資產(chǎn)評(píng)估的基本方法介紹(編輯修改稿)
2025-07-22 19:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 指數(shù)/比較案例日物價(jià)指數(shù)1. 土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式：K=[11/(1+r)m]247。[11/(1+r)n]K年限修正系數(shù)；n比較案例禿頂使用權(quán)剩余年限；m待估土地使用權(quán)剩余年限；r折現(xiàn)率若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與低價(jià)相關(guān)系數(shù)/比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)2. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：K=（1+r）Nn[（1+r）n1]/](1+r)N1] K年限修正系數(shù)； N最高出讓年限； n—實(shí)際出讓或轉(zhuǎn)讓年限；r—還原利率㈡、收益法1. 在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式： P=A/r2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式： P—土地使用權(quán)評(píng)估值；A—土地收益；r還原利率；n土地收益年限；當(dāng)n→∞，P=A/㈢，成本法 評(píng)估值（土地價(jià)格）=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益 利息=土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)期相應(yīng)利息率+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)期相應(yīng)利息率50%1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之間。按補(bǔ)交出讓金的40%計(jì)算㈣．假設(shè)開(kāi)發(fā)法 地價(jià)=樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)用利息利潤(rùn)稅費(fèi)租售費(fèi)用專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)i（i為一定的百分率）利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）r（r為利息率）利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）P’（P’正常利潤(rùn)率）；稅費(fèi)=地價(jià)t （t為稅費(fèi)）二．建筑物評(píng)估方法：建筑物評(píng)估值=建筑物重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值：（1）預(yù)決算調(diào)整法：地材價(jià)差額=定額直接費(fèi)地價(jià)價(jià)格指數(shù) 人工費(fèi)調(diào)整數(shù)=工日時(shí)價(jià)差額/工時(shí)； 價(jià)差額/工時(shí)=評(píng)估基準(zhǔn)日工日單價(jià)預(yù)決算工日單價(jià) 調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)當(dāng)定規(guī)定的取費(fèi)系數(shù) 調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=工程決算直接費(fèi)評(píng)估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 工程直接費(fèi)=調(diào)整后的人工費(fèi)+調(diào)整后的材料費(fèi)+調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)+調(diào)整后的其他直接費(fèi)2. 重編預(yù)算法： 建筑物重置成本=Σ[（實(shí)際工程量現(xiàn)行單價(jià)）（1+現(xiàn)行費(fèi)率）+材料差價(jià)]+按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本3. 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價(jià)格指數(shù)綜合價(jià)格指數(shù)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)/建筑物購(gòu)建時(shí)價(jià)格指數(shù)100%綜合價(jià)格指數(shù)=（1+a1）（1+a2）…(1+an)100%（a為建筑物竣工后第一年至評(píng)估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）4. 建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算：1) 使用年限法：建筑物實(shí)體性貶值率=建筑物實(shí)際已使用年限247。（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限247。（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%2）打分法：成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B G—結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；S—裝修部分的評(píng)分修正部分；B—設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)三、建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算：經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額247。正常資產(chǎn)收益率或：經(jīng)濟(jì)性貶值= Ri第i年的建筑物年收益凈損失額；r—折現(xiàn)率；n—預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)是時(shí)間，通常已年為單位 ㈤市場(chǎng)法：評(píng)估值=（交易實(shí)例i交易行為的修正系數(shù)交易日期的修正系數(shù)區(qū)域因素的修正系數(shù)個(gè)別因素的修正系數(shù)）/n：待估房地產(chǎn)的單位價(jià)格=修正系數(shù)交易實(shí)力房地產(chǎn)的單位價(jià)格 修正系數(shù)=1Σ補(bǔ)正值/交易價(jià)值2．易日期的修正：估價(jià)期日價(jià)格=調(diào)整系數(shù)交易日期價(jià)格調(diào)整系數(shù)=估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/交易日期價(jià)格指數(shù)：1）雙百分制比較法：待估房地產(chǎn)的單位價(jià)格=修正系數(shù)交易實(shí)力房地產(chǎn)的單位價(jià)格
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