【文章內(nèi)容簡介】 營計(jì)劃；? （ 5）企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)；? （ 6）評估依據(jù)；? （ 7）企業(yè)營業(yè)收入、成本費(fèi)用和長期投資收益預(yù)測；? （ 8）折現(xiàn)率的選取和評估值的計(jì)算過程；? （ 9）評估結(jié)論。? 8． “ 評估結(jié)論及其分析 ” 的基本內(nèi)容? （ 1）評估結(jié)論；? （ 2）評估結(jié)果與調(diào)整后賬面值比較變動情況及原因；? （ 3）評估結(jié)論成立的條件；? （ 4）評估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng)；? （ 5）評估基準(zhǔn)日的期后事項(xiàng)說明及對評估結(jié)論的影響；? （ 6）評估結(jié)論的效力、使用范圍與有效期。? （三）資產(chǎn)評估明細(xì)表的基本內(nèi)容? 1．資產(chǎn)評估明細(xì)表的基本內(nèi)容? 資產(chǎn)評估明細(xì)表是反映被評估資產(chǎn)評估前后的資產(chǎn)負(fù)債明細(xì)情況的表格。三、資產(chǎn)評估書的制作步驟１．整理工作底稿和歸集有關(guān)資料。 ２．評估明細(xì)表的數(shù)字匯總。 ３．評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論。 ４．編寫評估報(bào)告書 。５．資產(chǎn)評估報(bào)告書的簽發(fā)與送交。 簡要說明或?qū)ｎ}報(bào)告，內(nèi)容要客觀、公正；語言要準(zhǔn)確、簡明；數(shù)字要確切、明白。四、資產(chǎn)評估報(bào)告書制作的技術(shù)要點(diǎn)1．文字表達(dá)方面的技能要求。 ? 資產(chǎn)評估報(bào)告書既是一份對被評估資產(chǎn)價(jià)值有 咨詢性和 公證性 作用的文書．又是一份用來 明確資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員工作責(zé)任 的文字依據(jù)。 文字的表達(dá)必須準(zhǔn)確，不得使用模棱兩可的措詞。其陳述既要簡明扼要，又要把有關(guān)問題說明清楚，不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述。當(dāng)然，在文字表達(dá)上也不能帶有 “ 大包大攬 ” 的語句，尤其是涉及承擔(dān)責(zé)任條款的部分。 ? 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中提供必要信息，使評估報(bào)告使用者能夠清楚理解評估結(jié)論。 注意２．格式和內(nèi)容方面的技能要求。 對資產(chǎn)評估報(bào)告書格式和內(nèi)容方面的技能要求，目前應(yīng)遵循財(cái)政部頒發(fā)的 《 資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 》 。 財(cái)評字 [1999]91號文３．評估報(bào)告書的復(fù)核及反饋方面的技能要求 資產(chǎn)評估報(bào)告的復(fù)核通過對工作底稿、評估說明、評估明細(xì)表和報(bào)告書正文的文字；格式及內(nèi)容的復(fù)核和反饋，可以使有關(guān)錯誤、遺漏等問題 在出具正式報(bào)告書之前得到修正 。 對資產(chǎn)評估報(bào)告必須建立起多級復(fù)核和交叉復(fù)核的制度．明確復(fù)核人的職責(zé)，防止流于形式的復(fù)核。 ４．撰寫報(bào)告書應(yīng)注意的事項(xiàng)① 實(shí)事求是，切忌出具虛假報(bào)告。 報(bào)告書必須建立在真實(shí)、客觀的基礎(chǔ)上，不能脫離實(shí)際情況，更不能無中生有。 報(bào)告擬定人應(yīng)是參與該項(xiàng)目并較全面了解該項(xiàng)目情況的主要評估人員。 ② 堅(jiān)持一致性做法，切忌出現(xiàn)表里不一。 報(bào)告書文字、內(nèi)容前后要一致，摘要、正文、評估說明、評估明細(xì)表內(nèi)容與格式、數(shù)據(jù)要一致。 ③ 提交報(bào)告書要及時、齊全和保密。 在正式完成資產(chǎn)評估工作后，應(yīng)按業(yè)務(wù)約定書的約定時間及時將報(bào)告書送交委托方 和財(cái)政（國有資產(chǎn)管理）部門核準(zhǔn)或報(bào)送有關(guān)部門備案。 送交報(bào)告書時，報(bào)告書及有關(guān)文件要送交齊全。涉及外商投資項(xiàng)目的對中方資產(chǎn)評估的評估報(bào)告，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理。此外， 要做好客戶保密工作；尤其是對評估涉及的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密，更要加強(qiáng)保密工作。 ④ 應(yīng)注意防止報(bào)告書的惡意使用，避免報(bào)告書的誤用，以合理規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 ⑤ 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并 在評估報(bào)告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明 ， 注冊資產(chǎn)評估師不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。 注意⑥ 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)受到限制無法實(shí)施完整的評估程序時，應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告申明披露受到的限制、無法履行的評估程序和采取的替代措施。如：戰(zhàn)爭等原因。四、資產(chǎn)評估的方法216。 現(xiàn)行市價(jià)法216。 重置成本法216。 收益現(xiàn)值法216。 清算價(jià)格法 資產(chǎn)評估過程結(jié)構(gòu)圖評估環(huán)境— 社會— 經(jīng)濟(jì)— 技術(shù)— 法律形成問題 評價(jià)指標(biāo) 綜 合分 析選 擇實(shí) 施意 見1 2 3 4 5 6 7目的與動機(jī) 1資料收集 2 鑒定與評價(jià) 3假設(shè)前提 4定量估算 5結(jié)果分析 6得出結(jié)論 7 活動過程思維過程資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑 收益途徑評估基準(zhǔn)日過去 未來成本法 市場法 收益法市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法 功能重置成本法 統(tǒng)計(jì)分析法 觀察法 使用年限法 直接價(jià)值法 收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系市場法一、基本思路 市場法 是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估思路。 市場法 是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一 。 二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理三、基本前提： 需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的 ,并且能夠在價(jià)值形態(tài)上量化。四、操作程序確定被評估資產(chǎn)選擇參照物 比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果：功能、市場條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時間等。：三個以上。：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。 、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。相關(guān)參數(shù) 如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物 在評估基準(zhǔn)日同時存在多種交易價(jià)格時，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。如果參照物價(jià)格變動幅度過大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。 直接法 應(yīng)當(dāng)注意以下問題： 類比法 ，又叫市場成交價(jià)格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 類比 調(diào)整法關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整類比法的基本計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)評估值 ＝ 參照物價(jià)格 調(diào)整系數(shù)被評估資產(chǎn)評估值 ＝ 參照物價(jià)格 （ 1 ＋ 調(diào)整率）。 時間因素 是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。 如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值＝參照物價(jià)格 交易時間差異修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：。 區(qū)域因素 是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值＝參照物價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：。 功能因素 是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價(jià)格的影響。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值＝參照物價(jià)格 功能差異修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：4．交易情況。 交易情況 主要包括交易的市場條件和交易條件。 市場條件 主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。 交易條件 主要包括交易批量、動機(jī)、時間等。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值＝參照物價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：5．個別因素。