【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)計(jì)劃；? （ 5）企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)；? （ 6）評(píng)估依據(jù)；? （ 7）企業(yè)營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用和長(zhǎng)期投資收益預(yù)測(cè)；? （ 8）折現(xiàn)率的選取和評(píng)估值的計(jì)算過(guò)程；? （ 9）評(píng)估結(jié)論。? 8． “ 評(píng)估結(jié)論及其分析 ” 的基本內(nèi)容? （ 1）評(píng)估結(jié)論；? （ 2）評(píng)估結(jié)果與調(diào)整后賬面值比較變動(dòng)情況及原因；? （ 3）評(píng)估結(jié)論成立的條件；? （ 4）評(píng)估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng)；? （ 5）評(píng)估基準(zhǔn)日的期后事項(xiàng)說(shuō)明及對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；? （ 6）評(píng)估結(jié)論的效力、使用范圍與有效期。? （三）資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的基本內(nèi)容? 1．資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的基本內(nèi)容? 資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表是反映被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估前后的資產(chǎn)負(fù)債明細(xì)情況的表格。三、資產(chǎn)評(píng)估書(shū)的制作步驟１．整理工作底稿和歸集有關(guān)資料。 ２．評(píng)估明細(xì)表的數(shù)字匯總。 ３．評(píng)估初步數(shù)據(jù)的分析和討論。 ４．編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告書(shū) 。５．資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的簽發(fā)與送交。 簡(jiǎn)要說(shuō)明或?qū)ｎ}報(bào)告，內(nèi)容要客觀、公正；語(yǔ)言要準(zhǔn)確、簡(jiǎn)明；數(shù)字要確切、明白。四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)制作的技術(shù)要點(diǎn)1．文字表達(dá)方面的技能要求。 ? 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)既是一份對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值有 咨詢(xún)性和 公證性 作用的文書(shū)．又是一份用來(lái) 明確資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員工作責(zé)任 的文字依據(jù)。 文字的表達(dá)必須準(zhǔn)確，不得使用模棱兩可的措詞。其陳述既要簡(jiǎn)明扼要，又要把有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明清楚，不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述。當(dāng)然，在文字表達(dá)上也不能帶有 “ 大包大攬 ” 的語(yǔ)句，尤其是涉及承擔(dān)責(zé)任條款的部分。 ? 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中提供必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠清楚理解評(píng)估結(jié)論。 注意２．格式和內(nèi)容方面的技能要求。 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)格式和內(nèi)容方面的技能要求，目前應(yīng)遵循財(cái)政部頒發(fā)的 《 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 》 。 財(cái)評(píng)字 [1999]91號(hào)文３．評(píng)估報(bào)告書(shū)的復(fù)核及反饋方面的技能要求 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的復(fù)核通過(guò)對(duì)工作底稿、評(píng)估說(shuō)明、評(píng)估明細(xì)表和報(bào)告書(shū)正文的文字；格式及內(nèi)容的復(fù)核和反饋，可以使有關(guān)錯(cuò)誤、遺漏等問(wèn)題 在出具正式報(bào)告書(shū)之前得到修正 。 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須建立起多級(jí)復(fù)核和交叉復(fù)核的制度．明確復(fù)核人的職責(zé)，防止流于形式的復(fù)核。 ４．撰寫(xiě)報(bào)告書(shū)應(yīng)注意的事項(xiàng)① 實(shí)事求是，切忌出具虛假報(bào)告。 報(bào)告書(shū)必須建立在真實(shí)、客觀的基礎(chǔ)上，不能脫離實(shí)際情況，更不能無(wú)中生有。 報(bào)告擬定人應(yīng)是參與該項(xiàng)目并較全面了解該項(xiàng)目情況的主要評(píng)估人員。 ② 堅(jiān)持一致性做法，切忌出現(xiàn)表里不一。 報(bào)告書(shū)文字、內(nèi)容前后要一致，摘要、正文、評(píng)估說(shuō)明、評(píng)估明細(xì)表內(nèi)容與格式、數(shù)據(jù)要一致。 ③ 提交報(bào)告書(shū)要及時(shí)、齊全和保密。 在正式完成資產(chǎn)評(píng)估工作后，應(yīng)按業(yè)務(wù)約定書(shū)的約定時(shí)間及時(shí)將報(bào)告書(shū)送交委托方 和財(cái)政（國(guó)有資產(chǎn)管理）部門(mén)核準(zhǔn)或報(bào)送有關(guān)部門(mén)備案。 送交報(bào)告書(shū)時(shí)，報(bào)告書(shū)及有關(guān)文件要送交齊全。涉及外商投資項(xiàng)目的對(duì)中方資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估報(bào)告，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理。此外， 要做好客戶(hù)保密工作；尤其是對(duì)評(píng)估涉及的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密，更要加強(qiáng)保密工作。 ④ 應(yīng)注意防止報(bào)告書(shū)的惡意使用，避免報(bào)告書(shū)的誤用，以合理規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 ⑤ 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，并 在評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬及其證明資料來(lái)源予以必要說(shuō)明 ， 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。 注意⑥ 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)受到限制無(wú)法實(shí)施完整的評(píng)估程序時(shí)，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告申明披露受到的限制、無(wú)法履行的評(píng)估程序和采取的替代措施。如：戰(zhàn)爭(zhēng)等原因。四、資產(chǎn)評(píng)估的方法216。 現(xiàn)行市價(jià)法216。 重置成本法216。 收益現(xiàn)值法216。 清算價(jià)格法 資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程結(jié)構(gòu)圖評(píng)估環(huán)境— 社會(huì)— 經(jīng)濟(jì)— 技術(shù)— 法律形成問(wèn)題 評(píng)價(jià)指標(biāo) 綜 合分 析選 擇實(shí) 施意 見(jiàn)1 2 3 4 5 6 7目的與動(dòng)機(jī) 1資料收集 2 鑒定與評(píng)價(jià) 3假設(shè)前提 4定量估算 5結(jié)果分析 6得出結(jié)論 7 活動(dòng)過(guò)程思維過(guò)程資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑 收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過(guò)去 未來(lái)成本法 市場(chǎng)法 收益法市場(chǎng)法成本法收益法直接法類(lèi)比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法 功能重置成本法 統(tǒng)計(jì)分析法 觀察法 使用年限法 直接價(jià)值法 收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)估方法體系市場(chǎng)法一、基本思路 市場(chǎng)法 是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。 市場(chǎng)法 是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一 。 二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理三、基本前提： 需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) 參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的 ,并且能夠在價(jià)值形態(tài)上量化。四、操作程序確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物 比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。：三個(gè)以上。：根據(jù)資產(chǎn)種類(lèi)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。 、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。相關(guān)參數(shù) 如果與被評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物 在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過(guò)大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。 直接法 應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題： 類(lèi)比法 ，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開(kāi)市場(chǎng)上無(wú)法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類(lèi)似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 類(lèi)比 調(diào)整法關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整類(lèi)比法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值 ＝ 參照物價(jià)格 調(diào)整系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值 ＝ 參照物價(jià)格 （ 1 ＋ 調(diào)整率）。 時(shí)間因素 是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。 如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值＝參照物價(jià)格 交易時(shí)間差異修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：。 區(qū)域因素 是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值＝參照物價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：。 功能因素 是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值＝參照物價(jià)格 功能差異修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：4．交易情況。 交易情況 主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。 市場(chǎng)條件 主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開(kāi)市場(chǎng)或非公開(kāi)市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。 交易條件 主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值＝參照物價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：5．個(gè)別因素。