資產(chǎn)評(píng)估課件第3章房地產(chǎn)評(píng)估(編輯修改稿)
2025-02-04 18:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 40（元） （ 5）計(jì)算房屋純收益 2 5 0 0 9 0 0 4687548?? ? ?建筑物重置價(jià)年折 （元）使用年限房屋現(xiàn)值 =房屋重置價(jià) — 年折舊費(fèi) 已使用年限 =2500 900—46875 2=2156250（元） 房屋年純收益 =房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 =2156250 8%=172500（元） 年折舊 = （ 7）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格 V=240240 （ P/A,7%,46) = 240240 =3 279 281 （元） 單價(jià) =3 279 281 / 500=（元） （ 8）評(píng)估結(jié)果；本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的價(jià)格為 3279281元，單價(jià)為每平方米 （ 6）計(jì)算土地純收益 =年房地產(chǎn)純收益 — 房屋年純收益 =412740— 172500=240240（元） 第四節(jié) 成本法評(píng)估 一、成本法基本原理 根據(jù)開(kāi)發(fā)或建造待估房地產(chǎn)所需要的正常費(fèi)用（包括正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)），從而確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 二、適用范圍 ——適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，交易實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。（辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、公園、機(jī)場(chǎng)、軍隊(duì)營(yíng)房、博物館、紀(jì)念館、新開(kāi)發(fā)地等） 三、土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估 土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地增值收益 四、建筑物的評(píng)估的成本法 建筑物價(jià)格 =建筑物重置成本 建筑物貶值額 (一 )建筑物價(jià)格的構(gòu)成 ? —受讓方式（繳納土地出讓金）劃撥方式（支付拆遷和補(bǔ)償費(fèi)） ? —規(guī)劃、可行性研究、場(chǎng)地臨時(shí)水、電、路、測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)。 ? —建安工程費(fèi)（土建、水暖、電照）；工程 附加支出（招投標(biāo)費(fèi)、工程預(yù)算和審計(jì)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)）。 ? —各地對(duì)投資建設(shè)收取的費(fèi)用（供水、供電、供氣、 排污、道路等配套工程費(fèi)用。 ? —按工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J 款利率估算 ? —按建安工程費(fèi)的一定比例估算。 ? —房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需交納的各種稅項(xiàng)。 ? —房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)得的正常利潤(rùn)。 “三通一平” ——通水、通路、通電，平整地面 “七通一平” ——通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 包括由開(kāi)發(fā)商支付的非經(jīng)營(yíng)性用房如居委會(huì)、派出所、托幼所、自行車棚、信報(bào)箱、公廁等； 附屬工程如鍋爐房、變電室、開(kāi)閉所、煤氣調(diào)壓站的費(fèi)用等； 文教衛(wèi)系統(tǒng)如中小學(xué)、文化站、門診部、衛(wèi)生所用房的建設(shè)費(fèi)用。 不包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、副食店、菜店、小百貨店等經(jīng)營(yíng)性用房的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)，按規(guī)定不計(jì)入商品房?jī)r(jià)格。 （二）建筑物重置成本的測(cè)算 ——準(zhǔn)確性較高，工作量大。適用于測(cè)算建筑物更新重置成本，多用于結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的建筑物，如道路、圍墻等。 ——以待估建筑物 決算 中的 工程量 為基礎(chǔ)，按 現(xiàn)行 工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率將其調(diào)整為按現(xiàn)價(jià)計(jì)算的建筑工程造價(jià)，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。（效率高） （不夠準(zhǔn)確） 100%+=?建 筑 物 有 形 損 耗 率建 筑 物 實(shí) 際 已 使 用 年 限建 筑 物 實(shí) 際 已 使 用 年 限 尚 可 使 用 年 限(三）建筑物有形損耗率及建筑物實(shí)體成新率 ( 四）建筑物功能性貶值的分析測(cè)算 ? 地的最佳使用而言。 ?，將導(dǎo)致建筑物不 能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。 在資產(chǎn)評(píng)估中，土地使用權(quán)的評(píng)估通常以其最佳利用 為依據(jù)，土地和建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價(jià)值損失 一般由建筑物的功能性貶值體現(xiàn)。 不合理的設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大，有 效使用面積較小 ——價(jià)值損失 ——功能性貶值的表現(xiàn) ?、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào) 建筑物豪華裝修和設(shè)備超標(biāo)準(zhǔn)安裝使用 ——建筑物使 用價(jià)值增加不明顯 ——建筑物局部功能浪費(fèi) ——部分 價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)。 ( 五）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測(cè)算 建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值一般伴隨著利用率下降，如商業(yè) 用房的空房率增加，出租面積減少；工業(yè)用房大量閑置 ——導(dǎo)致建筑物的收益下降 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 15 000m2，該地塊的土地征地費(fèi)用 (含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅 )為每畝 10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里 2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為 10% ，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%，銀行貸款年利率為 6% ，試評(píng)估該土地的價(jià)值。 成本法應(yīng)用舉例 解： 該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)估。 1．計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi) =10萬(wàn)元 /畝 = 150元 /平方米 2．計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) =2億元 /平方公里 =200元 /平方米 100 000/667= 200 000 000/1000 000=200 3．計(jì)算投資利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則： 土地取得費(fèi)利息 = 150 [ (1 + 6% ) 2 1 ] = (元 /平方米 ) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息 =200 35% [(1 +6%) 一 1] + 200 65% [ (1 + 6% ) 0. 5 － 1 ] = + =10. 23 (元 /平方米 ) 4．計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =(150+200) 10% =35 (元 /平方米 ) 5．計(jì)算土地價(jià)值 土地單價(jià) = (150 +
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