資產(chǎn)評估課件第3章房地產(chǎn)評估(編輯修改稿)
2025-02-04 18:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 40（元） （ 5）計算房屋純收益 2 5 0 0 9 0 0 4687548?? ? ?建筑物重置價年折 （元）使用年限房屋現(xiàn)值 =房屋重置價 — 年折舊費 已使用年限 =2500 900—46875 2=2156250（元） 房屋年純收益 =房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 =2156250 8%=172500（元） 年折舊 = （ 7）計算土地使用權(quán)價格 V=240240 （ P/A,7%,46) = 240240 =3 279 281 （元） 單價 =3 279 281 / 500=（元） （ 8）評估結(jié)果；本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的價格為 3279281元，單價為每平方米 （ 6）計算土地純收益 =年房地產(chǎn)純收益 — 房屋年純收益 =412740— 172500=240240（元） 第四節(jié) 成本法評估 一、成本法基本原理 根據(jù)開發(fā)或建造待估房地產(chǎn)所需要的正常費用（包括正常的利潤、利息和稅費），從而確定評估對象價值的方法。 二、適用范圍 ——適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，交易實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進(jìn)行評估的情況。（辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、公園、機(jī)場、軍隊營房、博物館、紀(jì)念館、新開發(fā)地等） 三、土地使用權(quán)價格的評估 土地價格 =土地取得費 +土地開發(fā)費 +利息 +利潤 +土地增值收益 四、建筑物的評估的成本法 建筑物價格 =建筑物重置成本 建筑物貶值額 (一 )建筑物價格的構(gòu)成 ? —受讓方式（繳納土地出讓金）劃撥方式（支付拆遷和補(bǔ)償費） ? —規(guī)劃、可行性研究、場地臨時水、電、路、測量、勘察、設(shè)計費。 ? —建安工程費（土建、水暖、電照）；工程 附加支出（招投標(biāo)費、工程預(yù)算和審計費、質(zhì)量監(jiān)督費）。 ? —各地對投資建設(shè)收取的費用（供水、供電、供氣、 排污、道路等配套工程費用。 ? —按工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J 款利率估算 ? —按建安工程費的一定比例估算。 ? —房屋開發(fā)建設(shè)過程中需交納的各種稅項。 ? —房屋開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)得的正常利潤。 “三通一平” ——通水、通路、通電，平整地面 “七通一平” ——通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面 公共配套設(shè)施建設(shè)費 包括由開發(fā)商支付的非經(jīng)營性用房如居委會、派出所、托幼所、自行車棚、信報箱、公廁等； 附屬工程如鍋爐房、變電室、開閉所、煤氣調(diào)壓站的費用等； 文教衛(wèi)系統(tǒng)如中小學(xué)、文化站、門診部、衛(wèi)生所用房的建設(shè)費用。 不包括商業(yè)網(wǎng)點如糧店、副食店、菜店、小百貨店等經(jīng)營性用房的建設(shè)費用應(yīng)由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)，按規(guī)定不計入商品房價格。 （二）建筑物重置成本的測算 ——準(zhǔn)確性較高，工作量大。適用于測算建筑物更新重置成本，多用于結(jié)構(gòu)簡單的建筑物，如道路、圍墻等。 ——以待估建筑物 決算 中的 工程量 為基礎(chǔ)，按 現(xiàn)行 工程預(yù)算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)價計算的建筑工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。（效率高） （不夠準(zhǔn)確） 100%+=?建 筑 物 有 形 損 耗 率建 筑 物 實 際 已 使 用 年 限建 筑 物 實 際 已 使 用 年 限 尚 可 使 用 年 限(三）建筑物有形損耗率及建筑物實體成新率 ( 四）建筑物功能性貶值的分析測算 ? 地的最佳使用而言。 ?，將導(dǎo)致建筑物不 能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。 在資產(chǎn)評估中，土地使用權(quán)的評估通常以其最佳利用 為依據(jù)，土地和建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價值損失 一般由建筑物的功能性貶值體現(xiàn)。 不合理的設(shè)計及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大，有 效使用面積較小 ——價值損失 ——功能性貶值的表現(xiàn) ?、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào) 建筑物豪華裝修和設(shè)備超標(biāo)準(zhǔn)安裝使用 ——建筑物使 用價值增加不明顯 ——建筑物局部功能浪費 ——部分 價值得不到實現(xiàn)。 ( 五）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測算 建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值一般伴隨著利用率下降，如商業(yè) 用房的空房率增加，出租面積減少；工業(yè)用房大量閑置 ——導(dǎo)致建筑物的收益下降 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 15 000m2，該地塊的土地征地費用 (含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費和耕地占用稅 )為每畝 10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的 35%，開發(fā)商要求的投資回報率為 10% ，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%，銀行貸款年利率為 6% ，試評估該土地的價值。 成本法應(yīng)用舉例 解： 該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評估。 1．計算土地取得費 土地取得費 =10萬元 /畝 = 150元 /平方米 2．計算土地開發(fā)費 土地開發(fā)費 =2億元 /平方公里 =200元 /平方米 100 000/667= 200 000 000/1000 000=200 3．計算投資利息 土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則： 土地取得費利息 = 150 [ (1 + 6% ) 2 1 ] = (元 /平方米 ) 土地開發(fā)費利息 =200 35% [(1 +6%) 一 1] + 200 65% [ (1 + 6% ) 0. 5 － 1 ] = + =10. 23 (元 /平方米 ) 4．計算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤 =(150+200) 10% =35 (元 /平方米 ) 5．計算土地價值 土地單價 = (150 +
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