估算土地取得成本: 土地取得成本,出讓金，拆遷費(fèi),20，30,50萬(wàn)元/畝,750元/平方米 估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本,開發(fā)費(fèi)，其他費(fèi)用,3億元/平方公里，5萬(wàn)元/畝,300元/平方米，75元/平方米,375元/平方米 估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則: 投資利息,750[(1，6%)2,1]，37540%[(1，6%),1]，37560%[(1，6%),1] ,，,估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn),(750，375)10%,計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià),750，375，,1,土地總價(jià),1,80,000,108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。 新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)格,土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+ 管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)格,建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn) 例題:某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分80分，B裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)G,，S,，成新率,(80+70+60)?100100, 例題:某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80,，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作10,的減價(jià)修正。V,30000080,(1,10,),30000072,216000(元) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 [例]某房地產(chǎn)公司于2003年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2005年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，空置率在10%左右，%，%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，%，資本化率確定年5月的價(jià)格。 為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2008估算年有效毛收入:年有效毛收入,36512,000(1,10%),9,855,000元 估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 (1)管理費(fèi):年管理費(fèi),9,855,000%,344,925元 (2)維修費(fèi):年維修費(fèi),4,80012,000%,864,000元 (3)保險(xiǎn)費(fèi):年保險(xiǎn)費(fèi),4,80012,000%,115,200元 (4)稅金:年稅金,9,855,000(12%，6%),1,773,900元 (5)年?duì)I運(yùn)費(fèi)用:年?duì)I運(yùn)費(fèi)用,344,925，864,000，115,200，1,773,900,3,098,025元 估算凈收益:年凈收益,年有效毛收入,年?duì)I運(yùn)費(fèi)用,9,855,000,3,098,025,6,756,975元 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格:房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則: 房地產(chǎn)價(jià)格,6,756,975?6%[1,1/(1，6%)45],104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià),104,434,671?12,000,8,703元 評(píng)估結(jié)果:經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2008年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。 房地合一評(píng)土地(土地殘余法) 例題:某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8,，建筑物還原利率為10,，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。 年房租總收入,480012,57600(元) 年總費(fèi)用: 房租損失準(zhǔn)備費(fèi)(以半月租金計(jì)),2400(元) 房產(chǎn)稅(按年租金的12,計(jì)),5760012,6912(元) 土地使用稅(每年按每平方米2元計(jì)),2002,400(元) 管理費(fèi)(按年租金3,計(jì)),576003,1728(元) 修繕費(fèi)(按年租金4,計(jì)),576004,2304(元) 保險(xiǎn)費(fèi)每年,576(元) 年總費(fèi)用,2400+6912+400+1728+2304+576,14320(元) 年總純收益,57600,14320,43280(元) 另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為:1200200(元) ,240000歸屬于土地的年純收益為:24
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