【文章內(nèi)容簡介】 （設(shè) n=5） 后期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ?? ?51 )1(i iirR前期現(xiàn)值＝39。rA資本化現(xiàn)值＝nrrA)1(139。 ??資本化現(xiàn)值的現(xiàn)值＝分段法圖解 ),2,1( ni ?? ),2,1( ???? ?nni? 選擇前期期限的基本原則 （ 1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進入穩(wěn)態(tài)； （ 2）盡可能長，但也不宜過長。 （ 三 ） 收益法中各項指標(biāo)的確定 預(yù)期收益額 （ 1） 預(yù)期收益的類型 稅后利潤 凈現(xiàn)金流 利潤總額 稅后凈收益，被普遍采用 （ a） 稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金流 = 稅后利潤 + 折舊 追加投資 （ b） 從資產(chǎn)評估角度出發(fā) ， 凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益 。 （ 2） 預(yù)期收益的測算 以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ) ， 考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益 。 （ a） 時間序列法 —— 適宜預(yù)期收益 趨勢明顯 的情況 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 收 益 時間 使用時間序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益 表 評估前每年收益 年 份 凈收益（萬元） 1990 1 000 1991 1 150 1992 1 210 1993 1 300 1994 1 340 按時間序列計算的回歸方程： 預(yù)測年收益＝ （ 年份數(shù) 83） － 163638 表 預(yù)測年收益 年 份 凈收益（萬元） 1995 1 449 1996 1 532 1997 1 615 1998 1 698 1999 1 781 （ b）因素分析法 ① 確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）； ② 預(yù)測這些因素未來可能的變動情況； ③ 估算基于因素變動的未來收益水平。 折現(xiàn)率 折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率 + 風(fēng)險報酬率 確定折現(xiàn)率的基本方法 （ 1） 加和法： 折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率 + 風(fēng)險報酬率 ? 無風(fēng)險報酬率 的確定：國債收益率 ? 風(fēng)險報酬率 的確定： ① 風(fēng)險累加法 報酬率行業(yè)風(fēng)險報酬率財務(wù)風(fēng)險報酬率經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)險報酬率＝ ?? ② 系數(shù)法 ? 適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評價 CAPM： ?ifmi RRR ???? )(?)( fmf RRRr ???市場平均風(fēng)險報酬率 （ 2） 資本成本加權(quán)法：如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn) ， 而是投資總額 ， 那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分 : 折現(xiàn)率 ＝長期負債占資產(chǎn)總額的比重 長期負債利息率 （ 1－所得稅率 ） +所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的 比重 投資報酬率 投資報酬率＝無風(fēng)險收益率 + 風(fēng)險報酬率 （ 3） 市場比較法：通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率 。 31????nnni）樣本資產(chǎn)價格樣本資產(chǎn)的收益折現(xiàn)率＝（（ 四 ） 對收益法的評價 該方法最適宜： 資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況； 成本費用無法或難以計算的資產(chǎn) 。 該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性 。 因此該方法的運用比成本法難度大 。 ?評估對象在未來五年內(nèi)的預(yù)期收益分別為 20萬元、 22萬元、 24萬元、 25萬元、 26 萬元 ,資產(chǎn)從第六年到第十年每年的收益均保持在27萬元 ,第十年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓 ,變現(xiàn)價約 120萬元 ,假定折現(xiàn)率為 10%,用收益途徑估測資產(chǎn)的價值。 三、市場比較法 （ 一 ） 市場比較法的基本原理 理論基礎(chǔ) —— 均衡價值論 由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果 ， 均衡價值論表現(xiàn)為承認市價的相對合理性 ， 并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價 。 評估思路 運用的前提條件 （ 1） 充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 。 （ 2） 參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo) 、 參數(shù)等資料均能搜集到 。 nni??????? ??? 1各項調(diào)整系數(shù)）（參照物成交價評估值＝（ 二 ） 市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo) 尋找參照物 （ 1） 成交價必須真實 。 （ 2） 至少三個交易案例 。 （ 3） 與被估資產(chǎn)相類似 （ 大可替代 ， 即功能相同 ） 。 （ 4） 成交價是正常交易的結(jié)果 。 （ 5）盡可能選擇近期成交的交易案例。 調(diào)整差異 （ 1） 時間因素 （ 2） 區(qū)域因素 參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù) 1 一般以被評資產(chǎn)為 100， ???????? %)1(%)1% ) (1( 21 naaa ?環(huán)比：指數(shù)參照物成交時間的物價評估時物價指數(shù)定基：1??? 系數(shù)P? ?10 0系數(shù)＝（ 3） 功能因素 功能系數(shù)法 （ 4） 成新率因素 （ 5） 交易情況調(diào)整 確定評估值 將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進行加權(quán)平均或算術(shù)平均 ， 確定評估值 。 參照物的成新率被估資產(chǎn)的成新率調(diào)整系數(shù)＝? ?100調(diào)整系數(shù)＝（三）市場比較法的具體操作方法 直接比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異 ， 例如：成新率 、 功能等 。 類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似 ， 但仍在多方面存在差異 。 交易案例 A的調(diào)整值 = 參照物 A的成交價 時間因素系數(shù) 區(qū)域因素系數(shù) 功能因素系數(shù) 情況補正系數(shù) …… ??????? 因素參照物 因素被估對象評估值＝參照物成交價 A A 具體技術(shù)方法 在具體操作過程中 ， 上述兩類評估方法具體表現(xiàn)為以下技術(shù)方法： （ 1） 市場售價類比法 以 參照物成交價格為基礎(chǔ) ， 考慮參照物與評估對象在功能 、 市場條件和銷售時間等方面的差異 ， 通過 對比分析和量化差異 ， 調(diào)整估算出評估對象價值的方法 。 ① 資產(chǎn)評估價值 = 參照物售價 + 功能差異值 + 時間差異值 + …… + 交易情況差異值 ② 資產(chǎn)評估價值＝參照物售價 功能差異修正系數(shù) …… 時間差異修正系數(shù) [案例 1] 某商業(yè)用房 ， 面積為 600平方米 ， 現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估 ， 評估基準(zhǔn)日為 2022年 10月 31日 。 評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例 ， 具體情況如下表所示 。 單位： 參照物 A B C 交易單價 （元 /m2） 5,000 5,960 5,918 成交日期 區(qū)域條件 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價 4% 正常 被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似 、 新舊程度相近 ， 故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整 。 被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為 100， 三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好 ，綜合評分分別為 10 110和 108。 當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為 4%， 故參照物 A的時間因素調(diào)整系數(shù)為： 116；參照物 B的時間因素調(diào)整系數(shù)： 104；參照物 C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易 ， 故無需調(diào)整 。 三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下 。 單位： 參照物 A B C 交易單價 （元 /m2） 5,000 5,960 5,918 時間 因素修正 116/100 104/100 100/100 區(qū)域 因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情況 修正 100/100 100/104 100/100 修正后的價格 5,467 5,418 5,480 被評估資產(chǎn)單價＝ （ 5,467＋ 5,418＋ 5,480） 247。 3＝ 5,455 被評估資產(chǎn)總價＝ 5,455 600＝ 3,273,000元 [案例 2] 估價對象概況：待估地塊為城市規(guī)劃屬住宅區(qū)的一塊空地 ， 面積 600平方米 ， 地形長方形 。 評估要求：評估該地塊 2022年 10月的公平市場交易價格 。 ? 評估過程： （ A） 選擇評估方法 。 該種類型的土地有較多的交易實例 ，故采用市場法進行評估 。 （ B） 搜集有關(guān)的評估資料 。 ① 搜集待估土地資料 。 (略 ) ② 搜集交易實例資料 。 選擇 4個交易實例作為參照物 ， 具體情況見下表： 案例 (續(xù) ) （ C） 進行交易情況修正 經(jīng)分析 ， 交易實例 A、 D為正常買賣 ， 無需進行交易情況修正 ， 因此交易情況修正率為 0％ 。 交易實例 B較正常買賣價格偏低 2％ ， 因此修正率 2％ ； 交易實例 C較正常買賣價格偏低 3％ ， 因此修正率 3％ ； （ D）進行交易日期修正 據(jù)調(diào)查， 2022年 10月以來土地價格平均每月上漲 1％，則各參照物交易實例的交易日期修正率為： 交易 A： 6％； 交易 B： 7％； 交易 C： 12％； 交易 D： 10％。 案例 (續(xù) ) （ E） 進行區(qū)域因素修正 A、 D與待估土地處同一地區(qū) ， 無需作區(qū)域因素修正 。 若待估地塊的區(qū)域因素值為 100， 分析 B為 88， C為 108。 （ F） 進行個別因素修正 ① 經(jīng)比較 ， 待估地塊面積較大便于利用 ， 且外部環(huán)境較好 ，其價格比其他交易實例高 2％ 。 ② 土地使用年限修正 。 交易 B、 D與待估地塊相同 ， 無需修正 。 交易 A、 C的調(diào)整系數(shù) （ 假定折現(xiàn)率 8％ ） 如下： 年限修正系數(shù) =[11/（ 1+8%） 30]247。 [11/（ 1+8%） 35] =247。 = 案例 (續(xù) ) （ G） 計算待估土地的價格 交易 A修正后單價： 870 =909(元 /平方米 ) 交易 B修正后單價： 820 =1038(元 /平方米 ) 交易 C修正后單價： 855 =901(元 /平方