【正文】 ] 50%= 實(shí)體性貶值率 =247。 估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于 750個(gè) /月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價(jià)值 。 經(jīng)估算 ， 該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用 3年 ，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為 10%， 試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值 。 這種局面在今后很長一段時(shí)間內(nèi)難以改變 。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。 （ 2） 超額運(yùn)營成本 ：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的 、性能更優(yōu)的設(shè)備 ， 致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備 ， 新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于原有設(shè)備 。 （ +6） 100% =61% 功能性貶值及其估算方法 資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗 。 該設(shè)備的實(shí)體性貶值為： 資產(chǎn)利用率 =5 360 5/5 360 8=% 實(shí)際已使用年限 =5 %=（年） 總使用年限 =+5=（年） 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 =（ 500000— 2022） 例 2：被評估設(shè)備購建于 1992年 ， 原始價(jià)值 30000元 ，1997年和 2022年進(jìn)行兩次更新改造 ， 主要是添置一些自動化控制裝置 ， 投資分別為 3000元和 2022元 。評估人員從中抽樣選取了 5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為 50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為 80萬元。 （ 3）功能價(jià)值法 參照物 功能價(jià)值 被評資產(chǎn) 重置成本 （單位生產(chǎn)能力） 是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。 （ 2）物價(jià)指數(shù)法 基本原理 資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值物價(jià)變動指數(shù) 計(jì)算公式 分類 物價(jià) 指數(shù) 個(gè)別 物價(jià) 指數(shù) 綜合 物價(jià) 指數(shù) 物價(jià)變動指數(shù) 定基指數(shù) 環(huán)比指數(shù) 評估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù) 資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù) ＝ ＝ （ 1＋ a1）（ 1＋ a2） （ 1＋ a3） ?? （ 1＋ an） （其中 an表示第 n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)） 某機(jī)床于 1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為 ，其中，購買價(jià)為 8萬元，運(yùn)雜費(fèi) ，安裝費(fèi)中直接成本 ，間接成本為 。 評估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格每臺 180000元 ， 運(yùn)雜費(fèi) 5000元 ， 安裝成本為 20220元 ， 其中原材料 6000元 、人工成本 13000元 、 其他費(fèi)用 1000元 ， 安裝期限較短 。 更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。 資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其他 因素的變化而相應(yīng)變化。 一、基本思路 二 、 基本方法 資產(chǎn)評估值＝ 被評估 資產(chǎn)重 置成本 被評估 資產(chǎn)重 置成本 — 資產(chǎn)實(shí)體 性貶值 資產(chǎn)功能 性貶值 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值 ＝ 成新率 或 三、基本原理 即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。 收益法應(yīng)用案例： （ 1） 永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程： 首先 ， 確定未來五年收益額的現(xiàn)值 。經(jīng)預(yù)測得出 6年預(yù)期收益軍為 900萬元，折現(xiàn)率為 8%，請估算該企業(yè)的評估值。 （ 2） 收益期估測方法 ?以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測 ?以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測 ?根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測 例 1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請?jiān)u估師估算其價(jià)值。 六 、 操作程序 計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢 收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況信息資料 預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益、折現(xiàn)率、收益期 計(jì)算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值 七、參數(shù)確定 預(yù)期收益額 折現(xiàn)率 收益期 （ 1）基本含義 是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額。 資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。 六、市場途徑的優(yōu)缺點(diǎn) 缺點(diǎn) ： （ 1） 需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ) ， 有時(shí)因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用； （ 2） 不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn) ， 以及受到地區(qū) 、 環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估 。 經(jīng)調(diào)查了解 ， 待估設(shè)備的尚可使用年限為 13年 ，則待估資產(chǎn)的成新率為： 待估資產(chǎn)成新率 =待估資產(chǎn)尚可使用年限 /（ 待估資產(chǎn)已使用年限 +待估資產(chǎn)尚可使用年限 ） 100%=13247。 經(jīng)評估人員分析 ， 待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的 30%， 則待估資產(chǎn)的評估值為： 資產(chǎn)評估值 = (1— 30％ )=（ 萬元 ） 案例 4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備 ， 其生產(chǎn)時(shí)間為1990年 ， 評估基準(zhǔn)日為 2022年 1月 。 經(jīng)調(diào)查 ， 2022年居住用房價(jià)格與 2022年相比上升了 %， 則： 資產(chǎn)評估值 =58000 (1+％ )=63394(元 ) 案例 3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算 ， 其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣 。 在待估房屋附近 ， 于 2022年 12月曾發(fā)生過房屋交易活動 ， 交易價(jià)格為 58000元 。 （ 3） 發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外 ， 從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間 ， 該類設(shè)備的市場價(jià)格比較平穩(wěn) ， 其他條件也基本相同 。 案例 1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備 ， 年生產(chǎn)能力為 150噸 。 資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀 、 結(jié)構(gòu) 、 規(guī)格型號等 。 市場條件主要是指參照物成交時(shí)的市場條件與評估時(shí)的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況 。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí) ， 被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值＝參照物價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有： 。 時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異 。 直接法 如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種 。 、量化差異。 市場法是資產(chǎn)評估中最為直接 、 最具說服力的評估途徑之一 二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理 三、基本前提： 需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的。 本章難點(diǎn) ? 對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)基本指標(biāo)在實(shí)踐中的取得方法和途徑。第二章 資產(chǎn)評估基本方法 本章基本要求 ? 掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。 資產(chǎn)評估方法 資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定