【正文】 飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)。地上9層、地下2層，由地上9層、地下2層的建筑物組成。實(shí)物狀況實(shí)物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實(shí)體的建筑指標(biāo)、裝修設(shè)備、功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)狀況、使用維護(hù)等。估價(jià)對(duì)象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭(zhēng)議，也無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。（3）權(quán)益確定根據(jù)上述權(quán)證，估價(jià)人員認(rèn)為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托人合法擁有估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。（2）房屋權(quán)益委托人還擁有估價(jià)對(duì)象建筑物部分的《房屋所有權(quán)證》（參見附件四：《房屋所有權(quán)證》： 證號(hào)：【京房權(quán)證市東字第號(hào)】）；總建筑面積：平方米；共有權(quán)人：無； 用途：旅游；建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架剪力墻； 樓層：地上9層，地下2層。權(quán)益狀況北京飯店有限公司由原北京公司、發(fā)展有限公司、投資有限公司及發(fā)展公司共同組建的。（4）配套設(shè)施：該地區(qū)聚集了北京樓、廣場(chǎng)、大廈及眾多知（2）交通：估價(jià)對(duì)象東側(cè)是縱貫北京南北的街，西側(cè)是北京繁華的大街；估價(jià)對(duì)象所在大街及其附近有多條公共電汽車通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。（1）坐落：估價(jià)對(duì)象坐落在北京市區(qū)大街10號(hào)；位于繁華的王府井市級(jí)商業(yè)區(qū)；西臨大街，南臨樹胡同，北臨大街，東臨總公司、醫(yī)院；南距街約公里，距火車站約公里，距首都機(jī)場(chǎng)約公里。（構(gòu)建時(shí)6100元/建筑平米）。l如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過了報(bào)告使用有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。l本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測(cè)貴任。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定；1本估價(jià)報(bào)告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價(jià)對(duì)象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。1委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其它用途。l 0、估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價(jià)。估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在2002年12月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：（l）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；（2）交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象；（4）交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信｀包，（5）交易雙方有較充裕的時(shí)進(jìn)行交易。設(shè)該劃撥國(guó)有土地使用權(quán)隨之抵押設(shè)委托人通過向政府補(bǔ)繳地價(jià)款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國(guó)有土地使用權(quán)為假設(shè)條件。估價(jià)對(duì)象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價(jià)是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，針對(duì)估價(jià)對(duì)象不存在工程款項(xiàng)拖欠糾紛為假設(shè)前提。古玩字畫不可再?gòu)?fù)制，而且隨時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)逐漸升高，因而不能用重置成本法第五篇：資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)案例專題估價(jià)的假設(shè)和限制條件1丶本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過持續(xù)使用為假設(shè)前提。24．在完成資產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)程序時(shí)，相關(guān)部門的分工是：申報(bào)立項(xiàng)由占有國(guó)有資產(chǎn)的單位提出申請(qǐng)；資產(chǎn)清查一般由委托單位完成；評(píng)定估算由評(píng)估人員完成；驗(yàn)證確認(rèn)由國(guó)有資產(chǎn)部門組織并負(fù)責(zé)。(三)多項(xiàng)選擇題 1．A、B、C、D2．B、C、D3．A、C、D 4．B、C、D5．A、B、C 6．B、C、D7．A、B、C8．A、B、C、D9．B、C、D10．B、C 11．A、B、C12．A、B、C、D13．B、C、D14．A、B、C、D 15．A、B、C16．A、B、D17．A、B、C18．B、C、D19．A、C、D20．A、B、D 21．B、C、D22．A、B、C23．A、B、D24．A、B25．A、B、C、D 26．A、B、D27．A、B、C、D難點(diǎn)解析11．重置成本法難于準(zhǔn)確估算資產(chǎn)的無形損耗，這是重置成本法的主要缺點(diǎn)。應(yīng)把企業(yè)視為具有獨(dú)立生產(chǎn)和獲利能力的有機(jī)整體，而不能看成各單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合。24．現(xiàn)場(chǎng)工作不包括分析委托方的評(píng)估表格。最終成交的價(jià)格水平取決于雙方當(dāng)事人的協(xié)商。12．這就是資產(chǎn)評(píng)估的咨詢性。9．商譽(yù)與企業(yè)合為一體，是企業(yè)整體資產(chǎn)的一部分，不能獨(dú)立存在和單獨(dú)出售。A．按是否具有法律保護(hù)形態(tài)，可以分為有確定法律保護(hù)形態(tài)的無形資產(chǎn)和無確定法律保護(hù)形態(tài)的無形資產(chǎn)B．按取得方式不同，分為原始取得的無形資產(chǎn)和繼受取得的無形資產(chǎn)C．按性質(zhì)和內(nèi)容不同，可以分為技術(shù)型無形資產(chǎn)和非技術(shù)型無形資產(chǎn)D．按構(gòu)成特點(diǎn)不同，可以分為可確指的無形資產(chǎn)和不可確指的無形資產(chǎn)三、參考答案與難點(diǎn)解析(一)判斷題 1．2．√3． 4．√5．6．7．√8．√9． 10．11．√12．√13．14．15．16．√17．√18．√ 19．20．√21．22．23．√24．25．26．√27．√難點(diǎn)解析 1．收益現(xiàn)值的本質(zhì)是剩余產(chǎn)品價(jià)值的本金化。A．社會(huì)平均收益率B．行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)C．市場(chǎng)條件D．國(guó)家政策26．在對(duì)下列資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可采用重置成本法的有()。A．國(guó)有企業(yè)股份制改造 B．國(guó)有企業(yè)融入外資進(jìn)行合資經(jīng)營(yíng)C．國(guó)有企業(yè)租賃承包 D．企業(yè)聯(lián)營(yíng)24．某廠因進(jìn)行貸款擔(dān)保，須對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以下評(píng)估程序中可由該廠負(fù)責(zé)的有()。A．資產(chǎn)能夠快速出售B．有公平的市場(chǎng)環(huán)境 C．有現(xiàn)實(shí)或潛在的市場(chǎng)需求D．有可供比較的市場(chǎng)交易為例22．在企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估中，所選資產(chǎn)收益率一般應(yīng)包括()。A．按行業(yè)平均利潤(rùn)確定 B．按銀行存款利率確定C．按加權(quán)平均資金成本確定 D．按安全利率力I~1．風(fēng)險(xiǎn)利率確定20．對(duì)于無形資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)選擇，下列說法正確的是()。A．無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B．無形資產(chǎn)攤銷 C．無形資產(chǎn)投資D．無形資產(chǎn)開發(fā)18．與各種有形資產(chǎn)相比，無形資產(chǎn)的特點(diǎn)包括()。A．成本的不完整性B．成本與資產(chǎn)的弱對(duì)應(yīng)性 c．成本的虛擬性D．成本的明確性16．下列哪種無形資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估可采用重置成本法()。A．具有一定的科學(xué)性與可行性，并已為國(guó)際評(píng)估界所公認(rèn)B．所需評(píng)估參數(shù)和有關(guān)資料依據(jù)比較易于取得 c．適宜評(píng)估無市場(chǎng)交易、無現(xiàn)實(shí)收益和預(yù)期收益的資產(chǎn)D．能夠準(zhǔn)確估算資產(chǎn)的無形損耗12．采用現(xiàn)行市價(jià)法確定被估資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵在于正確確定資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格，變現(xiàn)價(jià)格的確定方法有()A．直接法B．市場(chǎng)調(diào)整法 c．成本銷售法D．趨勢(shì)外推法13．應(yīng)用清算價(jià)格法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)具備一定的前提條件，這些前提條件包括()A．資產(chǎn)使用 B．資產(chǎn)可以在市場(chǎng)上快速出售變現(xiàn)c．有具有法律效應(yīng)的破產(chǎn)處理文件或抵押合同為依據(jù) D．所賣收入足以補(bǔ)償因清算變現(xiàn)而附加的支出額14．資產(chǎn)評(píng)估中選擇評(píng)估方法應(yīng)遵循的原則包括()。A．被估資產(chǎn)不改變?cè)杏猛?B．資產(chǎn)使用C．被估資產(chǎn)為能用貨幣衡量未來期望收益的資產(chǎn) D．產(chǎn)權(quán)所有者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣衡量10．資產(chǎn)的實(shí)體性貶值可采用()進(jìn)行估算。A．確定委托評(píng)估資產(chǎn)是否存在B．確定委托評(píng)估資產(chǎn)與賬面是否一致C．搜集所需的數(shù)據(jù)資料 D．確定被評(píng)估資產(chǎn)的成新率8．下列表述中，能概括無形資產(chǎn)本質(zhì)特征的有()。A．建筑物自然老化 B．建筑物磨損 C．自然災(zāi)害引起的建筑物功能減退D．由于生產(chǎn)工藝改進(jìn)引起建筑物設(shè)備陳舊，應(yīng)注意()等因素對(duì)現(xiàn)行市價(jià)的影響。A．細(xì)節(jié)分析法B．收益法C．物價(jià)指數(shù)法D．功能價(jià)值法4．在采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，所選擇的參照物應(yīng)與被評(píng)估對(duì)象在()等方面具有可比性。A．真實(shí)性原則B．可行性原則C．公平性原則D．科學(xué)性原則2．在確定預(yù)期收益時(shí)，應(yīng)著重注意()對(duì)預(yù)期收益的影響。A．設(shè)備購(gòu)置費(fèi)B．運(yùn)輸費(fèi)用C．利息費(fèi)用D．安裝費(fèi)用24．了解機(jī)器設(shè)備現(xiàn)時(shí)的完整性、外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，屬于機(jī)器設(shè)備的()。． A．②①③④B．③①②④C．②④①③D．④②①③22．資產(chǎn)評(píng)估中，實(shí)體性貶值的估算可采用()。A．重置成本B．市場(chǎng)價(jià)格C．清算價(jià)格D．收益現(xiàn)