資產(chǎn)評估基本方法(1)(編輯修改稿)
2025-02-04 19:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 收益折算成現(xiàn)值 的比例 ?本金化率：未來 無限期 收益折算成現(xiàn) 值的比例 ?基本方法： 無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率 同期國庫券利率 綜合考慮各種風(fēng)險因素進(jìn)行判斷 （ 3）折現(xiàn)率的估算方法 行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、其他風(fēng)險 收益期 （ 1） 基本含義 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間。 （ 2） 收益期估測方法 ?以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測 ?以合同規(guī)定的時間為基礎(chǔ)估測 ?根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測 例 1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為 1200萬元，折現(xiàn)率為 4%。請估算該企業(yè)的價值。 評估值 =1200/4%=30000（萬元） 收益法應(yīng)用案例： 例 2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營 6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出 6年預(yù)期收益軍為 900萬元，折現(xiàn)率為 8%，請估算該企業(yè)的評估值。 P=（ 900/8%） [11/（ 1+8%） 6] =900 =（ 萬元） 收益法應(yīng)用案例： 例 3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年收益額分別是 12萬元、 15萬元、 13萬元、 11萬元和 14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為 10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營 50年條件下的評估值。 收益法應(yīng)用案例： （ 1） 永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程： 首先 ， 確定未來五年收益額的現(xiàn)值 。 計算中的現(xiàn)值系數(shù) ， 可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得 。 其次 ， 將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理 ，即： 14/（ 10%） =140（ 萬元 ） 最后 ， 確定該企業(yè)評估值： 企業(yè)評估價值 =+140 =（ 萬元 ） （ 2） 經(jīng)營 50年條件下的評估過程： 第三節(jié)、 成本法 以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進(jìn)行的分析和判斷。 一、基本思路 二 、 基本方法 資產(chǎn)評估值＝ 被評估 資產(chǎn)重 置成本 被評估 資產(chǎn)重 置成本 — 資產(chǎn)實體 性貶值 資產(chǎn)功能 性貶值 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值 ＝ 成新率 或 三、基本原理 即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。 資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本 四、 理論依據(jù) 1. 資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。 資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn) 的價值越大。 。 資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他 因素的變化而相應(yīng)變化。 被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料 形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的 五、基本前提 搜集歷史資料 ， 確定成本構(gòu)成 六、操作程序 確定各種貶值因素，判斷成新率 綜合分析，確定評估值 確定評估對象 確定被評估資產(chǎn)的重置成本 重置成本評估方法 七、常見的評估方法 重置核算法物價指數(shù)法功能價值法 統(tǒng)計分析法 功能成本 線性函數(shù)法 功能成本 指數(shù)法 各種貶值評估方法 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 觀察法 使用年限法 修復(fù)費用法 復(fù)原重置成本 更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法 重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本 。 復(fù)原重置成本是指運用與原來相同的材料 、 建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 、 設(shè)計 、 格式及技術(shù)等 ， 以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用 。 更新重置成本是指采用新型材料 、 現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 、新型設(shè)計 、 規(guī)格和技術(shù)等 ， 以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用 。 更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。 隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計總會被社會所普遍接受，新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會高于更新重置成本。 （ 1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進(jìn)行計算并累加來估算重置成本的一種方法。 基本原理： 重置成本的估算方法 計算公式 重置成本＝直接成本＋間接成本 建造成本構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費用 資金成本 合理利潤 取得成本構(gòu)成： 購買價格 安裝調(diào)試費 運雜費 人工費 間接成本構(gòu)成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用 例 1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備 ， 評估師擬運用成本法評估 。 評估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺 180000元 ， 運雜費 5000元 ， 安裝成本為 20220元 ， 其中原材料 6000元 、人工成本 13000元 、 其他費用 1000元 ， 安裝期限較短 。 評估人員分析認(rèn)為 ， 被評估資產(chǎn)為外購需安裝機(jī)器設(shè)備 ， 其重置成本應(yīng)包括買價 （ 含增值稅 ） 、運雜費 、 安裝成本 、 其他費用 ， 由于安裝期限較短可不考慮資金成本 。 按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為： 重置成本 =購買價格 +運費 +安裝成本 =180000+5000+20220=205000（ 元 ） 例 2：被評估資產(chǎn)為一臺 2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為 ，其中，購買價為 8萬元，運雜費 ，安裝費中直接成本 ，間接成本為 。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比 2年前上漲20%，運雜費上漲 80%，安裝費中直接成本上漲 40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？ （ 1） 計算直接成本 購買價 =8 （ 1+20%） =（ 萬元 ） 運雜費 = （ 1+80%） =（ 萬元 ） 安裝費中的直接成本 = （ 1+40%） =（ 萬元 ） 直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本 ＝ ++=（ 萬元 ） （ 2） 計算間接成本 間接成本占直接成本的百分率 ＝ 247。 （ 8＋ ＋ ） ＝ 2% 間接成本＝ 2%＝ （ 萬元 ） （ 3） 計算重置成本 重置成本 =直接成本 +間接成本 =+=（ 萬元 ） 是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上 ， 通過價格變動指數(shù) ， 將其調(diào)整為評估基準(zhǔn)日時的重置成本 。
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