【正文】 400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級高標準的服務(wù)。估價對象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測中控室等。經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘，估價對象的功能分區(qū)如下。（4）裝修設(shè)備估價對象建筑物內(nèi)外，均按照五星級飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進行了較高檔次的內(nèi)外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場；配備了相關(guān)設(shè)施設(shè)備，如煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。估價對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時間和用量上可以滿足項目需求。（5）經(jīng)營狀況該飯店的營業(yè)收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且營運成本率降低，經(jīng)營逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為4000～7000萬元；1995～1997達11 000以上：1998～2000年為10000～9000萬元；2001年為13100萬元，根據(jù)目前經(jīng)營狀況，預(yù)計2002年的年營業(yè)收入比上年增長10%以上。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。該飯店除餐飲、商品部、康樂中心、會議廳自營外，其余為出租。2001年平均入位率為70%～80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。（6）使用維護估價對象為五星級酒店，1998－2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護及使用狀況良好，各部位基本無較大磨損，屬于完好房。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。市場背景分析l、北京市房地產(chǎn)情況北京是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟、科學(xué)技術(shù)以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的⒛08北京奧運，對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來北京的經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成：城八區(qū)危改有計劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)：完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。在“十五”計劃宏觀政策引導(dǎo)下、在加入WTO和舉辦2008奧運等重大利好因素的刺激下，在北京經(jīng)濟多年保持2位數(shù)增長的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空置基本穩(wěn)定。2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，%。北京飯店用房市場分析世界經(jīng)濟的蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對中國經(jīng)濟的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五一、十一長假等政策刺激消費，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿(mào)易預(yù)計會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟蕭條的不良影響。飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強的關(guān)聯(lián)度。旅游活動可以直接帶動和推進相關(guān)社會生產(chǎn)活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入l元，；旅游業(yè)每增加一個直接從業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)機會。飯店行業(yè)在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，在現(xiàn)代發(fā)達國家的經(jīng)濟體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國家積極推動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟環(huán)境將促進旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加；另一方面，經(jīng)濟衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消減商務(wù)和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長期。在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業(yè)收入），上繳營業(yè)稅；。全國6646家國有經(jīng)濟飯店，⒛。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，。飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，%，增長l %，全國有旅游飯店7035家。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148家；三星級飯店1899冢，增加607家：二星級飯店3061家，增加1163冢；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。北京的大部分飯店是20世紀80年代和90年代建成的，具有國際先進水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國際著名的飯店管理集團實施管理。2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問，數(shù)量居全國各城市之首：營業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、均排名第一； 5億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。北京飯店業(yè)管理市場開發(fā)程度較高，較早與國際市場接軌，管理規(guī)范化水平較高2001年，北京有五星級飯店2 1家、四星級飯店35家、三星級飯店123家、二星級飯店149家、一星級飯店35家、其他58家。四星級和五星級飯店客房總數(shù)26561間。三星級飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測北京的星級飯店總數(shù)將達到800家、客房13萬問，屆時市場競爭也會相當激烈。從北京的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。%，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會有大幅增長，所以五星級飯店的市場經(jīng)營狀況看好。按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價對象飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。周邊市場分析估價對象位于地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有飯店、飯店、飯店、大酒店、假日飯店、大廈等多家賓館、飯店。周邊類似5星級飯店，所設(shè)豪華套間、行政套間和標準間的日房價，如飯店為660－2 l 90元，x大酒店600－1920元，飯店820－2300元左右，競爭激烈。該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應(yīng)，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，估價對象相比一般倔￣店應(yīng)有一定的市場變現(xiàn)能力。估價測算過程客房部分收入估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標準客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進行了適合其使用用途的裝修。估價人員調(diào)查了估價對象的實際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市場租金見下表。依據(jù)其實際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價水平：豪華套房；行政套房，標準客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時，考慮淡季時間占34%。餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營部分估價對象中共有餐廳六個，共可容納700多人同時就餐，加宴會廳等約容納1200人。概況如下表：估價人員分別對以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營狀況進行了實地調(diào)查并聽取了經(jīng)營人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財務(wù)報表，對照當?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，確定人均日消費在200元，%。（2）康樂中心等自營部分主樓部分的康樂中心、會議廳、商品部自營用房主要包括如下：估價人員對以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營狀況進行了實地調(diào)查，了解了近年該飯店的財務(wù)報表，對照當?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。（