【導(dǎo)讀】我國(guó)在房地產(chǎn)計(jì)量方面通常使用每平方米作。面積含義因房地產(chǎn)的種類(lèi)不同亦有所差異。樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建。其中樓面地價(jià)在反映某一具體宗地地價(jià)時(shí)，往往比單。在總體上呈上升趨勢(shì)。地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列6個(gè)方面：?？赡芎芨?，但此之前可能并未投入勞動(dòng)。下土地應(yīng)計(jì)提折舊。的使用年限后將會(huì)被國(guó)家無(wú)償收回，因此。制造，并且同一品牌、型號(hào)的很多，故其價(jià)格能夠趨于一致。房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的統(tǒng)一，是獲。取房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。相同的房地產(chǎn)，權(quán)益狀況可能千差萬(wàn)別，甚至實(shí)物狀況好的，–房地產(chǎn)的價(jià)值大，人們對(duì)其交易一般是謹(jǐn)慎的。何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。者和賣(mài)者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個(gè)買(mǎi)者和一個(gè)賣(mài)者，所以，現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。–房地產(chǎn)的價(jià)格受到多種因素的影響，這些因素從不同的側(cè)面，

　　

【正文】 – 如政府對(duì)一些房地產(chǎn)實(shí)行特殊政策 ， 或?qū)σ恍┓康禺a(chǎn)的交易進(jìn)行計(jì)劃干預(yù)；政府要求開(kāi)發(fā)公司在出售微利房時(shí)的價(jià)格不能高于某 —數(shù)字 ， 必須采取低價(jià)優(yōu)惠政策 。 又如政府規(guī)定一些國(guó)有資產(chǎn)未經(jīng)批準(zhǔn)不得自由買(mǎi)賣(mài) ， 則會(huì)使這些房地產(chǎn)只能形成較低的價(jià)格 。 ? 以上種種特殊交易情況都需要修正。如何進(jìn)行修正，修正多少，則要根據(jù)具體情況而定。有些可以通過(guò)計(jì)算得出。有些則需要測(cè)定殊情況使正常價(jià)格發(fā)生偏差的程度如何，這些都需要估價(jià)人員依靠日常積累的經(jīng)驗(yàn)加以判斷。 （五）進(jìn)行交易日期修正 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格 ， 是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的 。 要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ， 應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的 。 ? 如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化 ， 價(jià)格就有可能不同 。 ? 因此 ， 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ， 如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 。這種調(diào)整稱為交易日期修正 。 ? 交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。經(jīng)過(guò)了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 ? 交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正 。 經(jīng)過(guò)了交易日期修正后 ， 就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 。 ? 交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日往往有一段時(shí)間差 。 在這一期間 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)可能不斷發(fā)生變化 ， 房地產(chǎn)價(jià)格可能升高 、 降低或保持不變 。 ? 交易日期的修正可以用百分率法進(jìn)行修正 ， 一般公式為： ? 交易案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝ ? 交易案例在成交日期時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù) ? 交易案例價(jià)格漲落可用 177。 S%表示 ， S為變化率 。 則交易日期修正系數(shù)為 （ 1177。 S%） 。 ? 交易日期的修正還可以根據(jù)價(jià)格指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整 。 ? 價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)之分。 ? 例 6－ 1 某城市住宅從 2020年 6月到 12月的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （ 以 2020年 1月為 100， 定基指數(shù) ） 。 某小區(qū)一套住宅在 2020年 8月成交價(jià)格為2,870元 /平方米 ， 則其到 2020年 12月的價(jià)格為： ? 若上例中 ， 價(jià)格指數(shù)為環(huán)比指數(shù) ， 即指數(shù)均以上月為 100， 則其到 2020年 12月的價(jià)格為： ? 2,870 ＝3,（ 元 /平方米 ） ? 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率 ， 有逐期遞增或遞減和計(jì)算期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種 。 ? 采用逐期遞增遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： ? 交易案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝交易案例在成交日期時(shí)的價(jià)格 （ 1177。 價(jià)格變動(dòng)率 ） 期數(shù) ? 采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： ? 交易案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝交易案例在成交日期時(shí)的價(jià)格 （ 1177。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)） ? 例 6－ 2 交易案例房地產(chǎn)成交價(jià)格為 3,875元 /平方米 ， 成交日期為 2020年 9月底 ， 需評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在 2020年 5月底的價(jià)格 。 據(jù)調(diào)查獲知該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格在 2020年 8月底到 2020年 2月底平均比上月上漲 2%， 2020年 2月底到 2020年 6月底平均比上月下降 %。 對(duì)該交易案例進(jìn)行交易日期修正 ， 修正到 2020年 5月底的價(jià)格為： ? 3,875 （ 1＋ 2%） 4 （ 1－ %） 3＝ 4,（元 /平方米） （六）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 – 房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正 、 權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正 。 – 在這三個(gè)方面的修正中 ， 還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正 。 ? 區(qū)位狀況修正 – 區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況 。進(jìn)行區(qū)位狀況修正 ， 是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格 ， 調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格 。 – 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度 、 交通便捷程度 、 環(huán)境景觀 、 城市設(shè)施完備程度 、 臨路狀況 、 朝向 、 樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 。 ? 權(quán)益狀況修正 – 權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況 。進(jìn)行權(quán)益狀況修正 ， 是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格 ， 調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格 。 ? 權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括 :土地使用年限 、 城市規(guī)劃限制條件 （ 如容積率 ） 等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 。 ? 實(shí)物狀況修正 – 實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況 。進(jìn)行實(shí)物狀況修正 ， 是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格 ， 調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格 。 ? 實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：成新程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 ? 房地產(chǎn)狀況修正的方法有百分率法 、 差額法和回歸分析法 。 ? 采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) ? 采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 177。 房地產(chǎn)狀況修正額 – 在百分率法中 ， 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定 。 假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為 177。 S%（ 當(dāng)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高時(shí) ， 為＋ S%；低時(shí) ， 為－ S%） ， 則： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的方法 ， 有直接比較修正和間接比較修正兩種 。 %11S?? 直接比較修正 – 直接比較修正一般是采用評(píng)分的辦法 ， 以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) （ 通常定為 100分 ） ， 將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分 。 如果可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況 ， 打的分?jǐn)?shù)就低于 100；相反 ， 打的分?jǐn)?shù)就高于 100。 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率 。 ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 上式 T為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的得分 。 T100? 間接比較修正 ? 間接比較修正與直接比較修正相似 ， 先設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況 ， 以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ， 將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分 ， 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率 ， ? 采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的表達(dá)式為： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 上式 T1為交易案例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分；T2為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分 。 100T100 21?T? （ 七 ） 求出比準(zhǔn)價(jià)格 – 采用市場(chǎng)比較法評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)時(shí) ， 首先對(duì)交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行交易情況修正 、 交易日期修正 、 房地產(chǎn)狀況修正后 ，可以把交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 。 修正的公式為： – 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格＝交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) – ＝交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格 – ＝交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格 – 每個(gè)交易案例的成交價(jià)格經(jīng)過(guò)上述修正過(guò)程后 ， 都會(huì)得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 ， 這幾個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格可能會(huì)不一致 ， 應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果 ， 作為待估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 。 綜合的方法主要有：簡(jiǎn)單平均數(shù) 、 加權(quán)平均數(shù) 、 中位數(shù) 、 眾數(shù)及混合法 。 ) (100100) () (100 ??案例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格