【導讀】我國在房地產(chǎn)計量方面通常使用每平方米作。面積含義因房地產(chǎn)的種類不同亦有所差異。樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建。其中樓面地價在反映某一具體宗地地價時，往往比單。在總體上呈上升趨勢。地價與一般物品價格的不同主要表現(xiàn)在下列6個方面：?？赡芎芨?，但此之前可能并未投入勞動。下土地應計提折舊。的使用年限后將會被國家無償收回，因此。制造，并且同一品牌、型號的很多，故其價格能夠趨于一致。房地產(chǎn)價格是房產(chǎn)價格和土地價格的統(tǒng)一，是獲。取房地產(chǎn)所必須付出的代價。房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。相同的房地產(chǎn)，權(quán)益狀況可能千差萬別，甚至實物狀況好的，–房地產(chǎn)的價值大，人們對其交易一般是謹慎的。何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個買者和一個賣者，所以，現(xiàn)，房地產(chǎn)市場運行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。–房地產(chǎn)的價格受到多種因素的影響，這些因素從不同的側(cè)面，

　　

【正文】 – 如政府對一些房地產(chǎn)實行特殊政策 ， 或?qū)σ恍┓康禺a(chǎn)的交易進行計劃干預；政府要求開發(fā)公司在出售微利房時的價格不能高于某 —數(shù)字 ， 必須采取低價優(yōu)惠政策 。 又如政府規(guī)定一些國有資產(chǎn)未經(jīng)批準不得自由買賣 ， 則會使這些房地產(chǎn)只能形成較低的價格 。 ? 以上種種特殊交易情況都需要修正。如何進行修正，修正多少，則要根據(jù)具體情況而定。有些可以通過計算得出。有些則需要測定殊情況使正常價格發(fā)生偏差的程度如何，這些都需要估價人員依靠日常積累的經(jīng)驗加以判斷。 （五）進行交易日期修正 ? 可比實例的成交價格是其成交日期時的價格 ， 是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的 。 要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格 ， 應是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的 。 ? 如果成交日期與估價時點不同 ， 房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化 ， 價格就有可能不同 。 ? 因此 ， 應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格 ， 如此才能將其作為估價對象的價格 。這種調(diào)整稱為交易日期修正 。 ? 交易日期修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正。經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。 ? 交易日期修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正 。 經(jīng)過了交易日期修正后 ， 就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格 。 ? 交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準日往往有一段時間差 。 在這一期間 ， 房地產(chǎn)市場可能不斷發(fā)生變化 ， 房地產(chǎn)價格可能升高 、 降低或保持不變 。 ? 交易日期的修正可以用百分率法進行修正 ， 一般公式為： ? 交易案例在估價時點的價格＝ ? 交易案例在成交日期時的價格 交易日期修正系數(shù) ? 交易案例價格漲落可用 177。 S%表示 ， S為變化率 。 則交易日期修正系數(shù)為 （ 1177。 S%） 。 ? 交易日期的修正還可以根據(jù)價格指數(shù)或房地產(chǎn)價格變動率進行調(diào)整 。 ? 價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)之分。 ? 例 6－ 1 某城市住宅從 2020年 6月到 12月的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （ 以 2020年 1月為 100， 定基指數(shù) ） 。 某小區(qū)一套住宅在 2020年 8月成交價格為2,870元 /平方米 ， 則其到 2020年 12月的價格為： ? 若上例中 ， 價格指數(shù)為環(huán)比指數(shù) ， 即指數(shù)均以上月為 100， 則其到 2020年 12月的價格為： ? 2,870 ＝3,（ 元 /平方米 ） ? 房地產(chǎn)價格變動率 ， 有逐期遞增或遞減和計算期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種 。 ? 采用逐期遞增遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為： ? 交易案例在估價時點時的價格＝交易案例在成交日期時的價格 （ 1177。 價格變動率 ） 期數(shù) ? 采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為： ? 交易案例在估價時點時的價格＝交易案例在成交日期時的價格 （ 1177。 價格變動率 期數(shù)） ? 例 6－ 2 交易案例房地產(chǎn)成交價格為 3,875元 /平方米 ， 成交日期為 2020年 9月底 ， 需評估對象房地產(chǎn)在 2020年 5月底的價格 。 據(jù)調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格在 2020年 8月底到 2020年 2月底平均比上月上漲 2%， 2020年 2月底到 2020年 6月底平均比上月下降 %。 對該交易案例進行交易日期修正 ， 修正到 2020年 5月底的價格為： ? 3,875 （ 1＋ 2%） 4 （ 1－ %） 3＝ 4,（元 /平方米） （六）進行房地產(chǎn)狀況修正 – 房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正 、 權(quán)益狀況修正和實物狀況修正 。 – 在這三個方面的修正中 ， 還可進一步細分為若干因素的修正 。 ? 區(qū)位狀況修正 – 區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況 。進行區(qū)位狀況修正 ， 是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格 ， 調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格 。 – 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度 、 交通便捷程度 、 環(huán)境景觀 、 城市設施完備程度 、 臨路狀況 、 朝向 、 樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素 。 ? 權(quán)益狀況修正 – 權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況 。進行權(quán)益狀況修正 ， 是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格 ， 調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格 。 ? 權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括 :土地使用年限 、 城市規(guī)劃限制條件 （ 如容積率 ） 等影響房地產(chǎn)價格的因素 。 ? 實物狀況修正 – 實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況 。進行實物狀況修正 ， 是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格 ， 調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格 。 ? 實物狀況比較修正的內(nèi)容，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：成新程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設備、裝修、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。 ? 房地產(chǎn)狀況修正的方法有百分率法 、 差額法和回歸分析法 。 ? 采用百分率法進行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為： ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) ? 采用差額法進行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為： ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 177。 房地產(chǎn)狀況修正額 – 在百分率法中 ， 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準來確定 。 假設可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高低的百分率為 177。 S%（ 當可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高時 ， 為＋ S%；低時 ， 為－ S%） ， 則： ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 具體進行房地產(chǎn)狀況修正的方法 ， 有直接比較修正和間接比較修正兩種 。 %11S?? 直接比較修正 – 直接比較修正一般是采用評分的辦法 ， 以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準 （ 通常定為 100分 ） ， 將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分 。 如果可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況 ， 打的分數(shù)就低于 100；相反 ， 打的分數(shù)就高于 100。 然后將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率 。 ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 上式 T為可比實例房地產(chǎn)相對于估價對象房地產(chǎn)的得分 。 T100? 間接比較修正 ? 間接比較修正與直接比較修正相似 ， 先設想一個標準的房地產(chǎn)狀況 ， 以此標準的房地產(chǎn)狀況為基準 ， 將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項比較打分 ， 然后將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率 ， ? 采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況修正的表達式為： ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 上式 T1為交易案例房地產(chǎn)相對于標準房地產(chǎn)的得分；T2為估價對象房地產(chǎn)相對于標準房地產(chǎn)的得分 。 100T100 21?T? （ 七 ） 求出比準價格 – 采用市場比較法評估對象房地產(chǎn)時 ， 首先對交易案例房地產(chǎn)的價格進行交易情況修正 、 交易日期修正 、 房地產(chǎn)狀況修正后 ，可以把交易案例房地產(chǎn)的價格轉(zhuǎn)變?yōu)閷ο蠓康禺a(chǎn)的價格 。 修正的公式為： – 估價對象房地產(chǎn)的價格＝交易案例房地產(chǎn)的價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) – ＝交易案例房地產(chǎn)的價格 – ＝交易案例房地產(chǎn)的價格 – 每個交易案例的成交價格經(jīng)過上述修正過程后 ， 都會得到一個比準價格 ， 這幾個比準價格可能會不一致 ， 應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果 ， 作為待估對象房地產(chǎn)的價格 。 綜合的方法主要有：簡單平均數(shù) 、 加權(quán)平均數(shù) 、 中位數(shù) 、 眾數(shù)及混合法 。 ) (100100) () (100 ??案例狀況價格對象狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常市場價格