【正文】 正常的市場價格行情 ， 才能評估出客觀合理的價格 。 三、市場比較法的操作步驟 ? 搜集交易實例； ? 選取可比實例； ? 建立價格可比基礎(chǔ)； ? 進行交易情況修正； ? 進行交易日期修正； ? 進行房地產(chǎn)狀況修正； ? 求出比準價格。 ? （ 4）市場交易實例與待估房地產(chǎn)均能顯示各自具備的條件，以便進行逐項的比較，衡量其相關(guān)程度，找出其中的差異。 ? （ 3） 買賣房地產(chǎn)與評估對象房地產(chǎn)在供求關(guān)系上應(yīng)是一致的 。 在選擇交易實例比較時 ， 選擇對象應(yīng)是同一地區(qū)或同一供需圈具有相同條件的類似的房地產(chǎn) 。 只有在掌握了一定的買賣實例作為分析 、 比較案例的前提下 ， 同時實例還必須是市場近期發(fā)生的 、 并能反映真實的市場情況 ， 才能運用市場比較法 。 ? 但對于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)如學(xué)校 、 圖書館 、 博物館 、寺廟等則難以運用此法進行估價 。 ? 在房地產(chǎn)市場發(fā)展比較發(fā)達的西方國家及中國沿海開放地區(qū) ， 它是一種說服力較強 、 具有現(xiàn)實性 、 適用范圍廣 、被普通采用的重要的估價方法 。 ? 替代原理的作用，可以通過類似房地產(chǎn)已知的交易價格的比較求得對象房地產(chǎn)的未知價格，這是比較法得以成立的理論依據(jù)。 ? 也就是說在房地產(chǎn)市場上 ， 有理性的買賣雙方都會在替代原理的作用下 ， 將交易對象的價格與類似房地產(chǎn)的價格進行比較 ， 然后決定是否交易 。 ? 房地產(chǎn)價格亦符合這一規(guī)律 。 ? 這種經(jīng)濟主體選擇行為產(chǎn)生的結(jié)果就是效用均等的物品之間會產(chǎn)生替代作用 ， 即在市場上具有同樣效用的商品價格 ， 或類似房地產(chǎn)價格 ， 會互相接近 。 ? 經(jīng)濟學(xué)的基本原理告訴我們 ， 經(jīng)濟主體在市場上進行各類經(jīng)濟活動時 ， 總是想以最小的代價 （ 或費用 ） 去獲取最大的效用 （ 或收益 ） 。 ? 2. 市場比較法的理論依據(jù) 。 – 類似房地產(chǎn)是指在用途 、 建筑結(jié)構(gòu) 、 所處地區(qū) 、 估價目的 、 成交價格類型等方面與估價對象相同或近似的房地產(chǎn) 。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用 ， 其價值自然會降低 。 ? （ 5） 建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào) 。如建筑物高度限制 、 消防管制 、 環(huán)境保護等 。 ? （ 4） 法律限制 。 – 建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本 ， 更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用的安全性 、 方便性和舒適性 。 ? 建筑物形狀 、 設(shè)計風(fēng)格 、 建筑裝飾應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng) ， 建筑物設(shè)計 、 設(shè)備是否與其功能相適應(yīng) ， 對建筑物價格有很大的影響 。 ? 如果建筑物的面積或高度與基地及周圍環(huán)境不相協(xié)調(diào) ，該建筑物的價值會大大降低 。 ? 建筑物的建筑面積 、 居住面積 、 高度等不同 ， 則建筑物的重建成本也不相同 。 ? 在影響房地產(chǎn)價格的個別因素中 ， 影響土地價格的個別因素和影響建筑物價格的個別因素并不完全相同 ， 以下闡述影響建筑物價格的個別因素 。 ? 在年地租不變的前提下 ， 土地使用年期越長 ， 地價越高 。 一般來說 ， 對于同一宗土地而言 ， 商業(yè)用地 、 住宅用地 、 工業(yè)用地的地價是遞減的 。 ? （ 6） 用途因素 。 容積率越大 ，地價越高；反之 ， 容積率越小 ， 地價越低 。 ? （ 5） 容積率因素 。 ? 地勢因素是指該土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與鄰近道路的高低關(guān)系對地價的影響，一般來說，地勢高的宗地地價比地勢低的宗地價格高。地質(zhì)條件對于高層建筑和工業(yè)用地的地價影響尤其大。地質(zhì)條件決定著土地的承載力。 ? 地力又稱土地肥沃程度或土地肥力。 ? 一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。 ? 土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。 ? 宗地臨街深度過淺 、 過深 ， 都不適合土地最佳利用 ， 從而影響地價水平 。 ? 一般來說 ， 宗地面積必須適宜 ， 規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮 ， 從而降低單位地價 。 當區(qū)位由劣變優(yōu)時 ， 地價會上升；相反 ， 則地價下跌 。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別 。 – 區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素 。 ? 土地個別因素，是宗地自身的條件和特征對該地塊價格的影響。 （三）個別因素 ? 個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素 。 ? 5. 環(huán)境狀況因素。 主要包括電影院 、 圖書館 、 博物館 、 俱樂部 、 文化館等設(shè)施 。 主要包括學(xué)校 、 醫(yī)院 、 農(nóng)貿(mào)市場 、 銀行 、 儲蓄所 、 郵電局等設(shè)施 。 主要包括供水 、 排水 、 供電 、 供氣 、 供熱和通訊等設(shè)施 。 ? 4. 城市設(shè)施狀況因素 。 – 這是指交通的便捷程度 ， 包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度 。 – 這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度 ， 道路的級別 （ 主干道 、 次干道 、 支路 ） 越高 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高 。 如果商服繁華度較高 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高 。 ? 1. 商服繁華因素 。 （二）區(qū)域因素 ? 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會 、經(jīng)濟 、 行政 、 技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性 ， 對該區(qū)域內(nèi)的各塊 土地的價格水平產(chǎn)生影響 。 ? 心理因素 。 – 交通管制包括禁止通行 ， 實行單行道及限制通行時間等規(guī)定 。 例如將非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn) ， 將建制鎮(zhèn)升格為市 ， 或?qū)⒔?jīng)濟落后地區(qū)的地方劃歸經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)管理 ， 都會促進房地產(chǎn)價格水平上漲 。 – 一個地區(qū)的行政隸屬關(guān)系發(fā)生變更 ， 也會影響其房地產(chǎn)價格水平 。 對某一地區(qū)在稅收 、 管理等方面的優(yōu)惠政策 ， 會吸引投資 、 增加收益 ， 促進房地產(chǎn)價格上漲 。 進行房地產(chǎn)估價時 ， 需考慮不同稅種對房地產(chǎn)市場中供需雙方的不同影響 。 ? （ 3） 稅收制度 、 投資傾斜 、 優(yōu)惠政策 。 這些因素決定了一個城市的性質(zhì) 、 發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模 ， 還決定城市用地結(jié)構(gòu) 、 城市景觀輪廓線 、 地塊用途 、 利用程度等 。某些時期也可能實行低地價政策，抑制地價上漲。 ? 隨著住房制度改革的深入 、 住房進一步商品化 ， 住房價格逐步由市場決定 。 ? 改革開放以來 ， 土地使用制度發(fā)生了重大變革 ， 土地使用權(quán)可以依法出租 、 轉(zhuǎn)讓 ， 地價隨著經(jīng)濟的發(fā)展而上升 。 ? 土地使用制度科學(xué)合理 ， 可以調(diào)動土地利用者或投資者的積極性 ， 促進土地資源合理配置 、 帶動土地增值 ， 導(dǎo)致地價上漲 。主要指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。 ? 社會、經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格的影響，主要是以利益為中心，但行政因素的影響，則以公益為中心，行政因素是從公益觀點，積極扶助和促進房地產(chǎn)的利用，或限制其消極作用，但最終目的是提高整體房地產(chǎn)的效用。 ? 社會福利的狀態(tài)，會影響社會文化生活水平，從而間接地影響地價水平。 一個地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜 、 搶劫等犯罪案件 ， 則意味著該地區(qū)居民的生命財產(chǎn)缺乏保障 ， 因此會造成地價低落 。 ? （ 4） 教育科研水平和治安因素 。 ? ② 當預(yù)測房地產(chǎn)價格將進一步下跌的房地產(chǎn)投機商紛紛拋售時 ， 在市場上造成一種虛假的供過于求的現(xiàn)象 ， 引起房地產(chǎn)價格下跌 。 ? 房地產(chǎn)投機是市場經(jīng)濟下的一種明顯的社會現(xiàn)象 ， 是投資者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動獲得超額利潤的行為 。比如，隨著家庭人口平均數(shù)的下降，即家庭小型化，對總的住宅套數(shù)的需求將增加，因此，對房地產(chǎn)的需求會增加，房地產(chǎn)的價格也就會上漲。家庭規(guī)模是指社會或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。居民素質(zhì)較高的地區(qū)，居住環(huán)境也力求寬敞舒適，房地產(chǎn)價格水平一般趨高，居民素質(zhì)較低的地區(qū)，組成復(fù)雜，秩序欠佳，房地產(chǎn)價格則會低落，尤其是居住用地的地價會降低。 但是 ， 在人口密度過高的地區(qū) ， 生活環(huán)境的舒適程度已受到影響 ， 因此 ， 也有可能降低土地價格 。 人口密度高的地區(qū) ， 一般房地產(chǎn)的供給相對缺乏 ， 供不應(yīng)求 ， 因此 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平趨高 。 人口總量增長 ， 對房地產(chǎn)的需求就會增大 ， 房地產(chǎn)價格一般也就會上升 ， 反之 ，房地產(chǎn)價格則下降 。 具體來說 ，人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量 、 人口密度和人口素質(zhì)三個方面 。 ? 社會因素 ? （ 1） 人口因素 。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在這里主要是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟及國民生產(chǎn)總值