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正文內(nèi)容

資產(chǎn)評估基本方法(1)(編輯修改稿)

2025-02-04 19:57 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 收益折算成現(xiàn)值 的比例 ?本金化率:未來 無限期 收益折算成現(xiàn) 值的比例 ?基本方法: 無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 同期國庫券利率 綜合考慮各種風(fēng)險因素進(jìn)行判斷 ( 3)折現(xiàn)率的估算方法 行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、其他風(fēng)險 收益期 ( 1) 基本含義 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間。 ( 2) 收益期估測方法 ?以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測 ?以合同規(guī)定的時間為基礎(chǔ)估測 ?根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測 例 1: 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去,現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓,聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測,該企業(yè)每年的預(yù)期收益為 1200萬元,折現(xiàn)率為 4%。請估算該企業(yè)的價值。 評估值 =1200/4%=30000(萬元) 收益法應(yīng)用案例: 例 2: 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營 6年,營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù),現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出 6年預(yù)期收益軍為 900萬元,折現(xiàn)率為 8%,請估算該企業(yè)的評估值。 P=( 900/8%) [11/( 1+8%) 6] =900 =( 萬元) 收益法應(yīng)用案例: 例 3:某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年收益額分別是 12萬元、 15萬元、 13萬元、 11萬元和 14萬元。假定從第六年開始,以后各年收益均為14萬元,確定的折現(xiàn)率和本金化率為 10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營 50年條件下的評估值。 收益法應(yīng)用案例: ( 1) 永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程: 首先 , 確定未來五年收益額的現(xiàn)值 。 計算中的現(xiàn)值系數(shù) , 可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得 。 其次 , 將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理 ,即: 14/( 10%) =140( 萬元 ) 最后 , 確定該企業(yè)評估值: 企業(yè)評估價值 =+140 =( 萬元 ) ( 2) 經(jīng)營 50年條件下的評估過程: 第三節(jié)、 成本法 以被評估資產(chǎn)的重置價值,扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進(jìn)行的分析和判斷。 一、基本思路 二 、 基本方法 資產(chǎn)評估值= 被評估 資產(chǎn)重 置成本 被評估 資產(chǎn)重 置成本 — 資產(chǎn)實體 性貶值 資產(chǎn)功能 性貶值 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值 = 成新率 或 三、基本原理 即在條件允許的情況下,任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時,他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。 資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本 四、 理論依據(jù) 1. 資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。 資產(chǎn)的取得成本越高,相應(yīng)的資產(chǎn) 的價值越大。 。 資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他 因素的變化而相應(yīng)變化。 被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料 形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的 五、基本前提 搜集歷史資料 , 確定成本構(gòu)成 六、操作程序 確定各種貶值因素,判斷成新率 綜合分析,確定評估值 確定評估對象 確定被評估資產(chǎn)的重置成本 重置成本評估方法 七、常見的評估方法 重置核算法物價指數(shù)法功能價值法 統(tǒng)計分析法 功能成本 線性函數(shù)法 功能成本 指數(shù)法 各種貶值評估方法 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 觀察法 使用年限法 修復(fù)費用法 復(fù)原重置成本 更新重置成本 (一)重置成本及其估算方法 重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本 。 復(fù)原重置成本是指運用與原來相同的材料 、 建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 、 設(shè)計 、 格式及技術(shù)等 , 以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用 。 更新重置成本是指采用新型材料 、 現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 、新型設(shè)計 、 規(guī)格和技術(shù)等 , 以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用 。 更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標(biāo)準(zhǔn),資產(chǎn)的功能也是相同的,不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。 隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,勞動生產(chǎn)率的提高,新工藝、新設(shè)計總會被社會所普遍接受,新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能,還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn),因此,復(fù)原重置成本往往會高于更新重置成本。 ( 1)重置核算法 是利用成本核算的基本原理,將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進(jìn)行計算并累加來估算重置成本的一種方法。 基本原理: 重置成本的估算方法 計算公式 重置成本=直接成本+間接成本 建造成本構(gòu)成: 材料成本 人工成本 制造費用 資金成本 合理利潤 取得成本構(gòu)成: 購買價格 安裝調(diào)試費 運雜費 人工費 間接成本構(gòu)成: 取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用 例 1:待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備 , 評估師擬運用成本法評估 。 評估人員收集的成本資料有:該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺 180000元 , 運雜費 5000元 , 安裝成本為 20220元 , 其中原材料 6000元 、人工成本 13000元 、 其他費用 1000元 , 安裝期限較短 。 評估人員分析認(rèn)為 , 被評估資產(chǎn)為外購需安裝機(jī)器設(shè)備 , 其重置成本應(yīng)包括買價 ( 含增值稅 ) 、運雜費 、 安裝成本 、 其他費用 , 由于安裝期限較短可不考慮資金成本 。 按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為: 重置成本 =購買價格 +運費 +安裝成本 =180000+5000+20220=205000( 元 ) 例 2:被評估資產(chǎn)為一臺 2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查,該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料,該設(shè)備賬面原值為 ,其中,購買價為 8萬元,運雜費 ,安裝費中直接成本 ,間接成本為 。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查,現(xiàn)在購買價格比 2年前上漲20%,運雜費上漲 80%,安裝費中直接成本上漲 40%,間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少? ( 1) 計算直接成本 購買價 =8 ( 1+20%) =( 萬元 ) 運雜費 = ( 1+80%) =( 萬元 ) 安裝費中的直接成本 = ( 1+40%) =( 萬元 ) 直接成本=購買價+運雜費+安裝費中的直接成本 = ++=( 萬元 ) ( 2) 計算間接成本 間接成本占直接成本的百分率 = 247。 ( 8+ + ) = 2% 間接成本= 2%= ( 萬元 ) ( 3) 計算重置成本 重置成本 =直接成本 +間接成本 =+=( 萬元 ) 是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上 , 通過價格變動指數(shù) , 將其調(diào)整為評估基準(zhǔn)日時的重置成本 。
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