資產(chǎn)評估基本方法ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-03 20:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 )1(1)1(??????????? ??? nii )1( 111????? ntti1)1( ),/( 1 niAP?五、收益法的計算公式及其應(yīng)用 ?（二）資產(chǎn)未來收益期無限 ? ?（ 2）年金法 ? 例 4：被評估企業(yè)未來 5年的預(yù)期收益分別是為 100萬元， 110萬元，105萬元， 110萬元和 110萬元，設(shè)折現(xiàn)率和資本化率均為 10%。 ? 要求：用年金資本化法計算該企業(yè)的評估值。 ? 解： （ 1）計算未來 5年的收益現(xiàn)值 P0 ＝ 100(1+10%)－ 1＋ 110(1+10％ )－ 2＋ 105(1+10％ )－ 3 ＋ 110(1+10％ )－ 4＋ 110(1+10％ )－ 5 ＝ (萬元 ) ? （ 2）計算年金 A A＝ P0247。 (P/A,10%,5) ＝ 247。 [(1+10％ )－ 1＋ (1+10％ )－ 2＋ ? ＋ (1+10％ )－ 5] ＝ (萬元 ) ? （ 3）計算企業(yè)整體資產(chǎn)評估值： 評估值 P = A/r = (萬元 ) ????? nttt iRP10 )1(五、收益法的計算公式及其應(yīng)用 ?（三） 收益法計算公式應(yīng)用舉例 ?例 5：某房地產(chǎn)擬出租。合同規(guī)定，出租期 10年，前 5年租金以第一年租金 8萬元為基礎(chǔ)，每年按 2％的比率等比遞增，后 5年租金按每年 15萬元固定不變。設(shè)折現(xiàn)率為 10％。計算該房地產(chǎn) 10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值。 ?????????????? ???51012112108％％－％％－解：（ 1）計算前 5年收益現(xiàn)值 P1 P1 ＝ 8（ 1＋ 10％） － 1＋ 8（ 1＋ 2％）（ 1＋ 10％） － 2 ＋ ? ＋ 8（ 1＋ 2％） 4（ 1＋ 10％） － 5 或： ＝ （萬元） 五、收益法的計算公式及其應(yīng)用 ????51%)101(tt????106%)101(tt（ 2）計算后 5年收益現(xiàn)值 P2 P2＝ 15 (P/A,10%,5)(1＋ 10％ )－ 5 (1＋ 10％ )－ 5 ＝ 15 （ 3）計算 10年收益現(xiàn)值 P P＝ P1＋ P2＝ ＋ ＝ （萬元） ＝ （萬元） 5 10 ＝ 15 或： 或： 五、收益法的計算公式及其應(yīng)用 ?例 6：待估企業(yè)未來 5年預(yù)期稅后利潤分別為 200萬元、 250萬元、 230萬元、 220萬元、 240萬元，資本化率為 10%。 要求：用年金資本化法計算該企業(yè)的評估值。（計算結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點后保留二位） ?例 7．某企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需評估。經(jīng)預(yù)測，其未來 5年的凈利潤分別為 120萬元、 130萬元、 150萬元、 160萬元和200萬元。從第六年起，每年的凈利潤穩(wěn)定在 200萬元的水平上。若折現(xiàn)率與資本化率均為 10％，要求：計算該企業(yè)的價值。 五、收益法的計算公式及其應(yīng)用 ?例 6解： ＝ [200(1+10%)－ 1＋ 250(1+10％ )－ 2＋ 230(1+10％ )－ 3 ＋ 220(1+10％ )－ 4＋ 240(1+10％ )－ 5 ] 247。 [(1+10％ )－ 1＋ (1+10％ )－ 2＋ … ＋ (1+10％ )－ 5] 247。 10% ＝ 247。 247。 10% ＝ （萬元） ? ? rniAPiRP nttt ???? ??? ,/)1(1五、收益法的計算公式及其應(yīng)用 ?例 7解： ＝ 120(1+10%)－ 1＋ 130(1+10％ )－ 2＋ 150(1+10％ )－ 3 ＋ 160(1+10％ )－ 4＋ 200(1+10％ )－ 5 ＋ 200247。 10% (1+10%)5 ＝ ＋ ＝ （萬元） ? ? nnttt irAiRP ??? ???? ? 1)1(1五、收益法的計算公式及其應(yīng)用 第三節(jié) 成本法 一 成本法概述 成本法的基本要素 成本法各要素的測算 成本法的理論依據(jù) 二 三 四 一、成本法概述 （一）成本法概念 ?是以被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本減去應(yīng)扣損耗或貶值以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。 （三）成本法的基本前提 1. 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。 須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。 （二）成本法的基本思路 ?成本法考慮的是資產(chǎn)的重建， 是按照資產(chǎn)的 現(xiàn)行 再取得途徑 來分析估算 評估對象的價值 。 一、成本法概述 ?由上述可知：成本法是通過資產(chǎn)的建造成本這個角度來判斷資產(chǎn)的現(xiàn)時價格的。用公式表示如下： ? 評估值 = 重置成本 － 實體有形損耗 － 功能性損耗 － 經(jīng)濟性損耗 ?（四）成本法的適用范圍 ——主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。 ——只有當(dāng)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評估資產(chǎn)的全部費用才能構(gòu)成其價值的內(nèi)容。 ?成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論 ——資產(chǎn)的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。 ?從賣 方的角度 來 看 ? 資產(chǎn)價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入。即：賣方愿意接受的最低價格，不能低于其為購建該資產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。 ?從買 方的角度 來 看 ? 資產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”。根據(jù)替代原理，買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新購建該資產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己購建 (或者委托他人購建 )。 二、成本法的理論依據(jù) 實 體 性 貶 值 重置成本 價值損耗 功 能 性 貶 值 經(jīng) 濟 性 貶 值 基本要素 三、成本法的基本要素 復(fù) 原 重 置 成 本 更 新 重 置 成 本 （一）重置成本 重置成本的概念 重置成本與 歷史成本 重置成本 —— 在現(xiàn)時價格條件下，重新購建與被評估資產(chǎn)具有相同或類似功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的耗費。 歷史成本 —— 資產(chǎn)購置或建造時發(fā)生的耗費。 與重置成本的相同點？ 與重置成本的不同點？ 根據(jù)資產(chǎn)重置時參照的要素不同，重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。 三、成本法的基本要素 3 2 1 重置成本的種類 復(fù) 原重置成本和更新重置成本 相同點？不同點？ 三、成本法的基本要素 復(fù)原重置成本 是指采用與評估對象相同的材料、建筑或 制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等 ， 以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。 更新重置成本 是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、 新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等 ， 以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用 。 （二） 實 體性 損 耗 也叫有形損耗。是指資產(chǎn)因使用及自然力的作用導(dǎo)致資產(chǎn)物理性能的損耗或下降而造成的價值損耗。 三、成本法的基本要
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