【正文】 3）出租部分根據(jù)有關租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l3～16元，一層20～25元，二層18～22元、三層為l 5～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元。該總租金已為有效毛租金收入 ，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。這個租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預測未來收入保持該水平不變。（4）停車場飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368平方米，有88個車位；地上車庫建筑面積為1261平方米，有24－個車位。若按小時計費，5元/小時，每天按12小時營業(yè)時間、節(jié)假日停車率90%，平日50%。平均63%。（5）附屬及設備用房地上地下共有附屬及設備用房5863，34 m2，是屬于應由估價對象的收益性商業(yè)用房分攤 的面積，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益。%，屬正常比例。（6）餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計？年運營費用運營費用是指為維護飯店房地產(chǎn)持續(xù)運營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。根據(jù)估價對象的經(jīng)營特點、委托人實行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項經(jīng)營費用。年經(jīng)營費用包括營業(yè)稅l金及附加、營業(yè)成本費用、人員工資福利、營業(yè)費用、管理財務費、能源事業(yè)費消耗、維護修理零部件更新費、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險費、商業(yè)設備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權費用和資本性支出。各項成本費用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。（1）營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護建設稅和教育附加為營業(yè)稅額的7%、3%，%計算（2）營業(yè)成本客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31%康樂中心等配套設施用房成本占其收入的14%（3）工資及福利工資及福利費約占營業(yè)收人的11%（4）營業(yè)費用營業(yè)費用約占營業(yè)收入的10%（5）管理財務費行政管理費約占營業(yè)收入的7%（6）市場推廣費%（7）能源維修費能源維修費約占營業(yè)收入的7%（8）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%%（9）房產(chǎn)保險費%（10）土地使用費。（11）商業(yè)設備折舊即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設備及客房家具的年折舊費為210萬元。（12）物業(yè)管理酬金約為運營費用的3%，為250萬元確定報酬率估價人員確定采用累加法，即安全利率加風險調(diào)整值法來確定報酬率。安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值包括投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。目前，%較低，根據(jù)估價對象所在地區(qū)現(xiàn)在和預測未來的經(jīng)濟狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風險一般，流動性一般等。%。收益年限的確定估價對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。所以本次評估是以估價對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設前提。估價對象建筑物為鋼混結構的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補交土地使用權出讓地價款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權出讓最高年限為40年，則本次估價按估價對象收益年期40年計算。土地出讓金估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價款。因此，估價對象房地產(chǎn)價值不應包括估價對象處置時應向政府補交的出讓地價款，應從上述得出的價格中扣除土地出讓全地價款部分。通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調(diào)查，根據(jù)北京市基準地價及其修正結果（計算過程略），并結合估價對象實際情況，確定地區(qū)旅游類酒店房地產(chǎn)應補辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓（金）地價款為地上商業(yè)2000元/m地上車庫900元/m地下收益部分面積按地上價格l/3即660元/m2計算，則補交的出讓（金） 0萬元。采用成本法估價整體價格成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。重置價格是假設在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用（包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、投資利，弘、銷售費用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會平均開發(fā)利潤。本案例若重新取得經(jīng)營性土地應通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類房地產(chǎn)的市場價格和水平測算。土地取得成本土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等，一般由購置土地的價款（相當基準地價）、小區(qū)建設配套費和其他費用（策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等）構成。（l）購置土地的價款根據(jù)《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權基準地價的通知》【京政發(fā)［2002］32號】文件，正常購置土地價款包括毛地價（土地使用權出讓金、市政基礎設施建設費）及拆遷費等。估價對象土地使用權性質(zhì)為劃撥，先按照出讓計算，最高出讓年限40年計算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級別為商業(yè)二級，基準地價樓面熟地價為地上5680～7680元/平方米，地下為地上的l/3；。確定估價對象的土地購置J總價折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區(qū)建設配套費地區(qū)建設配套費為折合建筑面積250元/m2。（3）其他策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等，%。建筑物建造成本（1）建安工程費根據(jù)北京市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關文注規(guī)定、北京有關招投標工程的中標價、附屬、配套、室外工程的建筑、結構、高檔裝修、設備安裝等的建安工程費的測算如下。建安工程費單位造價為6100元/m2。（2）前期工程及其他專業(yè)費等根據(jù)北京市有關規(guī)定和市場情況，前期工程、建設期間稅費及其他專業(yè)費等見下表。管理費用開發(fā)管理費包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，取l－%投資利息投資利息為土地、建筑物建造和管理費用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機會成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。根據(jù)該項目的建筑和結構類型、建筑面積，按照2000年《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。由于本項目的特點，假設資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長期貸款年利率為6%。銷售稅費銷售費用包括廣告宣傳和銷售代理費，%，%，合計，7%。發(fā)展商投資利潤按照北京市當前的市場狀況，根據(jù)北京市房地產(chǎn)評估技術標準（試行）的規(guī)定，應按照不同的年期，發(fā)展商利潤率取不同的值?？紤]到本項目開發(fā)年限較長在2，5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置、建設期風險也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤率為25%。確定綜合成新率其中土地采用年期修正，建筑物計算折舊，按價值比綜合確定。估價對象于1991年8月建成，至今經(jīng)過年限已達1 I年，但經(jīng)過估價人員現(xiàn)場踏勘和工程人員介紹：基礎、承重結構、墻、屋面、樓板，結構完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設備主機運行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價人員的經(jīng)驗判斷，有效經(jīng)過年限小于實際經(jīng)過年限，同時根據(jù)估價對象土地與建筑物的比例、長壽命項目與設備、裝修等項目的比例，及分類折舊計算，綜合年限法與實際觀察法，確定綜合成新率為90%。估價結果收益法、成本法各占50%權重。附件附件一：估價對象位置示意圖 附件二：《國有土地使用合同》復印件 附件三：《國有土地使用證》復印件 附件四：《房屋所有權證》復印件 附件五：估價對象現(xiàn)狀照片 附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復印件附件七：估價機構房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書 附件八：房地產(chǎn)估價師資格證書