第三章---資產(chǎn)評估的途徑與方法-預覽頁
【正文】 ?1 0 * 1 5 % 1 0 . 5V ? ? ? 萬 元5. 成新率價格調(diào)整法 * 1 0 0 %V ???評 估 對 象 的 成 新 率資 產(chǎn) 評 估 價 值 參 照 物 的 成 交 價 格 P*參 照 物 的 成 新 率資 產(chǎn) 的 尚 可 使 用 年 限資 產(chǎn) 的 成 新 率資 產(chǎn) 的 已 使 用 年 限 資 產(chǎn) 的 尚 可 使 用 年 限（二）類比調(diào)整法 1. 市場售價類比打分法 Eg35. 為評估某寫字樓 ，在該寫字樓的附近地區(qū)調(diào)查并 選取了 A、 B、 C三宗類似于某寫字樓的交易實例作為可比實例子，資料如下： A B C 三宗交易實例 項目名 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 成交價格 5000 600 5500 成交日期 交易情況 +2% +5% 3% 房地產(chǎn)狀況 8% 4% +6% 上表中，交易情況中的正（負）值表示交易實例的成交價格高于（低于）其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中的正（負）值表示可比實例房地產(chǎn)的狀況優(yōu)于（劣于）估價對象的房地產(chǎn)狀況所導致的價格差異幅度。求 其市場價值 。 （二）基本原理：一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時， 他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在 未來能給他帶來的回報。確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營下和 50年收益的評估 值。 ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?8% 2% 10 %20 0 * / , 10 % , 1 22 0 * / , 10 % , 2 24 0 * / , 10 % , 330 0 * / , 10 % , 4 36 0 * / , 10 % , 5 10 00 * / , 10 % , 5 15 93 .2 6iV P F P F P FP F P F P F? ? ?? ? ?? ? ? ? 萬 元2 未來收益是等額的情況： Eg3 某企業(yè)從國外引進一條包裝生產(chǎn)線。 ? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ?( 1 ) 5 / , 1 0 % , 1 1 5 / , 1 0 % , 21 3 / , 1 0 % , 3 / , 1 0 % , 4 1 4 / , 1 0 % , 5 4 9 .2 7 9 214* / , 1 0 % , 5 8 6 .9 2 610%P F P FP F P F P FPF??? ? ??企 業(yè) 未 來 年 收 益 額 的 現(xiàn) 值 = 1 2 * ** 1 1 * * （ 萬 元 ）(2) 企 業(yè) 第 6 年 以 后 收 益 的 本 金 化 值 = （ 萬 元 ）(3) 該 企 業(yè) 的 評 估 值 V=+= （ 萬 元 ）三、收益法的評價 （一）優(yōu)點： 1 能真實準確反映企業(yè)本金化的價值； 2 與投資決策相結(jié)合，評估結(jié)果易被接受 （二）缺點： 1 未來收益額預測難度大，受較強主觀判斷和未來不可預見因素的影響； 2 適用范圍小，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和未來收益可預測的單項資產(chǎn)（如金融資產(chǎn)）的評估。 1 復原重置成本（功能相同、結(jié)構(gòu)、技術(shù)標準等各方面 都相同） 2 更新重置成本（功能相同） [例 310] 重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺 5萬 , 運雜費 1000元，直接安裝成本 800元，其中原材料 300元 ，人工成本 500元?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為 4000件，若規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為 0. 7。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標，正常使 用情況下，每天應工作 8小時，該資產(chǎn)實際每天工作 時。 1 * 1 0 0 %?? 修 復 費 用成 新 率 重 置 成 本三、功能性貶值及估算 1 功能性貶值的含義 （ 1） 一次性功能性貶值 =復原重置成本 更新重置成本 （ 2） 營運性功能性貶值 2 功能性貶值的估算 [例 315] 某種機器設備，技術(shù)先進的設備比原有陳舊設 備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費用，有關(guān)資料及計算結(jié)果下表 項 目 技術(shù)先進設備 技術(shù)陳舊設備 月產(chǎn)量 單件工資 月工資成本 月差異額 年工資成本超支額 減：所得稅（稅率 25%） 扣除所得稅后年凈超額工資 資產(chǎn)剩余使用年限 假定折現(xiàn)率 10%， 5年年金折現(xiàn)系數(shù) 功能性貶值額 10000件 8000元 10000件 12022元 120228000=4000元 4000 12=48000元 12022元 36000元 5年 136469元 Eg 某大型流水生產(chǎn)線月生產(chǎn)能力為 100000個單位，營運成本每天日為 50000元，剩余壽命為 5年，折現(xiàn)率為 10%，比較對象全新生產(chǎn)線月生產(chǎn)能力為 100000個單位，每日營運成本為 40000元，全年制度工作日為 360天，試估算該流水線營運性功能性貶值。 ? ?= * 1 * P / A i經(jīng) 濟 性 損 耗 額 年 收 益 損 失 額 （ 所 得 稅 率 ） ， ， n? ? ? ? ? ? ? ?6 0 0 0 *1 0 0 * 1 2 5 % * / ,1 0 % , 3 4 5 0 0 0 0 * 2 . 4 8 6 9 1 1 1 9 1 0 5ED P A? ? ? ? 元 Eg 已知某制藥廠年產(chǎn)木糖醇 1000噸，其制造原料玉米 心在當?shù)厥袌鰺o法滿足供應，必須從東北市場供應，因此 運費增加 50元 /噸，該工廠木糖醇生產(chǎn)線預計生于壽命還 有 10年，折現(xiàn)率為 10%,求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。 4 有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。評估基準日為 2022年 10月 8日，具體資料如下： 該設備賬面原值為 270萬元，凈值為 108萬元，年產(chǎn)量為10000件，按財務制度規(guī)定該設備折舊年限為 30年，已計提折舊年限為 20年。又知該設備由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準設備相比，每年多支出運營成本 3
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