【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （設(shè) n=5） 后期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ?? ?51 )1(i iirR前期現(xiàn)值＝39。rA資本化現(xiàn)值＝nrrA)1(139。 ??資本化現(xiàn)值的現(xiàn)值＝分段法圖解 ),2,1( ni ?? ),2,1( ???? ?nni? 選擇前期期限的基本原則 （ 1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)； （ 2）盡可能長(zhǎng)，但也不宜過(guò)長(zhǎng)。 （ 三 ） 收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 預(yù)期收益額 （ 1） 預(yù)期收益的類型 稅后利潤(rùn) 凈現(xiàn)金流 利潤(rùn)總額 稅后凈收益，被普遍采用 （ a） 稅后利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金流 = 稅后利潤(rùn) + 折舊 追加投資 （ b） 從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā) ， 凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益 。 （ 2） 預(yù)期收益的測(cè)算 以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ) ， 考慮資產(chǎn)在未來(lái)可能發(fā)生的有利的和不利的因素來(lái)確定預(yù)期收益 。 （ a） 時(shí)間序列法 —— 適宜預(yù)期收益 趨勢(shì)明顯 的情況 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 收 益 時(shí)間 使用時(shí)間序列法預(yù)測(cè)某企業(yè)的凈收益 表 評(píng)估前每年收益 年 份 凈收益（萬(wàn)元） 1990 1 000 1991 1 150 1992 1 210 1993 1 300 1994 1 340 按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程： 預(yù)測(cè)年收益＝ （ 年份數(shù) 83） － 163638 表 預(yù)測(cè)年收益 年 份 凈收益（萬(wàn)元） 1995 1 449 1996 1 532 1997 1 615 1998 1 698 1999 1 781 （ b）因素分析法 ① 確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）； ② 預(yù)測(cè)這些因素未來(lái)可能的變動(dòng)情況； ③ 估算基于因素變動(dòng)的未來(lái)收益水平。 折現(xiàn)率 折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 + 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 確定折現(xiàn)率的基本方法 （ 1） 加和法： 折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 + 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 ? 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 的確定：國(guó)債收益率 ? 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 的確定： ① 風(fēng)險(xiǎn)累加法 報(bào)酬率行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝ ?? ② 系數(shù)法 ? 適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評(píng)價(jià) CAPM： ?ifmi RRR ???? )(?)( fmf RRRr ???市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 （ 2） 資本成本加權(quán)法：如果評(píng)估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn) ， 而是投資總額 ， 那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長(zhǎng)期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分 : 折現(xiàn)率 ＝長(zhǎng)期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重 長(zhǎng)期負(fù)債利息率 （ 1－所得稅率 ） +所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的 比重 投資報(bào)酬率 投資報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率 + 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 （ 3） 市場(chǎng)比較法：通過(guò)參照物的市價(jià)和收益來(lái)倒求折現(xiàn)率 。 31????nnni）樣本資產(chǎn)價(jià)格樣本資產(chǎn)的收益折現(xiàn)率＝（（ 四 ） 對(duì)收益法的評(píng)價(jià) 該方法最適宜： 資產(chǎn)的購(gòu)建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況； 成本費(fèi)用無(wú)法或難以計(jì)算的資產(chǎn) 。 該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性 。 因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大 。 ?評(píng)估對(duì)象在未來(lái)五年內(nèi)的預(yù)期收益分別為 20萬(wàn)元、 22萬(wàn)元、 24萬(wàn)元、 25萬(wàn)元、 26 萬(wàn)元 ,資產(chǎn)從第六年到第十年每年的收益均保持在27萬(wàn)元 ,第十年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓 ,變現(xiàn)價(jià)約 120萬(wàn)元 ,假定折現(xiàn)率為 10%,用收益途徑估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值。 三、市場(chǎng)比較法 （ 一 ） 市場(chǎng)比較法的基本原理 理論基礎(chǔ) —— 均衡價(jià)值論 由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過(guò)程的結(jié)果 ， 均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性 ， 并通過(guò)替代原則來(lái)為被估資產(chǎn)定價(jià) 。 評(píng)估思路 運(yùn)用的前提條件 （ 1） 充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) 。 （ 2） 參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo) 、 參數(shù)等資料均能搜集到 。 nni??????? ??? 1各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)）（參照物成交價(jià)評(píng)估值＝（ 二 ） 市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo) 尋找參照物 （ 1） 成交價(jià)必須真實(shí) 。 （ 2） 至少三個(gè)交易案例 。 （ 3） 與被估資產(chǎn)相類似 （ 大可替代 ， 即功能相同 ） 。 （ 4） 成交價(jià)是正常交易的結(jié)果 。 （ 5）盡可能選擇近期成交的交易案例。 調(diào)整差異 （ 1） 時(shí)間因素 （ 2） 區(qū)域因素 參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù) 1 一般以被評(píng)資產(chǎn)為 100， ???????? %)1(%)1% ) (1( 21 naaa ?環(huán)比：指數(shù)參照物成交時(shí)間的物價(jià)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)定基：1??? 系數(shù)P? ?10 0系數(shù)＝（ 3） 功能因素 功能系數(shù)法 （ 4） 成新率因素 （ 5） 交易情況調(diào)整 確定評(píng)估值 將若干個(gè)經(jīng)過(guò)調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均 ， 確定評(píng)估值 。 參照物的成新率被估資產(chǎn)的成新率調(diào)整系數(shù)＝? ?100調(diào)整系數(shù)＝（三）市場(chǎng)比較法的具體操作方法 直接比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異 ， 例如：成新率 、 功能等 。 類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似 ， 但仍在多方面存在差異 。 交易案例 A的調(diào)整值 = 參照物 A的成交價(jià) 時(shí)間因素系數(shù) 區(qū)域因素系數(shù) 功能因素系數(shù) 情況補(bǔ)正系數(shù) …… ??????? 因素參照物 因素被估對(duì)象評(píng)估值＝參照物成交價(jià) A A 具體技術(shù)方法 在具體操作過(guò)程中 ， 上述兩類評(píng)估方法具體表現(xiàn)為以下技術(shù)方法： （ 1） 市場(chǎng)售價(jià)類比法 以 參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ) ， 考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能 、 市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異 ， 通過(guò) 對(duì)比分析和量化差異 ， 調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法 。 ① 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照物售價(jià) + 功能差異值 + 時(shí)間差異值 + …… + 交易情況差異值 ② 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià) 功能差異修正系數(shù) …… 時(shí)間差異修正系數(shù) [案例 1] 某商業(yè)用房 ， 面積為 600平方米 ， 現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估 ， 評(píng)估基準(zhǔn)日為 2022年 10月 31日 。 評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例 ， 具體情況如下表所示 。 單位： 參照物 A B C 交易單價(jià) （元 /m2） 5,000 5,960 5,918 成交日期 區(qū)域條件 比被評(píng)估資產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價(jià) 4% 正常 被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似 、 新舊程度相近 ， 故無(wú)需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整 。 被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為 100， 三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好 ，綜合評(píng)分分別為 10 110和 108。 當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為 4%， 故參照物 A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為： 116；參照物 B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)： 104；參照物 C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易 ， 故無(wú)需調(diào)整 。 三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過(guò)程如下 。 單位： 參照物 A B C 交易單價(jià) （元 /m2） 5,000 5,960 5,918 時(shí)間 因素修正 116/100 104/100 100/100 區(qū)域 因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情況 修正 100/100 100/104 100/100 修正后的價(jià)格 5,467 5,418 5,480 被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)＝ （ 5,467＋ 5,418＋ 5,480） 247。 3＝ 5,455 被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)＝ 5,455 600＝ 3,273,000元 [案例 2] 估價(jià)對(duì)象概況：待估地塊為城市規(guī)劃屬住宅區(qū)的一塊空地 ， 面積 600平方米 ， 地形長(zhǎng)方形 。 評(píng)估要求：評(píng)估該地塊 2022年 10月的公平市場(chǎng)交易價(jià)格 。 ? 評(píng)估過(guò)程： （ A） 選擇評(píng)估方法 。 該種類型的土地有較多的交易實(shí)例 ，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估 。 （ B） 搜集有關(guān)的評(píng)估資料 。 ① 搜集待估土地資料 。 (略 ) ② 搜集交易實(shí)例資料 。 選擇 4個(gè)交易實(shí)例作為參照物 ， 具體情況見(jiàn)下表： 案例 (續(xù) ) （ C） 進(jìn)行交易情況修正 經(jīng)分析 ， 交易實(shí)例 A、 D為正常買賣 ， 無(wú)需進(jìn)行交易情況修正 ， 因此交易情況修正率為 0％ 。 交易實(shí)例 B較正常買賣價(jià)格偏低 2％ ， 因此修正率 2％ ； 交易實(shí)例 C較正常買賣價(jià)格偏低 3％ ， 因此修正率 3％ ； （ D）進(jìn)行交易日期修正 據(jù)調(diào)查， 2022年 10月以來(lái)土地價(jià)格平均每月上漲 1％，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為： 交易 A： 6％； 交易 B： 7％； 交易 C： 12％； 交易 D： 10％。 案例 (續(xù) ) （ E） 進(jìn)行區(qū)域因素修正 A、 D與待估土地處同一地區(qū) ， 無(wú)需作區(qū)域因素修正 。 若待估地塊的區(qū)域因素值為 100， 分析 B為 88， C為 108。 （ F） 進(jìn)行個(gè)別因素修正 ① 經(jīng)比較 ， 待估地塊面積較大便于利用 ， 且外部環(huán)境較好 ，其價(jià)格比其他交易實(shí)例高 2％ 。 ② 土地使用年限修正 。 交易 B、 D與待估地塊相同 ， 無(wú)需修正 。 交易 A、 C的調(diào)整系數(shù) （ 假定折現(xiàn)率 8％ ） 如下： 年限修正系數(shù) =[11/（ 1+8%） 30]247。 [11/（ 1+8%） 35] =247。 = 案例 (續(xù) ) （ G） 計(jì)算待估土地的價(jià)格 交易 A修正后單價(jià)： 870 =909(元 /平方米 ) 交易 B修正后單價(jià)： 820 =1038(元 /平方米 ) 交易 C修正后單價(jià)： 855 =901(元 /平方