【正文】 易雙方的基本情況及交易目的； – （ 2） 交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況 。 ? 搜集交易實(shí)例主要有下列幾種途徑： – 查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易等資料 。 ? （ 3） 買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在供求關(guān)系上應(yīng)是一致的 。 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較發(fā)達(dá)的西方國(guó)家及中國(guó)沿海開(kāi)放地區(qū) ， 它是一種說(shuō)服力較強(qiáng) 、 具有現(xiàn)實(shí)性 、 適用范圍廣 、被普通采用的重要的估價(jià)方法 。 ? 這種經(jīng)濟(jì)主體選擇行為產(chǎn)生的結(jié)果就是效用均等的物品之間會(huì)產(chǎn)生替代作用 ， 即在市場(chǎng)上具有同樣效用的商品價(jià)格 ， 或類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格 ， 會(huì)互相接近 。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用 ， 其價(jià)值自然會(huì)降低 。 – 建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本 ， 更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用的安全性 、 方便性和舒適性 。 ? 在影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素中 ， 影響土地價(jià)格的個(gè)別因素和影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素并不完全相同 ， 以下闡述影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 。 容積率越大 ，地價(jià)越高；反之 ， 容積率越小 ， 地價(jià)越低 。地質(zhì)條件決定著土地的承載力。 ? 宗地臨街深度過(guò)淺 、 過(guò)深 ， 都不適合土地最佳利用 ， 從而影響地價(jià)水平 。 – 區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素 。 主要包括電影院 、 圖書(shū)館 、 博物館 、 俱樂(lè)部 、 文化館等設(shè)施 。 – 這是指交通的便捷程度 ， 包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度 。 （二）區(qū)域因素 ? 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì) 、經(jīng)濟(jì) 、 行政 、 技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性 ， 對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊 土地的價(jià)格水平產(chǎn)生影響 。 – 一個(gè)地區(qū)的行政隸屬關(guān)系發(fā)生變更 ， 也會(huì)影響其房地產(chǎn)價(jià)格水平 。 這些因素決定了一個(gè)城市的性質(zhì) 、 發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模 ， 還決定城市用地結(jié)構(gòu) 、 城市景觀輪廓線(xiàn) 、 地塊用途 、 利用程度等 。 ? 土地使用制度科學(xué)合理 ， 可以調(diào)動(dòng)土地利用者或投資者的積極性 ， 促進(jìn)土地資源合理配置 、 帶動(dòng)土地增值 ， 導(dǎo)致地價(jià)上漲 。 一個(gè)地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜 、 搶劫等犯罪案件 ， 則意味著該地區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障 ， 因此會(huì)造成地價(jià)低落 。比如，隨著家庭人口平均數(shù)的下降，即家庭小型化，對(duì)總的住宅套數(shù)的需求將增加，因此，對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格也就會(huì)上漲。 人口密度高的地區(qū) ， 一般房地產(chǎn)的供給相對(duì)缺乏 ， 供不應(yīng)求 ， 因此 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高 。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在這里主要是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)及國(guó)民生產(chǎn)總值中的比例關(guān)系以及房地產(chǎn)業(yè)在其中所占的比重。 – 比如，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、國(guó)民生產(chǎn)總值大、居民收入水平高、資金充裕地區(qū)，國(guó)民生產(chǎn)總值用于投資、消費(fèi)部分加大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費(fèi)性等方面的房地產(chǎn)的支出增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 – 另一種分類(lèi)方法主要是將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為：（ 1）供求狀況；（ 2）自身因素；（ 3）環(huán)境因素；（ 4）人口因素；（ 5）經(jīng)濟(jì)因素；（ 6）社會(huì)因素；（ 7）行政因素；（ 8）心理因素；（ 9）國(guó)際因素；（ 10）其他因素。 – 一宗房地產(chǎn)通常與周?chē)渌康禺a(chǎn)構(gòu)成某一特定地區(qū) ， 而該地區(qū)并非固定不變 ， 尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位經(jīng)常在變化 ， 所以 ， 房地產(chǎn)價(jià)格也是在考慮該房地產(chǎn)過(guò)去如何使用 ， 預(yù)計(jì)將來(lái)可以做何種使用 ， 總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格 。 ? 2. 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ? （ 1） 房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 。是不完全市場(chǎng)，而且價(jià)值大，其交易一般需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期考慮后才能達(dá)成，因此地價(jià)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。 – 而如果是無(wú)限年的土地所有權(quán)，就無(wú)須計(jì)提折舊，因?yàn)樵谕恋厮袡?quán)交易下，新的土地所有權(quán)人不存在購(gòu)地資本逐漸回收的問(wèn)題。 如一塊位置和自然風(fēng)光較好 、 適宜建造別墅的未開(kāi)發(fā)土地 ， 價(jià)格可能很高 ， 但此之前可能并未投入勞動(dòng) 。 容積率 – 以上房地產(chǎn)單位價(jià)格和樓面地價(jià)都是反映房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的指標(biāo)。資產(chǎn)評(píng)估講義 (下 ) 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi) ? 1. 根據(jù)權(quán)益： – 所有權(quán)價(jià)格 – 使用權(quán)價(jià)格 – 其他權(quán)利價(jià)格 ? 2. 按價(jià)格形成方式： – 市場(chǎng)交易價(jià)格 ? 協(xié)議價(jià)格 ? 招標(biāo)價(jià)格 ? 拍賣(mài)價(jià)格 ? 自由交易價(jià)格 – 評(píng)估價(jià)格 ? ? 3. 按表示單位： ? 房地產(chǎn)總價(jià)格 ? 房地產(chǎn)單位價(jià)格 – 它可以是土地的單位面積價(jià)格，建筑物單位面積的價(jià)格和房地合一狀態(tài)下的單位面積價(jià)格。 建筑總面積 – 或 樓面地價(jià)＝土地單價(jià) 247。 ? 2. 土地價(jià)格的特征 ? 地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列 6個(gè)方面： ? （ 1） 生產(chǎn)成本不同 ? 一般物品是勞動(dòng)的產(chǎn)物 ， 而土地本質(zhì)上不是勞動(dòng)創(chuàng)造的 ，是大自然的恩賜 ， 所以 ， 一般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素 ， 而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素 。購(gòu)地者必須在其使用年限內(nèi)將包括購(gòu)地資本在內(nèi)的所有投入收回。由于土地具有獨(dú)一無(wú)二性，不易于比較。通常用貨幣表示，也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付，如以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取設(shè)備、技術(shù)專(zhuān)利等。 因此 ， 房地產(chǎn)的交易價(jià)格很難在短期內(nèi)達(dá)成 。 – 第一種方法是將影響因素分為一般因素、個(gè)別因素和區(qū)域因素。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、國(guó)民生產(chǎn)總值、居民收人水平、物價(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會(huì)對(duì)地價(jià)的形成產(chǎn)生影響。 ? （ 3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。 – 人口密度是人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo) 。即使一個(gè)地區(qū)人口總數(shù)不變，家庭人口數(shù)的變化也將影響居住面積的變化。 ? 如果一個(gè)地區(qū)的教育水準(zhǔn)高 、 科研水平高 ， 則意味著受教育的方便程度提高 ， 科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性增大 ， 因而房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)上升 。 ? （ 1） 土地使用制度與住房制度 、 地價(jià)政策 。 ? （ 2） 城市規(guī)劃 、 土地利用規(guī)劃 、 城市發(fā)展戰(zhàn)略 。 ? （ 4） 行政隸屬關(guān)系變更 。 – 心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是很微妙的 ， 也是一個(gè)不可忽視的因素 ， 主要表現(xiàn)為：購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài) 、 對(duì)居住環(huán)境的認(rèn)同度 、欣賞趣味 、 時(shí)尚風(fēng)氣 、 接近名家住宅心理 、 講究門(mén)牌號(hào)碼或土地號(hào)碼 、 講究風(fēng)水 、 價(jià)值觀的變化等 。 ? 3. 交通便捷因素 。 – （ 3） 文體娛樂(lè)設(shè)施 。 ? （ 1） 區(qū)位因素 。 ? 臨街寬度過(guò)窄 ， 影響土地使用 ， 影響土地收益 ， 從而降低地價(jià) 。這個(gè)因素只與農(nóng)業(yè)用地的價(jià)格有關(guān)，土地肥沃，地價(jià)就高；相反，地價(jià)則低。 ? 該因素也是影響土地價(jià)格的主要因素之一 。 ? 2. 建筑物的個(gè)別因素 。 ? （ 3） 施工質(zhì)量 。 – 建筑物應(yīng)當(dāng)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào) ， 否則就不是最有效使用狀態(tài) 。因此 ， 任何經(jīng)濟(jì)主體在選擇商品時(shí) ， 必然都會(huì)選擇效用高而價(jià)格低的 。 二、市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象和條件 ? 市場(chǎng)比較法只要有充足 、 合適的類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用 。 類(lèi)似程度越大 ， 比較的效果越好 。 所以 ， 首先應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實(shí)例 。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。 ? 具體說(shuō) ， 選取的實(shí)例應(yīng)做到： – 與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途相同 。 ? 與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格類(lèi)型應(yīng)相同。 （三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 選取可比交易實(shí)例后 ， 應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理 ， 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ， 統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵 。 在比較修正時(shí)要把它們統(tǒng)一起來(lái) ， 換算為同一內(nèi)涵的價(jià)格 。 ? 交易時(shí)有特殊的動(dòng)機(jī) 。 – 如銷(xiāo)售者要求購(gòu)買(mǎi)者在新建的住宅樓中劃出一部分抵充部分價(jià)格 ， 或要求購(gòu)買(mǎi)者增加部分公共設(shè)施來(lái)抵充部分價(jià)格等 ， 這些交易都會(huì)使出售的房地產(chǎn)價(jià)格偏低 。 （五）進(jìn)行交易日期修正 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格 ， 是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的 。 經(jīng)過(guò)了交易日期修正后 ， 就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 。 ? 價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)之分。 – 在這三個(gè)方面的修正中 ， 還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正 。進(jìn)行實(shí)物狀況修正 ， 是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格 ， 調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格 。 如果可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況 ， 打的分?jǐn)?shù)就低于 100；相反 ， 打的分?jǐn)?shù)就高于 100