土地征收涉及的資產(chǎn)及損失補償評估項目資產(chǎn)評估方法(編輯修改稿)
2024-12-13 08:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 重置全價的確定 重置全價是指購置或建造全新同類資產(chǎn)所必須付出的成本，基本公式如下： 重置全價＝建安工程造價 +前期費用 +其他費用 +資金成本 +利潤 ①建安工程造價 主要內(nèi)容包括直接工程費、間接工程費、價差、計劃利潤、稅金等。建安工程造價通過以下方法取得： 對于工程技術資料完整的項目，采用調(diào)整預（結(jié)）算的方法，即：根據(jù)工程預（結(jié)）算資料，以核實的工程量為基礎，套用基準日執(zhí)行 的現(xiàn)行定額，計算出定額直接費，按規(guī)定費用標準依次計取構(gòu)件增值稅、其他直接費、間接費、計劃利潤、稅金、依據(jù)評估基準日當?shù)亟ㄖ牧鲜袌鰞r格計算出定額直接費中主要材料價差，計算出建安工程造價。 對結(jié)算資料不齊全，資料難以收集的項目，采用類似工程參照法進行測算，通過與主要建筑物或典型工程對比分析在結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件、跨度及功能等方面的差異，據(jù)以調(diào)整評估基準日的基準單位造價得出該建筑物的單位造價，套算建筑面積（或長度、容積）后得出工程造價。 ②房屋建筑物前期費用及其它費用 根據(jù) XX市的 有關建設工程取費規(guī)定，采用其現(xiàn)行標準計算。 ③資金成本 資金成本為該工程正常建設工期內(nèi)占用資金（包括前期費用、綜合造價、其他費用）的籌資成本，即利息。假定資金在建設期內(nèi)均勻投入，按評估基準日國內(nèi)基本建設貸款利率計算。 ④開發(fā)者利潤 資產(chǎn)開發(fā)和制造商的合理收益（即開發(fā)者利潤）的確定，應以現(xiàn)行行業(yè)或社會平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。 （ 2）成新率的確定 本次評估采用綜合成新率。具體求取過程為： 首先，根據(jù)房屋建筑物耐用年限和已使用年限 按年限法計算出理論成新率；然后，評估人員在現(xiàn)場對建筑物結(jié)構(gòu)、裝修和配套設施等各組成部分的完好程度及使用保養(yǎng)狀況，根據(jù)完損等級評定標準進行鑒定評分，打出現(xiàn)場勘察成新率；最后，對按年限法計算的成新率和現(xiàn)場鑒定成新率進行算術加權平均，即得出該建筑物的綜合成新率。 房屋建筑物成新率公式為： 綜合成新率 =理論成新率 40%+現(xiàn)場鑒定成新率 60% 理論成新率 =[(經(jīng)濟耐用年限 — 已使用年數(shù) )247。經(jīng)濟耐用年限 ] 100% 勘察成新率由評估人員現(xiàn)場勘察打分評定。 關于土地使用權的評估 按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，土地使用權評估方法應根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況，并結(jié)合估價對象的具體特點及特定的估價目的等條件適當選擇。 經(jīng)過評估人員實地勘察、分析論證并結(jié)合估價對象的區(qū)域條件，確定對估價對象采用成本法逼近法和基準地價系數(shù)修正法兩種方法分別測算土地價格，最后綜合分析其計算結(jié)果，確定估價對象的評估價格。方法選擇的主要依據(jù)如下： （ 1）由于待估宗地當?shù)氐恼鞯爻杀窘y(tǒng)計資料詳實，因此可以選用成本逼近法。
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