【文章內(nèi)容簡介】 　　核算機(jī)器設(shè)備重置成本的方法很多，在這里我們介紹一種估算智囊團(tuán)成本常用的方法，我們稱之為綜合估價(jià)法。　　這種方法是根據(jù)設(shè)備的主材費(fèi)和主要外購件費(fèi)與設(shè)備成本費(fèi)用有一定的比例關(guān)系，通過確定設(shè)備的主材費(fèi)用和主要外購件費(fèi)用，計(jì)算出設(shè)備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤、稅金和設(shè)計(jì)費(fèi)用確定設(shè)備的重置成本。計(jì)算公式為：　　式中：P——設(shè)備價(jià)格；　　　　　——主材費(fèi)；　　　　　——成本主材費(fèi)率　　　　　——主要外購件費(fèi)；　　　　　——成本利潤率　　　　　——銷售稅金率；　　　　　——非標(biāo)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率；　　　　　n——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。（二）設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)等費(fèi)用的確定　　設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)一般可以根據(jù)設(shè)備的重量、體積、運(yùn)輸距離、運(yùn)輸方式確定。計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以向有關(guān)運(yùn)輸部門，如：鐵路、公路、船運(yùn)、航空等部門查詢得到?！　τ谠O(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)、安裝費(fèi)，評估人員可以通過逐項(xiàng)估算基礎(chǔ)和安裝工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等確定。　　對于一些大型工業(yè)企業(yè)，由于設(shè)備的數(shù)量較多，為了提高工作效率，評估人員有時(shí)按機(jī)器設(shè)備購置價(jià)的一定比例來計(jì)算設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝費(fèi)?！　τ谡w性機(jī)器設(shè)備，可能還包括其他費(fèi)用?！　〗ㄔO(shè)單位管理費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，工程保險(xiǎn)費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。　?。ㄈ┻M(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的確定　　1．國外運(yùn)費(fèi)可按設(shè)備的重量、體積及海運(yùn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也可按一定比例計(jì)取，取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備的貨價(jià)，計(jì)算公式為：　　海運(yùn)費(fèi)=貨價(jià)海運(yùn)費(fèi)率　　費(fèi)率：遠(yuǎn)洋一般取5%~8%，近洋一般取3%~4%　　2．國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)，計(jì)算公式為：　　國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)）保險(xiǎn)費(fèi)率　　費(fèi)率可根據(jù)保險(xiǎn)公司費(fèi)率表確定，%左右?！　?．關(guān)稅的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備到岸價(jià)，計(jì)算公式為：　　關(guān)稅=到岸價(jià)關(guān)稅稅率　　關(guān)稅的稅率按國家發(fā)布的進(jìn)口關(guān)稅稅率表計(jì)算?！　?．消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅，計(jì)算公式為：　　消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅）消費(fèi)稅率　　消費(fèi)稅的稅率按國家發(fā)布的消費(fèi)稅稅率表計(jì)算。　　5．增值稅的取費(fèi)基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅，計(jì)算公式為：　　增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）增值稅率　?。ㄗⅲ簻p免關(guān)稅，同時(shí)減免增值稅）　　6．銀行財(cái)務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價(jià)人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：　　銀行財(cái)務(wù)費(fèi)用=貨價(jià)費(fèi)率　　我國現(xiàn)行銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率一般為4‰~5‰?！　?．外貿(mào)手續(xù)費(fèi)也稱為公司手續(xù)費(fèi)，取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：　　外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率　　目前，我國進(jìn)出口公司的進(jìn)口費(fèi)率一般在1%~%?！　?．海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)僅對減稅、免稅、保稅貨物征收，取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：　　對于免稅設(shè)備：　　海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)人民幣數(shù)費(fèi)率　　對減稅設(shè)備：　　海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)人民幣數(shù)費(fèi)率減稅百分率　　我國現(xiàn)行免稅、保稅設(shè)備的海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)費(fèi)率為3‰?！　?．車輛購置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅；　　車輛購置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）費(fèi)率四、機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算　　機(jī)器設(shè)備的貶值有三種類型，它們是實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。　?。ㄒ唬?shí)體性貶值　　也稱有形損耗。它是指設(shè)備由于運(yùn)行中的磨損和暴露在自然環(huán)境中的侵蝕，造成設(shè)備實(shí)體形態(tài)被損耗，引起的貶值?！　〈_定設(shè)備實(shí)體性貶值，通常有以下幾種方法?！　?年限法　　貶值率=已使用年限/耐用年限　　成新率=剩余加權(quán)可使用年限/（剩余加權(quán)尚可使用年限+加權(quán)投資年限）　　評估人員在使用年限法時(shí)應(yīng)該注意：　　（1）計(jì)折舊年限與設(shè)備的耐用年限是不同，評估人員不可經(jīng)使用會計(jì)折舊年限作為設(shè)備的使用壽命。　?。?）使用上述兩個(gè)公式都要注意設(shè)備的耐用年限、尚可使用年限、已使用年限的計(jì)算口徑必須一致，如果按兩班工作制作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算口徑則都應(yīng)換算成該口徑下的年限?！　。?）判斷設(shè)備尚可使用年限的依據(jù)是設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，技術(shù)鑒定是年限法的重要步驟?！　τ行┰O(shè)備其使用壽命是以其工作量來衡量的，上述兩個(gè)公式可演變成：　　貶值率=已使用量/總使用量　　貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）　　2．修復(fù)費(fèi)用法。這種方法的使用前提是設(shè)備的實(shí)體性損耗是可補(bǔ)償性的，那么用于修復(fù)實(shí)體性損耗的費(fèi)用就是設(shè)備的實(shí)體性貶值。　　使用這種方法評估人員要注意區(qū)分可補(bǔ)償性損耗和不可補(bǔ)償性損耗。這里所說的可補(bǔ)償性損耗，是指可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗。有些損耗盡管也是可以修復(fù)的。但是從經(jīng)濟(jì)上來講是不劃算的。　　3．技術(shù)鑒定法。這種方法是通過評估人員對設(shè)備各組成部分的技術(shù)鑒定，判斷設(shè)備的各種損耗，并與新資產(chǎn)進(jìn)行比較，折合成一個(gè)百分比，確定設(shè)備的實(shí)體性貶值率?！　。ǘ┕δ苄再H值　　設(shè)備的功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營成本兩方面?！　?．超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低?！　?．超額運(yùn)營成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用低于老設(shè)備。超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。　　計(jì)算超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值的步驟如下：　　1分析比較被評估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營成本因素；　　2確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營成本；　　3．計(jì)算凈超額運(yùn)營成本；　　4．確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。　　例：計(jì)算某電焊機(jī)超額成本引起的功能性貶值?！　?．分析比較被評估機(jī)器設(shè)備地超額運(yùn)營成本因素；經(jīng)分析比較，被評估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起超額運(yùn)營成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計(jì)分析，按每天8小時(shí)工作，每年300個(gè)工作日，每臺老電焊機(jī)比新電焊機(jī)多耗電60000度?！　?．確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營成本：根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評估人員預(yù)計(jì)該電焊機(jī)尚可使用10年，則：　　每年的超額運(yùn)營成本==3000元　　3．計(jì)算凈超額運(yùn)營成本：如所得稅按33%計(jì)算，則，　　稅后每年凈超額運(yùn)營成本=稅前超額運(yùn)營成本（1—所得稅）=3000（1—33%）=2010元　　4．確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)率：折現(xiàn)率10%，,則, 　　　 =　 =12350元 　　該電焊機(jī)由于超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值為12350元?！　。ㄈ┙?jīng)濟(jì)性貶值　　機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值?！　τ谑找媛氏陆狄鸬慕?jīng)濟(jì)性貶值，我們首先預(yù)測未來因收益率下降造成的收益損失額，然后對每年的損失額折現(xiàn)，計(jì)算貶值額。對于設(shè)備開工不足引起的經(jīng)濟(jì)性貶值，我們可將其閑置的生產(chǎn)能力視為一種過剩。　　例：某發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線，原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為25000臺/年。該生產(chǎn)線至今已使用10年，根據(jù)其實(shí)體狀態(tài)判斷尚可使用5年。目前，由于新發(fā)動(dòng)機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場對老產(chǎn)品的需求減少。造成開工不足，現(xiàn)在生產(chǎn)線的的實(shí)際產(chǎn)量為15000對。使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值率。　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。　　則： 第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估中的市場法　　機(jī)器設(shè)備評估的市場法，也稱為市場比較法，這種方法是根據(jù)市場上類似設(shè)備交易的價(jià)格資料，通過對評估對象和市場參照物各種因素的分析比較，確定評估對象價(jià)值的方法?！　∈褂檬袌龇ǖ臈l件是必需存在具有可比性的市場參照物。一、 市場法評估的基本步驟　?。ㄒ唬υu估對象進(jìn)行鑒定，獲取評估對象的基本資料　　（二）進(jìn)行市場調(diào)查，選取市場參照　　（三）因素比較　?。ㄋ模┯?jì)算評估值 二、比較因素　　機(jī)器設(shè)備的比較因素包括：個(gè)別因素、交易因素、地域因素、時(shí)間因素四大類?！　。ㄒ唬﹤€(gè)別因素　　1．設(shè)備規(guī)格型號?！　?．設(shè)備制造廠家?！　?．設(shè)備的役齡?！　?．設(shè)備的安裝方式?！　?．設(shè)備的附件?！　?．設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)?！　。ǘ┙灰滓蛩亍　?．市場狀況?！　?．交易動(dòng)機(jī)及背景　　3．交易數(shù)量　　（三）時(shí)間因素　　（四）地域因素第四章 建筑物評估第一節(jié) 建筑物評估的特性一、 建筑物及其特性　　建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動(dòng)的場所；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是指人們通不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場所。房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)?！　∮捎诮ㄖ锸怯糜跐M足人們不同的生產(chǎn)、生活的需要，決定了它不同于一般的商品，具有其特殊的屬性，主要表現(xiàn)在如下幾方面?！　。ㄒ唬┎豢晌灰菩浴　。ǘ┊a(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性　?。ㄈ┕δ茏儺愋远?、 建筑物的分類　?。ㄒ唬┌捶课莩兄亟Y(jié)構(gòu)分類　　1．鋼結(jié)構(gòu)?！　?．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?！　?．混合結(jié)構(gòu)?！　。?）磚混結(jié)構(gòu)?！　。?）磚木結(jié)構(gòu)。　　4．其它結(jié)構(gòu)。　?。ǘ┌捶课萁ㄖ锸褂霉δ芊诸悺　〗ㄖ锇词褂霉δ軇澐譃閮纱箢悾活悶楣I(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物。　　1． 工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物?！　?． 民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。三、 建筑物價(jià)值的內(nèi)涵特點(diǎn)　　建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。在企業(yè)核算和房地區(qū)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，往往把征用土地費(fèi)或開發(fā)費(fèi)用核算在建筑物價(jià)格中，因此，建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。從資產(chǎn)評估的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價(jià)格運(yùn)動(dòng)具有較大的差異，土地價(jià)格會隨社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值，而建筑物價(jià)格則因使用會貶值。因此， 為了準(zhǔn)確客觀地評價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價(jià)值影響特性進(jìn)行分別評估?！　。ㄒ唬┙ㄖ锂a(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約　　按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：　?。?）居住用地70年；　?。?）工業(yè)用地50年；　?。?）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；　　（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；　?。?）綜合或其他用地50年。而且國家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得?！　≡谠u估已出讓土地上的建筑物時(shí)，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限，在用成本法進(jìn)行評估時(shí)，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為唯一的約束條件進(jìn)行計(jì)算。因?yàn)樵诜康胤蛛x評估中出年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評估中予以充分考慮。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點(diǎn)?！　。ǘ┙ㄖ锕δ?、用途及評估方法　　建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。四、建筑物評估時(shí)需考慮的因素　　1．物理因素?！　?．環(huán)境優(yōu)劣的影響?！　?．經(jīng)濟(jì)地理因素?！　?．新舊程度?！　?．用途?！　?．產(chǎn)權(quán)?！　?．政策因素?！　?．供需狀況?！　?．其他。五、建筑物的評估程序　?。ㄒ唬┟鞔_評估目的　　（二）資料準(zhǔn)備　?。ㄈ?zhǔn)備有關(guān)文件　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)評估明細(xì)表的準(zhǔn)備　?。ㄎ澹┰u定測算　?。┐_定評估結(jié)果，撰定評估說明或評估報(bào)告第二節(jié) 建筑物評估的原則一、 替代原則二、 最有效用原則三、 供需原則四、 房地合一原則第三節(jié) 建筑物評估的成本法　　建筑物評估的成本法建筑物評估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來考慮。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨(dú)評估其價(jià)值的情況?！　⊥ǔ？蛇x擇各類別中的典型建筑物和價(jià)值量大的重點(diǎn)建筑物作為重點(diǎn)勘察對象，進(jìn)行詳細(xì)分析和測算，其余建筑物可參照其進(jìn)行修正，得出評估值。建筑物評估中的成本法主要涉及到四個(gè)基本要素，即建筑物的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。　?。ㄒ唬┣捌谫M(fèi)用　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費(fèi)　　　　一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計(jì)劃利潤、定編費(fèi)、稅金等?！　。ㄈ┢渌M(fèi)用　?。ㄋ模╅g接費(fèi)用　　　　在計(jì)算間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意，不應(yīng)把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤計(jì)算在內(nèi)?！　。ㄎ澹┖侠砝麧橾　　　　應(yīng)該注意的是在計(jì)算工業(yè)用廠房時(shí)一般不考慮合理利潤?！　。?資金成本　　　　資金成本是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測算的建筑期利息?！　　　?．資金成本計(jì)算時(shí)建設(shè)工期是指政黨建設(shè)條件下，完成整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的合理工期?！　　　?．建設(shè)工期的計(jì)算與利息率的計(jì)算期要一致，如同為年或同為月?！　　　?．計(jì)算資金投入時(shí)，通常按建設(shè)期內(nèi)均勻投入進(jìn)行測算?！　。ㄆ撸┩顿Y方向調(diào)節(jié)稅二、建筑物重置成本核算估算方法　　測算建筑物重置成本有許多方法，在具體評估過程中，經(jīng)常采用的是預(yù)決算調(diào)整法、重編預(yù)算法、指數(shù)調(diào)整法等。　?。ㄒ唬╊A(yù)決算調(diào)整法　　1．項(xiàng)目決算與重置價(jià)值的聯(lián)系?！　∵\(yùn)用預(yù)決算調(diào)整法確定房屋建筑物的重置全價(jià)，高速的內(nèi)容和要點(diǎn)如下：　?。?）三材差價(jià)。即鋼材、木材和水泥價(jià)格調(diào)整進(jìn)行?！　。?）地材價(jià)差額。地材價(jià)差額可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ~站發(fā)布的地材價(jià)格指數(shù)計(jì)算： ?。?）人工費(fèi)和機(jī)械調(diào)整費(fèi)。人工費(fèi)的調(diào)整可按下述公式計(jì)算：　　機(jī)械費(fèi)的調(diào)整一般可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖこ潭~管理部門發(fā)布的取費(fèi)系數(shù)計(jì)算，即： 調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系數(shù)　?。?）其他直接費(fèi)調(diào)整。通?？梢罁?jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費(fèi)率計(jì)算，即：調(diào)整后的其他直接費(fèi)=工程決算直接費(fèi)評估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)　?。?）計(jì)算重置基價(jià)。首先計(jì)算出高速后的工程