【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2．A13．B14．A15．A16．C17．B18．B19．D20．B21．A22．B23．C 24．B25．D難點(diǎn)解析 9．強(qiáng)制清算價(jià)格往往低于有序清算價(jià)格，續(xù)用清算價(jià)格常高于前兩種清算價(jià)格，但無論是強(qiáng)制清算價(jià)格、有序清算價(jià)格還是續(xù)用清算價(jià)格，均低于正常市場(chǎng)價(jià)格。(三)多項(xiàng)選擇題 1．A、B、C、D2．B、C、D3．A、C、D 4．B、C、D5．A、B、C 6．B、C、D7．A、B、C8．A、B、C、D9．B、C、D10．B、C 11．A、B、C12．A、B、C、D13．B、C、D14．A、B、C、D 15．A、B、C16．A、B、D17．A、B、C18．B、C、D19．A、C、D20．A、B、D 21．B、C、D22．A、B、C23．A、B、D24．A、B25．A、B、C、D 26．A、B、D27．A、B、C、D難點(diǎn)解析11．重置成本法難于準(zhǔn)確估算資產(chǎn)的無形損耗，這是重置成本法的主要缺點(diǎn)。16．重置成本法應(yīng)用于市場(chǎng)法無法應(yīng)用的場(chǎng)合。24．在完成資產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)程序時(shí)，相關(guān)部門的分工是：申報(bào)立項(xiàng)由占有國有資產(chǎn)的單位提出申請(qǐng)；資產(chǎn)清查一般由委托單位完成；評(píng)定估算由評(píng)估人員完成；驗(yàn)證確認(rèn)由國有資產(chǎn)部門組織并負(fù)責(zé)。26．重置成本法的應(yīng)用前提是：被估資產(chǎn)不改變用途、與假定的全新資產(chǎn)有可比性、可再生或復(fù)制、隨時(shí)間的推移而貶值。古玩字畫不可再復(fù)制，而且隨時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)逐漸升高，因而不能用重置成本法第五篇：資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)案例專題估價(jià)的假設(shè)和限制條件1丶本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過持續(xù)使用為假設(shè)前提。本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及國有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，針對(duì)估價(jià)對(duì)象不存在工程款項(xiàng)拖欠糾紛為假設(shè)前提。本次估價(jià)是以北京飯店有限公司未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價(jià)是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。設(shè)該劃撥國有土地使用權(quán)隨之抵押設(shè)委托人通過向政府補(bǔ)繳地價(jià)款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國有土地使用權(quán)為假設(shè)條件。設(shè)定估價(jià)對(duì)象為法律允許在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在2002年12月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：（l）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；（2）交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象；（4）交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信｀包，（5）交易雙方有較充裕的時(shí)進(jìn)行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價(jià)。l 0、估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價(jià)。本報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不包括估價(jià)對(duì)象應(yīng)向政府補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓地價(jià)的優(yōu)先受償款額價(jià)值。1委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其它用途。1本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定；1本估價(jià)報(bào)告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價(jià)對(duì)象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。1估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測(cè)量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。l本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測(cè)貴任。1本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。l如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過了報(bào)告使用有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為北京飯店有限公司（以下簡(jiǎn)稱委托人）所提供的位于北京市區(qū)大街10號(hào)房地產(chǎn)。（構(gòu)建時(shí)6100元/建筑平米）。區(qū)位狀況區(qū)位狀況包括估價(jià)對(duì)象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。（1）坐落：估價(jià)對(duì)象坐落在北京市區(qū)大街10號(hào)；位于繁華的王府井市級(jí)商業(yè)區(qū)；西臨大街，南臨樹胡同，北臨大街，東臨總公司、醫(yī)院；南距街約公里，距火車站約公里，距首都機(jī)場(chǎng)約公里。兩名臨街。（2）交通：估價(jià)對(duì)象東側(cè)是縱貫北京南北的街，西側(cè)是北京繁華的大街；估價(jià)對(duì)象所在大街及其附近有多條公共電汽車通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。（3）環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在地是北京市區(qū)的商業(yè)、全融繁榮地帶，是北宗市市級(jí)商業(yè)中心之一，國內(nèi)外游客很多；依伴天安門廣場(chǎng)的政治中心；經(jīng)過改造的大街景觀十分優(yōu)美。（4）配套設(shè)施：該地區(qū)聚集了北京樓、廣場(chǎng)、大廈及眾多知名老字號(hào)商店等一批大型商業(yè)設(shè)施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有飯店、κ飯店、飯店、大酒店、假日飯店、大廈等多家賓館、飯店；還有館、北京、劇場(chǎng)、y醫(yī)院等大型公共場(chǎng)所；月邊各類商服會(huì)共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。權(quán)益狀況北京飯店有限公司由原北京公司、發(fā)展有限公司、投資有限公司及發(fā)展公司共同組建的。（l）土地權(quán)益根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價(jià)對(duì)象土地在內(nèi)的《國有土地使用證》（參見附件三：《國有土地使用證》∶證號(hào)：【京市東國用（200劃）字第號(hào)】； 土地用途：旅游業(yè)； 土地使用權(quán)類型：劃撥： 共有權(quán)人：無； 圖號(hào)：I12使用權(quán)面積：； 土地使用年限：無； 他項(xiàng)權(quán)利記錄： 無。（2）房屋權(quán)益委托人還擁有估價(jià)對(duì)象建筑物部分的《房屋所有權(quán)證》（參見附件四：《房屋所有權(quán)證》： 證號(hào)：【京房權(quán)證市東字第號(hào)】）；總建筑面積：平方米；共有權(quán)人：無； 用途：旅游；建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架剪力墻； 樓層：地上9層，地下2層。他項(xiàng)權(quán)利記錄：無。（3）權(quán)益確定根據(jù)上述權(quán)證，估價(jià)人員認(rèn)為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托人合法擁有估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及劃撥國有土地使用權(quán)。委托人具有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。估價(jià)對(duì)象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭(zhēng)議，也無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。但在評(píng)估價(jià)值中，不包含“當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。實(shí)物狀況實(shí)物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實(shí)體的建筑指標(biāo)、裝修設(shè)備、功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)狀況、使用維護(hù)等。（l）飯店概況飯店于1988年1月開工建設(shè)，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)。1998年～2000年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級(jí)飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。（2）建筑技術(shù)指標(biāo)依據(jù)委托人提供的含有估價(jià)對(duì)象的《國有土地使用權(quán)》、《房屋所有權(quán)證》及建筑施工平面圖：（3）功能分區(qū)及配備估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)涉外酒店式物業(yè)，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。估價(jià)對(duì)象建筑物中客房部分有國著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配中央空調(diào)、安全消防系統(tǒng)、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險(xiǎn)柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò)DDN專線等設(shè)施；商務(wù)客房提供無限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD，點(diǎn)播系統(tǒng)等商務(wù)保障。餐飲用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的，可供1200個(gè)同時(shí)就餐的6個(gè)各式中西餐廳及宴會(huì)廳等；娛樂設(shè)施有康樂中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺(tái)球；服務(wù)設(shè)施商品部等；6個(gè)可容納9～70人的各種會(huì)議廳；一個(gè)可隨意組合、容納100～