【正文】 估價(jià)結(jié)果收益法、成本法各占50%權(quán)重。且1998年～2001年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。確定綜合成新率其中土地采用年期修正，建筑物計(jì)算折舊，按價(jià)值比綜合確定。發(fā)展商投資利潤(rùn)按照北京市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，根據(jù)北京市房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的規(guī)定，應(yīng)按照不同的年期，發(fā)展商利潤(rùn)率取不同的值。由于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，假設(shè)資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長(zhǎng)期貸款年利率為6%。管理費(fèi)用開發(fā)管理費(fèi)包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，取l－%投資利息投資利息為土地、建筑物建造和管理費(fèi)用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機(jī)會(huì)成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。（2）前期工程及其他專業(yè)費(fèi)等根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)情況，前期工程、建設(shè)期間稅費(fèi)及其他專業(yè)費(fèi)等見下表。建筑物建造成本（1）建安工程費(fèi)根據(jù)北京市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關(guān)文注規(guī)定、北京有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價(jià)、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費(fèi)的測(cè)算如下。（2）小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為折合建筑面積250元/m2。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，先按照出讓計(jì)算，最高出讓年限40年計(jì)算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級(jí)別為商業(yè)二級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)樓面熟地價(jià)為地上5680～7680元/平方米，地下為地上的l/3；。土地取得成本土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等，一般由購(gòu)置土地的價(jià)款（相當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)）、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)和其他費(fèi)用（策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等）構(gòu)成。本案例若重新取得經(jīng)營(yíng)性土地應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。重置價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造的與估價(jià)對(duì)象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)值。采用成本法估價(jià)整體價(jià)格成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。因此，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象處置時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交的出讓地價(jià)款，應(yīng)從上述得出的價(jià)格中扣除土地出讓全地價(jià)款部分。若補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為40年，則本次估價(jià)按估價(jià)對(duì)象收益年期40年計(jì)算。所以本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時(shí)，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。收益年限的確定估價(jià)對(duì)象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國(guó)家征用，否則將持續(xù)使用。目前，%較低，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險(xiǎn)一般，流動(dòng)性一般等。（12）物業(yè)管理酬金約為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的3%，為250萬(wàn)元確定報(bào)酬率估價(jià)人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來(lái)確定報(bào)酬率。（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營(yíng)業(yè)稅額的7%、3%，%計(jì)算（2）營(yíng)業(yè)成本客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31%康樂(lè)中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14%（3）工資及福利工資及福利費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收人的11%（4）營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占營(yíng)業(yè)收入的10%（5）管理財(cái)務(wù)費(fèi)行政管理費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的7%（6）市場(chǎng)推廣費(fèi)%（7）能源維修費(fèi)能源維修費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的7%（8）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%%（9）房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)%（10）土地使用費(fèi)。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費(fèi)用和資本性支出。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、委托人實(shí)行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。%，屬正常比例。平均63%。其中，地下車庫(kù)建筑面積為2368平方米，有88個(gè)車位；地上車庫(kù)建筑面積為1261平方米，有24－個(gè)車位。這個(gè)租金水平較為穩(wěn)定，符合市場(chǎng)水平，預(yù)測(cè)未來(lái)收入保持該水平不變。（3）出租部分根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l3～16元，一層20～25元，二層18～22元、三層為l 5～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬(wàn)元。概況如下表：估價(jià)人員分別對(duì)以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查并聽取了經(jīng)營(yíng)人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，確定人均日消費(fèi)在200元，%。在確定年平均租金時(shí)，考慮淡季時(shí)間占34%。估價(jià)人員調(diào)查了估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，類似物業(yè)的市場(chǎng)租金見下表。該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應(yīng)，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場(chǎng)發(fā)展前景，估價(jià)對(duì)象相比一般倔￣店應(yīng)有一定的市場(chǎng)變現(xiàn)能力。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有飯店、飯店、飯店、大酒店、假日飯店、大廈等多家賓館、飯店。按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價(jià)對(duì)象飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會(huì)議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。從北京的情況看，五星級(jí)飯店的客戶群不同于三星級(jí)飯店以下的客戶群，相對(duì)比較穩(wěn)定。三星級(jí)飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。北京飯店業(yè)管理市場(chǎng)開發(fā)程度較高，較早與國(guó)際市場(chǎng)接軌，管理規(guī)范化水平較高2001年，北京有五星級(jí)飯店2 1家、四星級(jí)飯店35家、三星級(jí)飯店123家、二星級(jí)飯店149家、一星級(jí)飯店35家、其他58家。多家合資飯店由國(guó)際著名的飯店管理集團(tuán)實(shí)施管理。盡管客房增長(zhǎng)這么多，這說(shuō)明1999年以來(lái)市場(chǎng)整體增長(zhǎng)大于飯店增長(zhǎng)幅度，是一個(gè)發(fā)展的大好形勢(shì)。到2000年末，全國(guó)共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長(zhǎng)49%。飯店供應(yīng)方面，1999年以來(lái)也發(fā)生了重大變化。全國(guó)6646家國(guó)有經(jīng)濟(jì)飯店，⒛。從全球飯店業(yè)發(fā)展來(lái)看，我國(guó)尚處于行業(yè)的成長(zhǎng)期。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會(huì)對(duì)飯店業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國(guó)家積極推動(dòng)和扶持的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入l元，；旅游業(yè)每增加一個(gè)直接從業(yè)人員，社會(huì)就能增加5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。一、十北京飯店用房市場(chǎng)分析世界經(jīng)濟(jì)的蕭條對(duì)涉外旅游飯店市場(chǎng)產(chǎn)生了不良影響，但人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)仍充滿信心。在“十五”計(jì)劃宏觀政策引導(dǎo)下、在加入WTO和舉辦2008奧運(yùn)等重大利好因素的刺激下，在北京經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長(zhǎng)的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格和空置基本穩(wěn)定。近年來(lái)北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。該飯店除餐飲、商品部、康樂(lè)中心、會(huì)議廳自營(yíng)外，其余為出租。1994年以前為4000～7000萬(wàn)元；1995～1997達(dá)11 000以上：1998～2000年為10000～9000萬(wàn)元；2001年為13100萬(wàn)元，根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)狀況，預(yù)計(jì)2002年的年?duì)I業(yè)收入比上年增長(zhǎng)10%以上。估價(jià)對(duì)象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時(shí)間和用量上可以滿足項(xiàng)目需求。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)；配備了相關(guān)設(shè)施設(shè)備，如煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。（4）裝修設(shè)備估價(jià)對(duì)象建筑物內(nèi)外，均按照五星級(jí)飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了較高檔次的內(nèi)外裝修。估價(jià)對(duì)象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測(cè)中控室等。餐飲用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的，可供1200個(gè)同時(shí)就餐的6個(gè)各式估價(jià)對(duì)象建筑物中客房部分有國(guó)著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。該