資產(chǎn)評(píng)估基本方法(1)(編輯修改稿)
2025-02-04 19:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 收益折算成現(xiàn)值 的比例 ?本金化率：未來(lái) 無(wú)限期 收益折算成現(xiàn) 值的比例 ?基本方法： 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 同期國(guó)庫(kù)券利率 綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行判斷 （ 3）折現(xiàn)率的估算方法 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn) 收益期 （ 1） 基本含義 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間。 （ 2） 收益期估測(cè)方法 ?以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè) ?以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測(cè) ?根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測(cè) 例 1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為 1200萬(wàn)元，折現(xiàn)率為 4%。請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。 評(píng)估值 =1200/4%=30000（萬(wàn)元） 收益法應(yīng)用案例： 例 2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng) 6年，營(yíng)業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出 6年預(yù)期收益軍為 900萬(wàn)元，折現(xiàn)率為 8%，請(qǐng)估算該企業(yè)的評(píng)估值。 P=（ 900/8%） [11/（ 1+8%） 6] =900 =（ 萬(wàn)元） 收益法應(yīng)用案例： 例 3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是 12萬(wàn)元、 15萬(wàn)元、 13萬(wàn)元、 11萬(wàn)元和 14萬(wàn)元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為 10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下和經(jīng)營(yíng) 50年條件下的評(píng)估值。 收益法應(yīng)用案例： （ 1） 永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過程： 首先 ， 確定未來(lái)五年收益額的現(xiàn)值 。 計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù) ， 可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得 。 其次 ， 將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理 ，即： 14/（ 10%） =140（ 萬(wàn)元 ） 最后 ， 確定該企業(yè)評(píng)估值： 企業(yè)評(píng)估價(jià)值 =+140 =（ 萬(wàn)元 ） （ 2） 經(jīng)營(yíng) 50年條件下的評(píng)估過程： 第三節(jié)、 成本法 以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。 一、基本思路 二 、 基本方法 資產(chǎn)評(píng)估值＝ 被評(píng)估 資產(chǎn)重 置成本 被評(píng)估 資產(chǎn)重 置成本 — 資產(chǎn)實(shí)體 性貶值 資產(chǎn)功能 性貶值 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值 ＝ 成新率 或 三、基本原理 即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本 四、 理論依據(jù) 1. 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。 資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn) 的價(jià)值越大。 。 資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他 因素的變化而相應(yīng)變化。 被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料 形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的 五、基本前提 搜集歷史資料 ， 確定成本構(gòu)成 六、操作程序 確定各種貶值因素，判斷成新率 綜合分析，確定評(píng)估值 確定評(píng)估對(duì)象 確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 重置成本評(píng)估方法 七、常見的評(píng)估方法 重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法 統(tǒng)計(jì)分析法 功能成本 線性函數(shù)法 功能成本 指數(shù)法 各種貶值評(píng)估方法 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 觀察法 使用年限法 修復(fù)費(fèi)用法 復(fù)原重置成本 更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法 重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本 。 復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來(lái)相同的材料 、 建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 、 設(shè)計(jì) 、 格式及技術(shù)等 ， 以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用 。 更新重置成本是指采用新型材料 、 現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 、新型設(shè)計(jì) 、 規(guī)格和技術(shù)等 ， 以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用 。 更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。 隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會(huì)被社會(huì)所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從其使用性能，還是成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會(huì)高于更新重置成本。 （ 1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來(lái)估算重置成本的一種方法。 基本原理： 重置成本的估算方法 計(jì)算公式 重置成本＝直接成本＋間接成本 建造成本構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費(fèi)用 資金成本 合理利潤(rùn) 取得成本構(gòu)成： 購(gòu)買價(jià)格 安裝調(diào)試費(fèi) 運(yùn)雜費(fèi) 人工費(fèi) 間接成本構(gòu)成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用 例 1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備 ， 評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估 。 評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái) 180000元 ， 運(yùn)雜費(fèi) 5000元 ， 安裝成本為 20220元 ， 其中原材料 6000元 、人工成本 13000元 、 其他費(fèi)用 1000元 ， 安裝期限較短 。 評(píng)估人員分析認(rèn)為 ， 被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備 ， 其重置成本應(yīng)包括買價(jià) （ 含增值稅 ） 、運(yùn)雜費(fèi) 、 安裝成本 、 其他費(fèi)用 ， 由于安裝期限較短可不考慮資金成本 。 按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為： 重置成本 =購(gòu)買價(jià)格 +運(yùn)費(fèi) +安裝成本 =180000+5000+20220=205000（ 元 ） 例 2：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái) 2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為 ，其中，購(gòu)買價(jià)為 8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi) ，安裝費(fèi)中直接成本 ，間接成本為 。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買價(jià)格比 2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲 80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲 40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？ （ 1） 計(jì)算直接成本 購(gòu)買價(jià) =8 （ 1+20%） =（ 萬(wàn)元 ） 運(yùn)雜費(fèi) = （ 1+80%） =（ 萬(wàn)元 ） 安裝費(fèi)中的直接成本 = （ 1+40%） =（ 萬(wàn)元 ） 直接成本＝購(gòu)買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本 ＝ ++=（ 萬(wàn)元 ） （ 2） 計(jì)算間接成本 間接成本占直接成本的百分率 ＝ 247。 （ 8＋ ＋ ） ＝ 2% 間接成本＝ 2%＝ （ 萬(wàn)元 ） （ 3） 計(jì)算重置成本 重置成本 =直接成本 +間接成本 =+=（ 萬(wàn)元 ） 是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上 ， 通過價(jià)格變動(dòng)指數(shù) ， 將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本 。
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